你可以永远相信，业主为卖房，那颗真诚的心。
前两天，价格向来稳如老狗的“600帝”——珠江帝景苑。
最新笋盘，6字头成交了！
因为是5月12号才成交，贝壳外网还没公开显示，不过，我们已经抢先拿到成交图。
咱就是说，现在的二手市场，只要你敢谈，他就敢降...
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严谨起见，我们还专门咨询中介，这套房源是否为真实成交？
不仅得到肯定的答复，甚至连户型图都扒到了。
根据中介提供的资料，这是一套153.84平的四房，中高楼层，北向。
以现在眼光眼光来看，户型多少有些过时，如过道浪费空间、没有主卧套间、阳台朝北等。
但一切缺点，在价格面前，都有让步的空间。
据悉，业主于2022年7月首次在贝壳上挂出这套房，但却迟迟没卖出，最后一次挂牌价还停留在1100万。
至于跳水大降价的原因，还是那句熟悉的“业主急售”。
虽然理由很老套，但业主确实很着急把这套房卖出，价格也是真的笋。
理由至少有二：
1.该房源成交价，比小区成交均价，足足低了快1万/平！
据悉，目前小区挂牌单价在7-10万/平不等，成交均价则是约7万+。
而且，这还是一套大户型，粗略估算，总价少说也被砍掉大几十万。
2.该房源成交价，约等于其它房源的7折。
翻阅成交房源记录，去年11月，小区同面积、同户型房源，成交单价去到8.5万/平！
是的你没看错，除了楼层、朝向不同外，两套房几乎一模一样。
但价格可谓是一个天上，一个地下。
1310万 VS 935万。
此外，翻阅珠江帝景苑前几年二手成交数据发现，2021-2023年期间，小区均价基本稳定在9万+。
而到了2024年5月，成交均价已经跌到7万+。
也不知道，这位业主有没有在深夜里后悔，悼念自己失去的保时捷？
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老实说，降价这件事，市场早就见怪不怪了。
唯一不同的是，这次降价潮趋势，已经从“老破小”蔓延到“高龄豪宅区”。
代表板块有：滨江东、环市东、汇景新城、珠江新城。
来一一分析。
滨江东，板块首个豪宅项目海珠半岛花园。
1994年一期正式开售，每套超百万的定价，入市便轰动整个市场。
但20多年过去，小区早已过了“当打之年”，如今二手均价仅6.9万/平。
而滨江东标杆小区神话陨落，也侧面说明了一点：
即便是豪宅，也难逃“20年楼龄魔咒”。
再来看另外一个代表性板块，环市东。
说到这，就不得不提有当时号称“广州最贵江景豪宅”——爱群荟景湾。
项目于2011年开盘，广告宣传语十分高调，“献给100位影响GDP的人”。
价格也很夸张，清一色超大户型，顶层复式更是曾经叫价2个亿。
现如今呢？
二手均价7.2万/平，此前还被一次性拍卖70套住宅，算是彻底从豪宅圈子被除名了。
继续海珠、越秀之后，天河豪宅区，也正在跌落神坛。
代表楼盘有，曾经连续三年荣获全国10大豪宅标杆楼盘——汇景新城。
不仅价格一降再降，连大部分买家都被隔壁新盘保利天瑞截胡了。
贝壳平台上，汇景新城已经近90天都没有新成交房源。
还有“宇宙中心”珠江新城，4月成交数据中，低价房源占比过半。
在这批房源成交价回撤影响下，珠城10万+阵营肉眼可见的大缩水。
而且，换个角度来看，这些降价后的豪宅，反而更有“性价比”了？？
一种是刚需性的投资品，卖出性价比。
例如珠城的跑马地花园，160万都有成交，但它拿去租的话，也能拿到挺好的租金收益。
另一种是顶豪投资品，凭借地利+景观与一手拉开的差距，正在抹平。
例如利亚湾，之前很多人高价买它，就是因为它有上涨的预期，现在没有了。
不过可以肯定的是，这些“高龄豪宅区项目”，已经不再是有钱买家的首选目标。
原因至少有三：
一是，这些昔日顶流，虽然仍占据核心位置，但楼龄、产品、环境等已然跟不上时代。
加之在经济疲软时，富人阶层出于避险需求，也会将手上的资金重新进行配置。
这也导致原业主纷纷离开，转而选择更优质新盘。
二是，时代变化下，城市中心转移，板块价值也在同步更新换代。
一如珠城、金融城、琶洲......这些板块所代表金融、互联网等产业，才是广州城市竞争的主舞台。
三是，中心区改善新盘层出不穷，分流二手豪宅市场。
最新数据显示，广州58%新盘推货量集中在中心五区，在新货加推方面以改善客户为主场。（数据来源：广州中原研究发展部）
最后，来个无奖竞答：
放眼广州，能逃脱“20年楼龄魔咒”的小区，你能列举出几个？