物业公司不能以停水断电的手段催缴物业费

业主或者物业使用个人欠缴物业费的原因多种多样

作为物业公司经常需要与欠缴物业费的单位或个人展开各种各样的“斗争”

常见的手段之一就是停水停电

你不交物业费，我就断你的电，停你的水

但是，我也公司真的有权力停水断电吗？

答案当然是没有啦！

理由是什么呢？

基于小区公共利益保护的考虑，物业公司亦不得因业主欠费而擅自停水、断电或停止小区公共服务。物业服务合同与供水供电合同是两个独立的合同，涉及不同的合同当事人，小区业主供水供电合同的相对人是供水公司和电力供应公司。根据权利义务相一致的原则，用水用电人有义务交纳水费和电费，供水、供电公司有义务按照约定供水、供电。也就是说，用水用电人有要求供水、供电的权利，而供水、供电公司相应的享有收取水费电费的权利。根据双务合同履行中抗辩权行使的原则，如果用水用电人不履行交纳水费电费的义务，则供水供电公司可以拒绝履行供水供电的义务，即供水供电公司此时有停水停电的权利。可见，享有停水停电权利的权利人是供水公司和电力供应公司而非物业管理企业。在物业服务合同中，双方当事人约定在业主不交纳物业服务费用的情况下，赋予物业管理企业停水停电的权利是不合理的，因为这一约定侵犯了供水供电人的权利。在合同法上，这属于涉他合同条款，这种条款必须经过第三人即供水供电人的同意，否则是无效的。并且，由于供水供电义务所对应的是交纳水费电费义务，即使供水供电公司授权物业管理企业代替其收取水费电费并可以停水停电作为收取费用的手段，物业管理企业也不能以停水停电催缴物业服务费用，因为供水供电不是物业管理企业提供的服务，其从供水供电公司得到授权的范围是有限制的。

看到了吧，物业公司提供物业服务，自然有权向业主收取物业服务费

但是水电可不是物业公司提供的哦，所以没有权力因业主拖欠物业费而停水断电

那应该通过什么样的手段催缴呢？

可能有人会说，直接向法院起诉不就得了嘛

但实际上可没那么简单

实践中所持观点大致可以分为两派，一种观点认为可以直接起诉，另一种观点认为，不可以直接起诉。

我们来看一下法律规定

《物业管理条例》第六十四条规定

违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定

经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。

《福建省物业管理条例》第四十六条规定

对经两次催缴仍不交纳物业服务费的业主，业主委员会、临时物业管理委员会或者物业服务企业可以在物业管理区域内将欠费情况在醒目位置予以公告，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主。经公告仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院提起诉讼。

分析以上规定

有三种模式

第一种是先由业委会督促限期缴纳，逾期不交的，再行起诉；

第二种是由物业公司先行书面催交，逾期不交的，再行起诉；

而福建物业管理条例规定的起诉前置条件相对来说更为苛刻

不仅要求经过两次催缴，还要经过公告程序，经公告仍不交的，再行起诉。

当然，法院审理案件除了根据法律法规的规定外，主要就是依据司法解释的规定了

因此，司法实践中常见的是要求物业公司先进行书面催交，否则会驳回物业公司的起诉。

所以，对于物业公司来说，进行书面催交并保存好催交记录就变得尤为重要。

温馨提醒

书面催交可以通过短信、微信、QQ、催收函以及律师函等方式进行，但要注意保留好记录。