我是紫沐，这是我第394篇日记。
广州楼市到底了吗，能抄底吗？
这问题涉及两个关键。
第一，是楼市还有没有翻身的机会？
因为只有房价重新涨，抄底才有意义。
这个关键，上篇文章已经解决了，可回顾：广州楼市，到底了吗？
第二个关键，是如何抄底？
我总结成“三不原则”。
不急躁，不乱买，不盲从。
不急躁
现在买房是完全不用急的。
这段时间遇过几个咨询粉丝，担心楼市马上反转，不快点出手会买贵，很急。
但我觉得现在的楼市，只能算低位。
离最底部还有距离。
最起码，在真正有诚意的救市政策出来之前。
广州很多非刚性的购买力，依然会选择观望。
观望情绪这么浓，是没办法立刻掀起一波行情的。
广州后续可以打的救市牌还有很多。
比如传统一点的，彻底解除限购、降首付、降利率、降税费。
或者相对罕见一点的，买房送户口、置换以旧换新。
就现在的局面来说，我觉得帮助比较大的有两个。
一个是彻底解除限购。
事实上最近接触的很多购房粉丝，都是外地来广州买房的。
广州作为四大一线城市，它有个很大的优势，就是购买力虹吸。
二三四五线城市的高资购买力，出于财富保值的目的，愿意把钱沉淀在广州的优质资产里。
既然广州现在缺需求，那放宽限购把外部需求引进来，就是很有效的方向。
而另一个比较有用的利好政策，是以旧换新。
广州很多本地购买力，现在都卡在了卖房那一步。
房子卖不出去，他们就没法做置换。
虽然很多文章说，广州现在已经有以旧换新的玩法。
但这些玩法，说到底都是开发商自己在做。
比如让你先付一成首付锁新房，然后开发商帮你卖旧房子。
如果在约定时间内没卖出去，可以无条件退房。
这种操作短期确实能拉动一点成交量，但治标不治本。
因为卖不出去的房子，普遍是市场认可度低的房子。
它不可能因为开发商帮忙推广，就能在短短半年或者一年内，重新获得市场认可。
靠这偏方拉起来的成交量，结局很可能就是到期集中退房。
真正有用的，还得像郑州那种，操盘手亲自下场收购的以旧换新。
所以说白了，广州现在给买家的感觉，就是诚意不够。
很多可以打的救市牌，都捂着没有打出来。
现在这环境，没有诚意，楼市就没办法反转。
毕竟之前一系列负面操作，让市场上的购买力，很难得的团结起来。
在操盘手真正让利之前，大部分买家都不会选择妥协。
加上广州现在的供应节奏，依然在无节制地大量制造新盘。
短期之内，很难扭转整体性的供过于求。
供过于求，就没有上涨的可能，只会继续卷价格。
看看现在市场上卖得好的，全都是产品过硬的同时，价格到位。
所以现在买房，第一个要切记的策略，就是不急躁。
短期整个市场还是以内卷为主。
广州楼市马上反转的可能性，很低。
不乱买
房地产所有房子普涨的黄金年代已经过去了。
现在买房，不再是100%赚钱，不再是100%保值。
所以买房之前，认知必须要清晰。
要知道哪些房子可以买，哪些房子不能碰。
关于选筹，已经写过很多文章。
这次通过一个新案例，来延伸讲讲。
前段时间郑州出台了以旧换新的救市政策。
而收购的二手房，必须符合两个条件：
核心区域、15年以内次新。
这里面的收购逻辑，是非常值得买家借鉴的。
为什么？
因为这是地方操盘手亲自收购，用的是纳税人的钱。
而且不是买一套两套，是几百上千套的买，是百亿级别的规模。
如果操盘手的选筹思路错了，买下来的房子跌了，这算不算某种程度上的国有资产流失？
而且是动辄十几个亿的国有资产流失。
这责任谁也担不起。
所以地方操盘手一定是深思熟虑过后，才决定的这么一套选筹思路。
能保证收购回来的房子，至少在郑州内部，是第一梯队的产品。
换句话说，市中心15年以内的次新，就是操盘手心目中，第一梯队的产品。
为什么要选市中心，而不是概念更强的新城？
因为现在的经济环境，没这么多钱造新城。
不管大城市小城市，接下来的发展策略，都会优先补强成熟板块。
新城的发展，就会有不确定性。
规划不确定、兑现不确定、需要的时间不确定。
而且市中心的供需关系，比新城稳定。
所以市中心，房价更稳。
市中心的核心板块，房价更稳。
那为什么要选15年以内的次新？
因为产品分化越来越严重。
楼龄太大的老破小，很多连户型方正都做不到。
居住品质被新产品完虐，导致市中心老破小的购买力，容易被近郊板块分流。
买下来不保值，容易砸手里，造成国有资产流失。
所以郑州这波以旧换新，里面的选筹逻辑是非常精妙的，是非常值得买家借鉴的。
完全可以把这套逻辑，套用在广州身上。
在地段上面，光有概念但基本面太弱的板块，要pass掉。
比如知识城、黄埔新城、南站、新造等等。
在产品上面，光有地段，但品质太弱的产品，要pass掉。
比如核心区的老破小。
这就是现在买房，第二个要切记的策略，不乱买。
宁愿不买，也不要乱买。
不盲从
现在买房，相比起地段和价格，还有个更重要的属性。
适配性。
楼市这么多年流行过不同版本的买房策略。
有经典的纯地段论，有狂躁时代的屯面积论，也有前两年很火的住投分离等等。
但最终能保持长青的、能适应未来环境的，还是回归自住。
住得舒服的房子，未来才有流通性。
所以市场上一些观点，比如说珠城就是广州头部板块。
对不对？
对。
但如果你预算只有几百万，和珠城之间没有适配性。
只能买到珠城老破小，或者小单间，住起来不舒服，未来就很难找到接盘侠。
这就是不盲从的第一个表现。
不要盲目听从单一观点。
好的板块，不一定所有楼盘都好。
好的楼盘，不一定所有户型都好。
要看你的预算，和内部的优质产品，到底适不适配。
并且在入手之前，记得好好问一下自己：
这套房子，是不是真的适合我？
就好比中海大境和越秀观樾。
从客观角度分析，大境的稀缺性更强，地段也更核心，更有保值属性。
意味着从纯理性的角度，买大境更好。
但如果你在天河东上班，而这次买房，是想上班更方便一点，生活环境更安静一点。
那谁更适合你？
观樾，因为它离天河东更近，周边环境也更清静。
这就是不盲从的第二个表现。
市场上纯客观的分析，可以参考，不能照抄。
买房的逻辑顺序，应该是先梳理清楚自己的需求，确认自己想通过这次买房解决什么问题。
然后，再去市场上做筛选、做匹配。
买房策略没有标准答案，因为每个人的筹码和需求都不一样。
要学会自己定制。
或者找有经验的人定制。
总结起来，现在广州买房，要掌握“三不原则”。
不急躁，因为市场离反转，还有距离；
不乱买，因为市场在分化，宁缺毋滥；
不盲从，因为最好的产品，未必是最适合你的产品。
弄懂“三不原则”，买房就不迷茫。