“合同解除了，拖欠好久的租金也拿到了！”日前，王大爷代表27户业主来到上海市嘉定区人民法院，颤颤巍巍地送上一面锦旗，锦旗上“恪尽职守解民忧”七个大字格外醒目。
事情还要从2021年讲起。2021年6月，王大爷与张某签订房屋租赁合同，将名下的2间商铺租赁给龙华酒店（化名）用作经营，双方约定每3个月付一次房租。2022年7月，张某又与欣荣公司（化名）的法定代表人章某签订了酒店转让协议。章某接手酒店后对其重新装修，工程进行了一段时间却突然停止，之前灯火通明的装修工地，此后却是一片寂静。
原来，在查看酒店内部时，章某发现承重墙等存在严重质量问题，而张某拒绝整改，甚至还欠付签订协议前的电费、租金及物业费。章某遂以张某存在诸多违约行为为由，要求解除协议。就这样，酒店的装修工程随之烂尾，王大爷的租金也被拖欠。
2023年1月，望着紧闭的酒店大门，王大爷深深叹了口气。于是，他委托律师向法院提起诉讼。
个案切入，排查潜在纠纷
“王大爷的商铺面积不足100平方米，尚不能作为一整块酒店用地。”翻阅案卷资料时，嘉定区法院民事审判庭副庭长史建颖敏锐地察觉到，王大爷的商铺可能跟其余商铺一起被酒店用来经营，这其中也许涉及更多业主。
经调查走访，史建颖果然有了新发现：不仅王大爷，还有26户业主及其名下的56间商铺同样被龙华酒店拖欠了房租。
“王大爷个案的背后，潜藏着同一主体、同一类型纠纷，极可能引发群体性诉讼。”当天下午，一份团队排查报告交到了庭里。随后，在嘉定区法院民事审判庭庭长郑磊的主持下，针对该案的专业法官会议随即召开。
“酒店由几十家商铺打通经营，若多户业主提起诉讼，后期会涉及58间商铺的返还问题。”
“不仅如此，还要考虑酒店实际经营情况，这关系欠款能否执行到位。”
大家你一言我一语，围绕王大爷一案以及案件潜藏的群体性纠纷和后续风险进行分析研判。
“像这样的会议我们经常召开，大家提想法、做预案，想办法让矛盾纠纷化解从‘终端裁决’向‘前端防控’转变。”郑磊介绍说，“针对群体性纠纷案件，我们民事审判庭总结出一套‘三步法’。”
“从个案切入，经法官识别、团队排查、会议研讨，排摸案件潜在纠纷，是‘三步法’的第一步，旨在诉前调解阶段即对矛盾纠纷实现早发现、早预警。”史建颖补充道。
示范调解，做好利弊释明
不久，其他业主相继起诉，大量案件材料陆续进入法院。嘉定区法院立即成立由庭长、副庭长、法官、人民调解员等组成的工作专班，快速启动多元解纷机制。
考虑到该批案件系涉产权式商铺纠纷，若同时推进审理，较难“一揽子”解决。为此，工作专班决定选取事实相对清楚的王大爷一案先行调解。
本案中，第三方公司要求解除酒店转让协议，拒绝继续经营，导致酒店无法盈利，张某因此交不出租金，拿不到房租的王大爷又要求赔偿并返还商铺。三方当事人各有需求，互不让步，案件似乎陷入了“死胡同”。
“能否围绕商铺返还及由谁返还这一问题，给三方做做工作？”思考再三，史建颖决定首先采取“背对背”调解方式，对三方进行利弊释明。
“王大爷，商铺不收回着实影响了业主们的出租收益。不如大家坐下来谈一谈，把商铺先收回，再考虑其他追责问题？”
“张某，作为被告，不及时返还商铺，需向业主支付房屋使用费。建议尽快支付拖欠的租金，并协调第三方欣荣公司将商铺整体返还业主，不要让损失进一步扩大。”
“不将酒店恢复原状并按时搬离，欣荣公司需向被告承担相应法律责任，公司若配合被告将商铺返还，可以减少损失。”
22次约谈、27次通话……史建颖耐心对三方当事人沟通劝导，提示其尽快让商铺重归市场，减少空置损失，说服原本剑拔弩张的三方回到解决问题的谈判桌。
从“背对背”到“面对面”，三方终于就合同解除、租金支付及商铺返还问题达成一致。调解当日，张某将拖欠的租金一次性打入王大爷的账户。
王大爷一案调解生效后，以“首案”为标杆，专班人员分为三组，分别与案件当事人进行沟通，最终其余26件房屋租赁案件也在一周内全部调解完闭。
审执统筹，把“治”向后拓展
“老百姓要的不只是一纸调解书，还有官司打赢后收到真金白银的一份安心和保障。为此，我们在诉前调解阶段就要兼顾本案钱款和商铺的执行情况。”史建颖从文件盒中取出一沓草稿，上面圈圈画画，写着调解的具体条款以及调解时的注意事项。
在制作调解方案时，专班一方面顾及27户业主的整体利益，请张某报送有关58间商铺所有欠款的整体付款方案；另一方面考虑到张某的实际付款能力，将诉讼、执行风险特别是“执行不能”风险告知业主，引导业主们合理追究赔偿金额。
在房屋统一运营的特殊模式下，业主的房屋收回也是一大执行难点。为加快商铺返还进度，避免一家一户交接时的麻烦，工作专班在诉讼阶段便组织第三方公司将房屋整体返还业主。
“合同解除了，欠款到账了，58间商铺也返还了，大伙儿可以继续招租啦！”这一天，王大爷激动地在业主群里连发好几条信息。
这批群体性纠纷案件能够妥善化解，并且实现调解当日即履行、执行问题无衍生、批量案件零信访，得益于审执统筹的做法。这一融“调、解、治”于一体的群体性纠纷化解“三步法”还被广泛运用于开发商逾期交房、违约办证等批量案件的化解中。
为强化审执联动，助推“诉源+执源”双治理，嘉定区法院不断健全诉讼保全制度，完善“立、审、执”会商机制，组织全院共同致力于把“治”再向后拓展，全力推动纠纷化解由碎片治理、被动治理、单项治理向集成治理、主动治理、多元治理转变，让“审理一案、化解一批、治理一片”的成效辐射更广，让为人民司法的成色更足、底色更暖。
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