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【摘要】
借名买房合同是指当事人约定一方（借名人）以他人（出名人）名义购买房屋，并将房屋登记在出名人名下，借名人实际享有房屋权益的合同。借名买房合同通常涉及三方主体和两个法律关系，三方主体即借名人、出名人、出卖人，两个法律关系即出名人与出卖人之间的房屋买卖合同，以及借名人与出名人之间的借名买房合同。对于房屋买卖合同，因出名人符合购房条件，且合同并未违反法律法规强制性规定，应认定有效；对于借名买房合同，在实务中视不同情形对合同效力的认定有不同裁判观点，因此，对于借名买房合同的效力不能一概而论。
【关键词】：借名买房；合同效力
一、问题的引出
近些年来，由于我国的房地产市场发生了重大变化，房子已经逐渐成为我国居民的主要财产类型，其不仅具有居住属性还具有相当的投资属性。与此同时，随着“炒房”现象的日益高涨，国家为了保障房地产市场的健康发展，也再不断的加大对市场的调控，出台了一系列“限购”的政策，一定程度的影响了房地产买卖市场。其次，由于我国多年来的城市房地产改革中，居民房产的来源不仅有普通的商品房，还有动迁房、经济适用房、共有产权房、单位集资房等多种渠道。上述情况，导致我国的房地产市场存在一定的复杂性，不同的房屋或者虽然是同样的房屋但在不同的市场主体之间交易，其交易成本可能存在较大差别。
实践中，有的当事人（借名人）基于节约交易成本或者规避政策等考虑，借用他人（出名人）名义签订房屋买卖合同，并将房屋所有权登记至出名人名下，形成所谓“房产代持”状态。对于这类行为应当如何进行法律评价争议较大，主要表现在借名买房合同是否有效以及代持房产的权利归属。代持房产权属的确定又影响着强制执行中代持房产应当作为出名人还是借名人责任财产的认定。我国司法实践在处理相关纠纷时，面临实际出资人利益保护、交易安全、当事人基本生存权益等多重价值衡量，往往在裁判思路上难以保持一贯性。本文围绕借名买房合同的效力问题，分析司法实践中裁判观点冲突的原因，并就现行法对有关问题进行解释。
二、律师评析
借名买房的常见交易模式为借名人实际出资，出名人与房屋出卖人签订房屋买卖合同，房屋所有权过户登记至出名人名下，购房款由借名人支付给出名人后，再由出名人支付给房屋出卖人，或者由借名人直接支付给房屋出卖人。因此，在整个交易过程中，出名人是对外表露出购房人身份，而借名人往往是隐藏在背后负责出资。但基于我国不动产的登记主义，一般认可的权利主体为经过工商登记的个体。在检索案例中发现，根据借名人的不同购房资质和房屋的不同性质，司法实践对合同效力的认定也存在较大差异。
（一）普通的借名买房合同效力
对于一般的借名买房行为，即并非是为了规避特殊政策的情况，一般认为这属于当事人之间意思自治范畴，借名行为本身不导致借名合同无效。在这种情况下，借名人可以对出名人主张办理变更登记手续，将登记在出名人名下的房屋登记在自己名下。认定借名买房合同有效，体现了法律对于当事人意思自治的尊重，也有利于在纠纷发生时，可以按照当事人事先约定的利益安排来确定当事人之间的权利义务，防范道德风险。
但是在实务中，有些借名买房的当事人意图利用签订借名买房合同的形式将财产转移或隐匿，该类借名买房合同由非法目的产生，即持有损害国家、集体利益或者第三人的合法权益的目的。例如：为逃避自身财产被执行或分割等，隐藏自身的财产以他人名义购买房屋。以乔某;肖某1离婚后财产纠纷一案为例，深圳市宝安区人民法院：“离婚时，一方隐匿、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产的，分割夫妻共同财产时，对隐匿、转移、变卖、毁损夫妻共同财产或伪造债务的一方，可以少分或不分。依据最高人民法院公布的指导案例所持意见，上述规定的适用不再限于离婚时，在一方起诉离婚前的婚姻存续期间，存在隐藏、转移、变卖、毁损夫妻共同财产，或伪造债务企图侵占另一方财产行为的，人民法院在分割夫妻共同财产时，可参照《婚姻法》第四十七条规定，对该行为人少分或不分。被告于庭审中自认，以支付1359412元房款的形式清偿被告与案外人廖金莲的借款，经法庭询问并提示法律后果后，被告仍以个人隐私为由拒不向法庭如实陈述，结合原、被告家庭收入情况，本院对原告主张被告返还该夫妻共同财产款项并对夫妻共同财产依法予以被告少分的请求予以支持，酌定依照80%的比例给付原告，被告支付原告1087529.6元。”
（二）特殊性质房屋的借名买房合同效力
我国房地产市场除了普通商品房外，还有经济适用房、集资房等特殊类型的房屋。这些房屋价格往往低于普通商品房，但对购房人资格有限制，因此存在不具有购买资格的借名人借用具有购买资格的出名人的名义购买房屋的情况。对于这类借名买房合同的效力，司法实践有不同的态度。
有的案件中，法院认定借名购买经济适用房的合同无效。例如，在北京市第二中级人民法院审理的李某某与孙某某等房屋买卖合同纠纷一案中，法院认定借名购买经适房的合同“违背了京国土房管住〔2004〕486号、《国务院关于解决城市低收人家庭住房困难的若干意见》（国发〔2007〕24号）、《建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》(建住房〔2007〕258号）、《北京市人民政府关于印发〈北京市经济适用住房管理办法(试行）〉的通知》（京政发〔2007〕27号）等文件规定”，属于无效合同。法院仅援引了《合同法》第58条有关合同无效后果的规定，而没有援引认定合同无效事由的法律规定。在长沙市岳麓区人民法院审理的郭某甲与郭某乙返还原物纠纷一案中，法院认为，“本案涉案房屋为经济适用房，系政府提供政策优惠，面向城市低收人住房困难家庭供应的具有保障性质的政策性住房，购买资格具有专属性……被告使用原告的经济适用房指标购房，双方形成了合同关系，该合同因违反了国家关于购买经济适用住房的相关规定，应属无效”。法院将《合同法》第52条第5项“违反法律、行政法规的强制性规定”作为裁判依据。有的案件中，法院认定借名购买经济适用房的合同有效。例如，在天津市高级人民法院审理的赵某甲、赵乙所有权确认纠纷一案中，法院认为，“本案的诉争房屋性质属于经济适用房,经济适用房并非禁止流通物，现诉争房屋的契税缴纳已满五年,已经取得了上市交易的条件。在符合交易条件并缴纳税款后进行交易，并不会对国家、集体或者第三人利益造成损害，双方借名买房应属有效”。[4]在新疆生产建设兵团第八师中级人民法院审理的徐某某等与李某某等经济适用房转让合同纠纷案中，法院亦认定借名购买经济适用房的行为并不具有法律所规定的合同无效的情形，合同有效。
（三）规避调控政策的借名买房合同效力
近年来，为了调控过热的房地产市场，不少城市出台限购限贷政策，抑制投资性购房，主要方式有限制本地户籍居民家庭购买房屋的套数、对外地户籍居民购房设置社会保险缴纳或者纳税年限等限制条件或者是针对不同的购房者制定有差别的利率政策。因此，实践中也发生一些不具有某地购房资格的人借用当地具有购房资格的人的名义购买商品房，或者是虽然具备购房资格，但为了获得更优惠的贷款利率而借用他人名义购房等规避房地产调控政策的借名买房。对于这类借名买房合同，也有不同的裁判意见。
在大部分案件中，法院并不会以当事人存在规避调控政策的动机而否定借名买房合同的效力。例如，在深圳市南山区人民法院审理的印某甲诉印某乙等所有权确认纠纷一案中，借名人是基于获得更低利率的目的借用他人名义买房，法院认为该合同不违反法律的效力性强制性规定，也不属于以合法形式掩盖非法目的，故认定合同有效。在湖北省高级人民法院审理的谢某、杨某某所有权确认纠纷一案中，借名人因不符合当地限购政策而借用他人名义购买商品房，法院认为合同有效。
但是，在最髙人民法院判决的辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司与徐某某等案外人执行异议之诉一案中，法院认为借名人在已有两套住房的情况下仍然借用他人名义另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益，“司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序”，故认定此种借名买房协议违反公序良俗而无效。
三、律师建议
实践中，当事人因借名买房产生纠纷的情形屡见不鲜。在法院审理该类纠纷、确定借名买房事实存在后，首当其冲的就是借名买房合同的效力问题。需要注意的是，借名买房合同的效力并非都是有效的或无效的，尚需要结合当事人签订借名买房合同的具体原因及情形加以判定。
作者简介
高成志
北京市京师（郑州）律师事务所 律师
执业领域
公司法律事务、民商事诉讼及仲裁事务等