针对最近各地频出的存量房以旧换新政策，说说我的看法和思考：
1、存量房以旧换新是否可行？
一开始我是觉得这个方法是病急乱投医，但最近仔细想了想，其实这个方法是可行的，但是需要好好设计。
分析目前地产市场危机的本质，是大家没有信心买房子，房地产是周期之母，房子和经济形成了一起下跌的负向循环以后，更没有人愿意这个时候出手了。而地方政府出于财政需要还有很强的欲望卖地，可以看到地产市场的自然恢复也会被地方政府可能的大量供给所影响。
如果像目前那样，什么大的救助动作都不做，等待这个房地产周期的自然恢复，我们会完整的看到价跌量缩-价跌量稳-出地增加-价跌量缩-价跌量稳-价稳量升-价升量升-价升量缩-价跌量缩这样一个长长的循环，在宏观经济收获日本那种“失去的二十年”也未必不可能。
我觉得制定存量房以旧换新的救市方案，可以借鉴之前救市的三个成功政策。一是2007年金融危机实施的家电下乡政策；二是2015年全国大规模铺开的棚改货币化；三是2007年在成渝广泛实施的地票制度。
2、我设想的以旧换新的办法
完整阐述一下我设想的存量房以旧换新的路径。
地方政府收购市民手里的存量住房，但收购的价款以房地票形式给市民，供市民下次买房使用。开发商自愿报名参加房地票的适用范围项目，这些项目，购买时可以使用房地票抵用首付（但有抵用上限，可能是不大于总房款的50%）。开发商收到市民的房地票，可以用于在当地公开购买土地使用（也有使用上限，例如房地票使用占比不超过土地总价的80%）。
这样以旧换新的操作，解决了一些关键问题，对各方都有好处。
从消费者看，消费者把手里的老破小以合适的价格快速卖掉，去市场上买到合适的新房，除了未来还贷之外几乎不需要新付现金，大大减轻了改善负担，作用有点类似当年的家电补贴。
从开发商看，市场增加了购房客户的基数，库存得到了去化，可能不需要对房子价格做过分折让，同时一部分房款转变成了未来地价款，也促进了对未来的投资意愿。
从政府看，收来的存量房都是市中心的老房子，长期看地块价值高。短期上引爆了市场的改善需求，买房的钱都是已经确定的日后的卖地收入，对自己的土地市场也有很强的支撑。
3、这个方案实施中的几个关键点
很多地方以旧换新政策进入了误区，收购了开发商的库存房源，这样其实效果不好，没有换得真实的新的销售，如果房价不能上涨吸引来新增客户，实际上就是政府资金的空转，没有杠杆效应。根据现在低迷的市场状况，要解决目前的问题，关键不是补贴厂商，而是要补贴消费者。
要利用以旧换新的政策，鼓励消费者换房。从全国第七次人口普查的数据看，城市里还有17.4%的家庭，人均居住建筑面积小于19平米；城市里还有11.6%的家庭，居住在1990年前建好的房子里，他们占的面积占总共住房存量的8.7%。这些以及这些以上的客户都是有强烈的改善需求的。
但这些改善需求过去其实很难释放，他们手里的存量住房都是所谓的“老破小”，除非学区不错，否则市场上卖不上价钱，持有下去增值幅度也有限。以旧换新制度，核心就是激励把这样的旧房子卖给政府，政府可以简单的按照区域、项目等制定一个均价收购，这样某个区域里更新更有流动性的楼盘就自己在市场上交易，相对比较差的项目房源就进到政府以旧换新的范畴里来，客户也觉得自己占了便宜，被更好的刺激置换积极性。
4、买回来的旧房子怎样处理？收购的钱从哪里来？
这一系列麻烦操作，政府收回来的旧房子怎样处理？建议可以做长租公寓，变成市区中的公租房。因为这些房子位置都比较不错，实际上提高了未来公租房住户的满意度，管理也可以请社会机构管理。
实施这个存量房以旧换新方案最难下决心的其实是政府，因为即使未来的土地卖出去了，政府可能收到的大部分是房地票，相当于用原本卖不出的土地换回了市中心的一堆“老破小”，不用说这些做公租房的“老破小”租金回报率也是很低的。
但风物长宜放眼量，经过这一波操作，政府实际上掌握了很多市中心的住宅，成为了市中心老旧住宅的业主，长期看，对未来的城市更新推进非常有帮助，很多城市改造的话语权也随着业权转移到政府手里也被转移过来了。
因为卖地的钱从土地财政传统模式的当期可用，变成了很难一下收回来的房子，所以这个方案可能需要金融机构的大力参与配合，需要金融机构以这些收购的旧房抵押贷款给地方政府，帮助度过财政难关，抵押的基数不是根据租金回报反算，而是按照政府购买的原价计算。
需要中央大力支持的金融政策，有点像2015年国开行提供的棚改专项贷款，期限长，利率低。当然从更长期的角度看，这些政府收房的支出也是棚户区改造支出的一部分，只不过是放在很长周期的视角来看的。
5、简单算算帐
我们简单算算帐，一个城市，政府收购1万套旧房子，平均面积60平米，均价1万。每个消费者平均手里就收到了60万的房地票，合计60亿。
客户买了100平米新房，均价1万5，合计150万，客户付了60万首付（房地票），贷款90万，开发商收到合计90亿现金和60亿房地票。
60亿房地票按照80%支付比例估计，可以付出75亿地价，按照合理楼面地价水平和每套房100平米估计，新买的土地未来仍然可以提供一万套以上新建住宅，相当于开发商卖掉了1万套住宅后，又在这个城市新投资了1万套住宅。
在这个大家都缺乏信心的时期，政府用这种方法，可以用最小额的补贴，最大限度的撬动地产市场，为市场恢复流动性和恢复信心做出巨大贡献。即使最后以旧换新的总量不大，从市民福利视角看上，也是把有限的补贴更加照顾给了居住条件不太好的家庭，有一举多得的效果。
其实回头想，2015年推的棚改货币化是个不错的制度，所有低能级城市的城市面貌都得到了大幅改善，大家在这些城市中生活质量也大大提高。只是对于棚改拆掉后带来的需求保障估计不足，财富效应导致房价过快上涨，新增供应不足，后续政策调整过缓，才有后面一系列的副作用。
从供求关系看，收购旧房的以旧换新，因为旧房没有立刻拆掉，改成长租公寓后，为市场提供了大量好位置的出租供给，反而变成了政府一个巨大的调节房价与租金的调节池，这次可能就更不会担心有价格过快上涨问题了。
（完）