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517房地产新举措推出的这几天，网上又开始沸腾了，自媒体的看多已成为主流舆论，主要理由是政策大转向，上面会一直救到大家相信为止。
这样的舆论是好事，是有利于增加买盘和房地产软着陆的。
但是否是真的政策大转向，对此我是保持怀疑态度的。
我认为依然有两种可能性，一种是操盘手真心想把楼市拉起来；另一种则是托市，是为了让楼市不要跌太快，不要引发系统性风险。
我在5月18日的公众号推文里，曾提到过一个判断标准。
那么截止到今天周三，京沪没有任何跟进，包括深圳都没有跟进，那么基本上可以判断，依然是托市方向了。
因为要拉楼市，最简单就是拉京沪，楼市要起来，从来都是一线带动二线，二线带动三四线。
让二线城市走出独立行情？
这个很难。
然后我还注意到央行的一个措辞。
说是一旦供求关系发生变化，下限立即就要恢复。
这一条可以说是威慑了想要抄底的炒房客。因为楼市不像股市，可以今天买明天卖。楼市交易，天然就是长周期的。二手房买卖一次差不多一两个月周期是要的。
如果你预判楼市价格会涨买入的话，可能刚买完又出了收紧的楼市措施，到时候就会被关门打狗了。
没有稳定的预期，哪个投资客敢用真金白银去下注？
并且我们也能看到，早在3月份，就不断有自媒体在炒作上海要放松限购限贷，但直到今天，也没任何动静。结合上述央行的措辞，所以，我的判断，就是操盘手总体还是在房住不炒的大框架之下，用各种举措来托市，防止系统性风险。
那么，问题来了，为什么不走拉涨楼市的老路，而是坚持要楼市软着陆呢？
他们到底在纠结什么？
因为我们现在的基本面，和2008以及2015已经大不一样了。最关键的因素，就是出生人口的断崖式下跌。
尽管对于房价和生育率的关系，网上常有争议，比如有人说东北房价低但生育率也不行，但这只是偷换概念。因为衡量生育率，有两个指标，一个是千人生育率，一个是总和生育率（女性人均生育率）。总和生育率是更准确的指标，因为千人生育率和当下人口结构关系更大。而拿东北作为反例的，一般就是用千人出生率来偷换概念。
但房价高导致生育率低只是表象，更准确的说法是，因为高房价买房而导致的高负债，才是导致低生育率的直接原因。
我们可以直接来对比中日韩三国。以2021年为例，三国的居民杠杆率和生育率的关系如下。
其中，有关中国的居民杠杆率数据，我取自央行在去年底发布的《中国金融稳定报告（2023）》。通过2022年数据和增减幅度反算出2021年的数据。
从中日韩三国的对比我们可以看到，居民杠杆率越高，出生率就越低。这个也很好理解。因为房贷和育儿，从广义上说，都是个人的负债。
什么是负债，就是未来几十年，要从你这里不断拿走现金流的东西。对于房子来说，就是房贷，对于孩子，就是养育费用。
所以，房贷，跟孩子养育，就是一个互相竞争的关系，因为一个人赚钱，就只有每天上班的8小时。房贷多拿走一小时的工资，育儿方面就要减少一小时。
更进一步的，我们还可以用北京上海香港新加坡的数据来统计城市间的规律，如下：
北京上海的居民杠杆率，央行没有公布，但肯定高于全国平均的72.4%。不过香港和新加坡是有数据的，我们之前一直提倡说要用新加坡模式取代香港模式。新加坡的保障房只是原因之一，更重要的是新加坡的低负债可以支持更高的生育率。
上面都是横向对比，我们可以再对比下纵向，会得到更为清晰的结论。比如日本这30多年的居民杠杆率走势图如下：
作为对比，日本这些年的总和生育率数据如下：
可以看到，日本居民杠杆率下降并维持低位的15年（2005~2019），就是日本生育率反弹的黄金期。
而现今，虽然很多媒体都在渲染日本的老龄化和少子化，但其真实生育率，虽比不上欧美，但在东亚几个主要国家和地区里却是最高的。
所以我一直认为，为了可持续发展，日本模式优于韩国模式，新加坡模式优于香港模式。
这就像是一家公司，怎么让公司的短期利润最大化？
很简单，只要把花钱的研发部门全部砍掉，只保留销售部门。那么营收不变，成本最低，短期利润必然最大。
但为什么没有人这么做呢？
因为研发是对未来的投资，一旦研发没有了，产品的更新换代结束，必然在未来被竞争对手绞杀。短期利润对可持续发展根本没有任何意义。
同样，孩子也是投资，日本生育率比韩国高60%以上，看起来韩国现在可以把育儿方面的劳动投入节省下来，全部投入到当下的经济发展，但这个是寅吃卯粮，以牺牲未来为代价的。
假以时日，韩国经济被老龄化打击的力度，必然是远高于日本。
那么回过头来看我们自身，我们在当下，同样也面临这两种选择。
一种是拉升房价，短期可以带来交易量提升和繁荣经济，但导致的必然结果就是居民杠杆率继续上升，从而生育率继续下滑。
另一种是软着陆，短期经济复苏慢，大家可能会痛，但居民杠杆率下降之后，生育率能像日本一样迎来回升。
孰轻孰重，答案当然是显而易见的。
从人群利益角度，早上车的70后80后希望房价涨，没买房的95后00后希望房价跌。但现在并不是一个我们可以根据人群利益互相博弈而去做选择的问题，而是我们必须选择让95后00后赢。
我作为一个早上车的80后，也是完全支持让95后赢，支持高层的软着陆路线的。
如果我们以高房价去卡年轻人的位，让他们背上沉重债务而导致生育率继续下跌人口结构失衡，最终结局就是大家一起玩完。
因为你房子的市值，以及财富的本质，都是对他人劳动的索取权，其价值还是要回归到未来可以去兑换的年轻人的劳动。如果人口都没有了，你拿着一堆房子又要去兑换谁的劳动？
从这一点，我们几乎可以确定，在不引发系统风险的前提下让房价缓慢下跌并软着陆，减轻年轻人的债务负担，促使生育率触底回升，是我们当下能选择的唯一正确的路。
从这个可持续发展的根本逻辑出发，我们就能看出操盘手这一两年来的所有楼市措施的背后深意。
为什么京沪深没有彻底放松来拉楼市，为什么政策上要挤牙膏，为什么上海直到今天也没出任何放松限购的措施。为什么在房价持续下跌的情况下不但不放水反而要收水。如下图，从去年初至今货币增速（M2）持续在下滑。
这背后的深意，都是为了在不引起系统性风险的条件下平稳推进软着陆。
为什么要学新加坡搞保障房，让商品房归商品房保障归保障。其背后的目的都是为了不让普通人背上过重的债务从而影响人口这个根本的大局。
中美博弈是长期的，并不是当下的，和上一轮去库存前的2014年不一样，在当下中国生育率全面落后于美日欧的情况下，要选什么路线，也就是很清晰的了。
后记：
影响房价走势有多个因素，决定力量是经济的基本面，是经济增速下滑导致的居民收入增速下滑的预期，最终反映到房价的杀估值之上。
但在短期的情绪面上，上面是有各种办法可以短期拉涨房价的，这一点我从来不怀疑。
但我之所以坚信这次和2015不一样，是因为从我们的长远利益和可持续发展（生育率）出发，挤泡沫和软着陆是我们唯一正确的方向。
现在的问题不在于我们要不要软着陆，而在于我们怎么才能尽快地软着陆，把房价降下来，把居民债务负担降下来，防止年轻一代躺平，重新拉起生育率，实现可持续发展。
在这个大的判断框架之下，我们再来分析短期的市场才是有意义的。
针对517之后的短期市场走势，我最近每天都在知识星球根据前一天的数据来公布房东的信心指数，知识星球的同学可以关注下。
昨天数据指示深圳房东信心突然下滑，暂不清楚是否和昨天传闻“深圳不跟进1.5成首付”有关，或者只是短期的数据扰动。我们可以持续跟踪下去。
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