在2023年的中国房地产市场中，很多人忽视了一个关键因素，这并非我们常听的房改或是保障性住房问题。
实际上，住房和城乡建设部部长最近强调了“构建房地产发展新模式”的重要性。
虽说提出容易，实施却极具挑战，因为新模式意味着彻底的改变。这就需要回答两个问题：一是这个新模式具体是什么；二是它是否能对房价产生影响。
考虑到时间因素，今年内实现这一目标已不太可能，2024年将成为关键。
01 / 这三项主要措施是房地产发展新模式的核心
初听新模式可能感觉很复杂，难以理解，但实际上并非如此。
我的理解非常直白，主要是减弱商品房的金融属性，防止房价再次剧增。因此在这三项主要工程中，并未特别强调商品房。
具体包括以下三个方面：
一、为了解决城市人口密度高、基础设施不足等问题，住建部推行了“平急两用”的策略。
以人口为例，从2010年到2020年的十年间，中国有23个城市的人口增长超过一百万，其中深圳增长713万、广州增长597万、西安增长448万。
这种人口的迅速增加，涉及到的不仅是住房，还有交通、医疗、教育等多个方面的需求。显然，很多城市的基础设施建设速度未能跟上，“平急两用”建设正是为了解决这些问题。
二、城中村改造不仅旨在更新城市面貌，解决居住安全问题，还是控制房价上涨的有效手段。
严格说来，我认为城中村改造和旧改是两个不同的概念，主要区别不在于土地性质或居住条件，而是对房价的影响。
旧改通常指的是老式楼房的翻新，无论改造前后，业主们自住为主。
而城中村的一个显著特点是出租用途，因此改造后将显著提升租客的居住条件。
数据显示，当前我国租赁市场规模接近3万亿，预计到2023年将达到4.2万亿元。
重要的是，未来租房人数的增加将促进更多的消费，间接抑制房价上涨。逻辑很简单：租房的人增多了，买房的人自然就减少，房屋流通性下降，房价自然难以大幅上涨。
第三、保障性住房的推广直接影响了商品房市场，虽不能立即拉低房价，但肯定会产生长远影响。
具体细节在此不再赘述，之前已多次提及。
简单来说，如果我们将购房人群比作一个蛋糕，总量固定，而现在犹豫不决的购房者在增多，如果再有一部分人选择进入保障性住房市场，那么购房人数自然会减少。
这将直接影响到房地产的成交周期和成交量，从而长期影响房价。
否则近期上海的某个楼盘不会大费周章地帮业主卖旧房，问题就出在买房人数太少，他们已经承受不住压力。
02 / 不仅无法刺激房价上涨，反而会加以限制
实际上，与限购、限售、利率这些传统房地产政策相比，可以看出这些政策都是直接针对房价的，而新的三大工程并非如此。
虽然几乎没有提及房价，但其实背后依然存在着密切的关系。
至少我认为，这些措施将在一定程度上抑制房价的上涨，原因已在文章中解释。
总之：不夸张地说，这正是住建部对未来中国房地产市场走向做出的明确指示，如果非要预测一个时间，我认为至少是未来10年。
显然，与过去房价的涨幅相比，确实感觉到了一种大势已去的气氛，我们确实需要做好准备。
你对此有何看法？