最近房地产市场异常活跃，可以说是势如破竹的反弹。这主要得益于上周发布的“核弹”级救市政策:降低首付比例、降低利率、收购库存房。与过去各地方政府“挤牙膏”式的慢慢来不同，此次政策的力度非常明显。央行四箭齐发，释放的信号异常明确:楼市不会跌入无底深渊。如果这次政策没有产生效果，那么后面还会继续出大招，直到楼市复苏。
具体来说，这些政策包括降低首付比例，使得购房者更容易入手房产。降低利率，则使得购房者可以更轻松地支付贷款利息。收购库存房，则使得房屋供应量增加，压低房价。这些政策的目的是给市场一个态度，一个信心。这也是为什么这些政策被称为“核弹”级救市政策的原因。然而，这些政策的效果是否显著，还需要看市场的反应。如果市场对这些政策反应积极，那么楼市可能会出现进一步的反弹。但是，如果市场对此反应平淡，那么这些政策可能只是缓解了市场的短期需求，但无法从根本上改变市场的趋势。对于购房者来说，这些政策也带来了好消息。如果有购房计划，那么现在可能是入手房产的好时机。不过，购房也需要理性看待，不要盲目追求低价格，以免面临风险。
首先，需要取消商业性房贷利率的下限。简而言之，从现在开始，各城市的商贷利率将可以根据市场需求自由浮动，包括折扣和基准利率。例如，沈阳目前的5年期商贷基准利率为3.95%，再降低50个基点至3.45%。未来再打个折扣，可能降至3个点左右，甚至有可能跌至2开头。要知道，之前商贷利率曾经出现过7折的情况。但是，对于已经购房的存量房用户，其房贷利率是否会下降还是一个未知数。因此，对于那些不是非常着急购房的人来说，可以再密切关注银行的利率变化。
另外，公积金贷款利率也降了。过去，5年期以上的首套房利率为3.1%，现在则降至2.85%。目前，公积金贷款和商业贷款之间的利差仍然存在，这意味着未来越来越多的人将选择使用公积金贷款或将商业贷款转为公积金贷款。以公积金贷款100万为例，采用等额本息方式，贷款期限为30年，利率为2.85%。在这种情况下，每月的还款额仅为约4134元。而如果采用同样的商业贷款，贷款期限也为30年，利率为3.6%，则每月还款额高达约4546元。每月需要支付的差距为约412元，虽然不是很高，但仍然是一笔不小的费用。
其次，降低首付比例。首套房的最低首付比例降低到15%，二套房的最低首付比例从之前的40%降低到25%。过去10多年来，新房的首付比例普遍在20%到30%之间，而限购政策的出台，使得这个比例有所上升。但是，现在政策的调整又降低了首付比例，这无异于给房地产市场带来了新的资金杠杆。这样一来，购房者的资金压力就减轻了，对于一些购房者来说，他们更容易承担贷款责任，也能更好地购房。值得一提的是，此前，zf已经放开了一些城市的限购政策，这也意味着对炒房的“解禁”。由于一些城市的房价较高，首付比例的降低对于这些城市的房地产市场会带来更加明显的影响。例如，对于北京、上海、深圳这样的一线城市来说，降低首付比例可以更好地吸引投资者进入市场。而对于沈阳这样的城市，由于其房价相对较低，政策的调整对于房地产市场的影响还需要观察。降低首付比例政策的实施，将对房地产市场产生何种影响呢?这需要视具体城市的情况而定。但是，从目前的政策来看，它无疑是在为房地产市场带来新的活力。对于那些有投资价值和稀缺资源的房屋，未来它们将成为市场上的追捧对象。
从政策对应的购房群体来看，无论是降公积金利率还是商贷利率，以及降低首付，整体覆盖面包括了刚需新购房人群、改善人群，甚至投资人群，降低购房门槛和购房成本，都是刺激购房者下场的有效手段。对于那些需要购房的人群来说，降低首付比例可以减轻他们的经济压力，让他们更容易承担购房贷款。此外，降低公积金利率也可以降低购房者的成本，让他们更容易实现购房梦想。如果政府继续采取这些措施，那么越来越多的购房者将受益，他们将能够更轻松地购买房屋，从而促进房地产市场的发展。除了降低首付比例和公积金利率，政府还可以通过其他方式来刺激购房者下场。例如，zf可以提供更多的购房补贴或者优惠政策，以吸引更多的购房者购房。此外，zf还可以通过改变贷款政策，为购房者提供更多的贷款选择，让他们更容易贷款购房。从另一角度来看，当月供越来越低，而租金变动不大的情况下，未来租金和月供之间的差异会越来越小。这意味着，对于那些租房的人来说，他们可能会考虑购房，因为他们可以享受更高的月度和更低的月供负担。对于那些没有购房需求的人来说，zf通过降低首付比例和公积金利率等措施，也可以鼓励他们开始考虑购房。毕竟，首付比例也降低了。zf通过降低首付比例、公积金利率等措施，刺激购房者下场，这些措施不仅有助于促进房地产市场的发展，也能够为购房者提供更好的购房体验，让他们更容易实现购房梦想。
最后一个大招是通过“国家队”来收购存量商品房，用作保障性住房。在库存较多的城市，zf可以以合理的价格收购部分商品房，来解决住房问题。不过，收购的商品房房源通常是位置较好、有一定竞争优势的房源，而不是普通的“收破烂”。对于一线和强二线城市，zf收购的商品房房源可能会有一定的作用，但对于沈阳这样的城市可能就无效了。沈阳的负债很高，zf没有多余的资金下场。此外，沈阳现在的库存大面积的较多，不符合保障房小面积的要求。而且，沈阳不存在保障房的缺口，之前很多项目都没有保障房的配建。因此，zf收购存量商品房用作保障性住房的作用取决于城市的情况和需求。在库存较多的城市，zf收购商品房房源可能是一种有效的解决方案，但需要考虑城市的情况和需求，以及资金和土地的限制。
这一套组合拳对于当前沈阳房地产市场的刺激作用还有待观察，但从目前情况来看，沈阳楼市的底部正在逐渐形成，未来房价可能会稳中有升，实现企稳和复苏。不过，购房者应该谨慎对待市场波动，不要盲目跟风或过度加杠杆。在收入相对稳定的情况下，如果真的有自住或改善需求，可以考虑适时出手。另外，购房者应该耐得住“忽悠”，不要被一些虚假的信息所迷惑。实际上，很多看似热闹的事情并经不起深入思考。请看下图