01
2016年一个春日暖阳天，开车路过中央公园，远远就听到某楼盘把音量开到最高，反复放着爸爸去哪儿。
老爸老爸我们去哪里呀
有我在就天不怕地不怕
宝贝宝贝我是你的大树
一生陪你看日出
播这歌不是因为楼盘策划刚当爸，他只是想勾起开车过路老爸们的同理心，花钱为孩子买一套学区房，让他以后天不怕地不怕。
那时候的楼盘策划，多少还有些理想抱负，整天想着如何和客户共情，如何解决用户需求痛点，如何去营销推广。
而不是今天，老板不管你三七六十一，只要房子卖不出去，下个月就GUN！
92.83%的楼盘陷入“价格战+佣金战”的恶性循环。
02
同年秋天，我们团队从其他楼盘洗到的电话客户，一口气在鲁能城买了3套小户型，刷卡的时候，五十多岁的小姐姐激动的挽着我的手说：这房子，值30000一平，开发商卖8000多，好傻！
我连连点头附和着她，转过身却不经意间挑了一下眉：你也聪明不到哪去。江北嘴还不是有8000多单价的房子，哼！
多年后再回想这件往事，我才恍然大悟：
开发商当然不傻，他3000多的地价，房子卖8000多怎么了？
客户也不傻，他8000多的单价，买到了一个旁边就是双顶级学校的小户型，这配置具有绝对的排他性优势！
傻的，只是当时那个挑眉的人吧。
因为后来小姐姐说，她真的以30000一平卖掉了8000买入的房子；
小姐姐还说，几年间她和亲戚朋友们在中央公园一共买了至少20多套房。
那一次，我错过了近在咫尺的暴富机会。
03
很久没联系的富婆，最近给我发来信息。
她说这几年她们陆续卖出中央公园的房子，到上个月，所有中央公园的房子都清光了，赚了一些，于是突然想到了我，那个曾经启蒙她入园的好朋友。
她还说，卖出不代表看空，相反，她坚定的看好重庆，最近又打算入手一些楼盘；
之所以清盘中央公园，其实只是几个阶段性原因。
比如第一点：
中央公园最大的投资红利，是“想象空间”，是“利好兑现”。
一片荒地时的中央公园，投资价值最大，后来轨道、商圈、学校利好相继兑现时，就到了阶段性价值峰顶；
若未来还想重复当年的价值跃升，需要源源不断的新利好，以及完美的兑现。
又比如第二点：
中央公园的核心价值点，包括学校，包括环境，包括全新的配套，当年有着明确的“相对稀缺性”；可如今“名校”遍地开花、到处都有公园，也就失去了比较优势。
当名校只有2个楼盘能读的时候，这两个楼盘就很值钱，那如果20个楼盘都能读了，还会值钱吗？
她给我打了个比方：
小树聊房为什么喜欢去五小区？
因为每次去都能看到不同的MM；有期待，有想象空间；
但是，当他连续去了99八十一次之后，你再请他去，不要他出钱，他都不想去了，为什么？
因为MM还是那些MM，他都见识过了，并且只是不断重复着排一排，选酒水，选歌单...没有了新意。
小姐姐还说了第三点：目前中央公园的新房里，能打的楼盘少，猪队友却不少。这对区域的发展并不好。
首先，中央公园目前知名度高，位置好一点，卖点足的楼盘，就只有华润悦府、国浩白屿林、天玺一号等少数个别楼盘。
不少项目十分鸡肋，比如顶峰林语蝶院，开盘半年，听说只卖了10套左右，这种位置还不错，但却严重滞销的项目，成了区域的负面案例。还开门干什么？不如关门。
其次，楼盘的宣传推广比起当年，显得孱弱。被以观音桥为代表的核心区抢去风头。
现在大家买房，首先想到的不是中央公园，而是核心区。
就好比论实力，重庆不比成都差，论城市定位和发展潜力，重庆比成都想象空间更大；
但成都每年变着方从各个角度宣传自己，多少就会让一些人认为成都更好，最终，也会反映到成都的地价、房价身上。
第三，这块区域的新房太多了。供大于求的关系令人担忧。
Emmm
听了以后，其实挺不是滋味。
尽管这是一位经验丰富购房者的真实想法，而我该从什么角度分析，去消除她的不正确认知呢？
04
我想到了这么几点，你来看看对不对。
其一，
中央公园如今的处境，并不是他出了问题，而是整个市场，每座城市都面临的状况。
喜欢的时候，叫别人小甜甜，全是优点；不喜欢的时候，人家成了牛夫人，全是缺点。
相反，中央公园仍然是重庆最强的板块之一。
2021-2023成交量都是重庆第一。
中央公园未来也将是重庆最好的新区、最成熟的新区。
因为未来不可能再有如此大型、快速的基础设施投入。
其二，
不是楼盘不懂宣传营销推广，而是形势所迫。
有钱谁还不愿意天天吃肉啊！
在弱市下，放弃“价格战+佣金战”，回归良性竞争，需要所有楼盘统一执行，这可能吗？
而如顶峰林语蝶院这样的项目，他只是个案，是水土不服、设计老旧、产品定位失误等等原因，不能代表其他项目。
其三，
无论是投资还是自住，住宅的价值判定要素都已经变了。
过去很多人买房，实际上掺杂了太多“投资逻辑”；价值要素是地段的前景、炒作的噱头、看的是性价比；
现在和未来买房，都转变成了“自住逻辑”，价值要素将变成生活方式、舒适度、品质感。
人们更愿意相信眼前的事实，而不再追求“未来会怎么样”。
过去的投资，是“击鼓传花”赚差价，未来的投资，是“细水长流”当包租公；
适合投资的房子不一定有未来；适合自住的房子，才更有未来。
新加坡模式已然到来，未来房价的分化会非常大。
其四，
我们再回到今天的中央公园，买房逻辑已经变了，你再拿过去的眼光看他，当然就有失偏颇。
华润悦府为什么卖的不错？
他最大的卖点，不是学校配套，不是环境，要说地段，他其实远不如金茂国际生态新城、公园大道、景璘玖序等等二手房，但是，他的产品力很强，舒适感很强；
这让他在区域几万套住宅的竞争红海里脱颖而出。
国浩白屿林为什么卖的也不错？
他最大的卖点，不是地铁站，不是商圈1KM，也是产品力强；
人们看了国浩十八梯，知道了这家外资房企不缺钱，有时候亏着本，也会把房子修的漂漂亮亮。
他有契约精神。
还有天玺壹号，也是同理。
现在和未来，产品力都是最前面的1；
产品力之上，拥有的其他配套价值，都成了附加值，是加分项。
05
敲完字的时候，已经是11点30，超过养生睡眠时间1个半小时。
我按下了回车键，发送给了小姐姐。
不知道，她会不会赞同我的观点...
大家帮我分析分析？
PS:
在重庆买房，找我们，就对了...