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◎掘金日本房产（ID：Japan_gold）| 翊一
大家好！我是日本掘金的主编翊一，
本周想跟大家分享的消息有这些——
1、日本“权势夫妻”数量10年翻2倍，年收入千万人士最喜欢居住区域集中东京；
2、东京都心二手房最高涨价到新房时3倍，东京房产投资收益回报率表现亮眼；
3、 东京23区家庭户型房租一年涨3.2万日元，单人户型房租首次突破10万日元；
在日本如果夫妻双方都拥有高收入——
一般总年收在700万日元以上（约合人民币33万元），会有一个特定形容词叫“power couple”（权势夫妻）。而这一群体的数量在过去10年内翻了2倍，达到40万户。
在了解日本权势夫妻的收入动向之前，不妨先看下日本整体（以家庭为单位）的收入情况：
首先，日本所有家庭的平均年收入为546万日元（约合26万元人民币），中位数为423万日元（约合人民币20万元）；
此外，7.2%的家庭拥有1200万日元（约合人民币56万元）以上，到了2023年，符合“权势夫妻”定义的家庭占日本双职工家庭的2.42%。
由此可见，日本向来是一个典型的枣核型社会，意思是巨富和巨贫的人群占比比较少，处于中间阶层的比较多。
另外，和很多人的固有印象不同，似乎觉得权势夫妻会是丁克家庭居多，但实际上却是“双职工带孩子”的情况更为常见。
这背后除了日本传统“男女分工”观念的转变，育儿女性比以往更容易在重返职场之余，作为“中上流阶层”的他们也改变着日本的“楼市形态”。
正因为高收入家庭越发增加，使之也成为购买东京新建高级塔楼豪宅的主力。
前不久，《2024年年收入1000万日元以上的群体最爱居住的区域》调查出炉，也可以视为日本的高净值人士更倾向在哪个片区入手塔楼豪宅；
毫无疑问，肯定集中于东京。
排名前三分别为：1.位于中央区的胜哄，2.位于港区的白金，3.同样位于港区的三田；
胜哄可谓见证着中央区塔楼公寓的诞生，接下来是港区白金，白金本就是传统的富人象征，随着收购重建陆续有新的塔楼公寓在建成。
值得注意的是，在这份榜单中的前10名，位于港区范围的便占了6处，尤其是排在第六名的湾岸地区，从去年的排第18位跃升至前10以内，可见湾区再开发的热潮。
同样因为塔楼公寓的新建，位于新宿区的“西新宿”是自调查以来首次进入前五名。
此外，第4名“赤坂（港区）”、第8名“六本木（港区）”、第10名“神宫前（涩谷区）”连续四年进入前10名，证明这些区域越来越受欢迎。
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如果早几年前跟别人说，花50万在东京中心买了套房子，能以150万转手卖出，大概率是不会有人相信的。
但最近，随着东京房价飙升，这样的情况越发司空见惯。
日本的房地产调查公司东京KANTEI机构，以2023年的东京圈为对象，按车站分别调查了房龄约10年的二手房的平均期望售价，并与新房时的售价进行了比较；
调查显示，东京都心二手房的转卖价格正在高涨。房龄约10年的二手房的售价最高涨到新房时的约3倍。
像在东京地铁的新御茶之水站（千代田区）周边，约10年前竣工的房产的平均售价，从每平方米128.7万日元（约合人民币6万元/㎡），上涨至每平米380.3万日元（约合人民币18万元/㎡）。
其次，上升率较高的是东京港区的六本木一丁目站，涨至2.7倍。从10年前均价为145.3万日元每平米（约合人民币6.7万元/㎡），上涨至每平米386.1万日元（约合人民币18万元/平米）。
还是那句，地段决定了房产的资产价值。
另外，KANTEI机构分析，东京都心的二手房很可能持续处于高位，主要原因有几点：
1.同样是亚洲核心城市，对比香港和新加坡，东京的房价相对便宜；
2.日本贬值继续吸引海外资金涌入；
3.在东京，房屋出租回报率也相对较高，东京都心为3.2%，超过新加坡的3.1%和香港的1.8%；
甚至在东京的港区和千代田区，即使是房龄10年的二手房，租金回报率也有望达到5～6%。
另外，从去年的各都道府县人口来看。在47个都道府县中只有东京都出现人口增长。
持续处于人口向东京单极集中的状况，不单带动房价上涨，还将带动房租上涨。
一方面受房价带动，一方面受人口流入影响，东京租房市场也处于供不应求的状态。
从今年的1月~3月，东京都家庭户型租赁房产和单人户型租赁房产平均租金都在上涨。
首先是东京23区的家庭户型平均租金，对比起去年同月在一年内上涨了3万2千日元（约合人民币1485元）。
可以这么推断，随着日本双职工（带娃）家庭增多，收入提高同时，对居住空间也有一定需求，双人户型越发受到追捧。
而东京23区单人户型平均租金，也在今年的3月份，首次超过10万日元，达到10万1232日元（约合人民币4696元）。
当租房成本和持房成本的差距逐渐缩小时，对于一些海外投资者，比如国内送孩子到日本读书的家长们常见的会采取“以房养学”的投资方式；
而对于日本部分年轻群体而言，也会选择尽早买房，对东京楼市形成新的购买支撑力。
还是那句，东京房价，终究还是要重回到和其他核心城市一样，与其经济体量相匹配的那个位置。
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