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澳洲大批买家回归 80万以下房子需求激增
专家表示，随着投资者和首次置业者成群结队地重返市场并争夺价格较低的房子，未来几个月对价格低于 80 万澳元的房屋需求可能会加剧。
CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，过去15个月强于预期的房价增长以及进一步资本收益的预期正在吸引投资者回归，而紧张的租赁市场则促使更多租房者购房。
3 月份向投资者提供的贷款猛增 3.8%，达到 102 亿澳元，年增长率提高了 31.1%。
根据澳大利亚统计局的数据，投资者贷款占贷款总额的比例现已飙升至 36.8%，这是自 2017 年 5 月以来的最高水平。
然而，在澳大利亚审慎监管局（APRA）和澳洲证券及投资委员会（ASIC） 介入减缓投资信贷增长后，该数字仍低于 2014 年底达到的 45.2% 的峰值。
Lawless 表示：“与我们在 2023 年初看到的情况相比，这是一个很大的转变，当时寻求出售的投资者多于购买的投资者，这主要是由于利率周期开始时房价急剧下跌。” 。
“我认为根深蒂固的房价增长通常是投资者的主要动力，而且租赁市场如此紧张且预计将持续紧张这一事实可能吸引了很多投资者进入。”
首次置业者贷款本月增长 4.4%，达到 52 亿澳元，截至 3 月份的过去 12 个月增长 17.9%。
Lawless表示，首次置业者将在经济适用房市场与投资者展开竞争。
他表示：“我们已经看到较为便宜的房产市场面临竞争压力，投资者和首次购房者往往更加活跃，这可能是该市场近期强劲增长的原因。”
“除了投资者和首次购房者之外，即使是后续购房者获得信贷的能力可能变得更加有限，也会转向中低端市场。”
CoreLogic 的数据显示，去年，投资者在珀斯最为活跃，原因是该地区自利率开始上升以来的强劲表现以及较低的价格点所吸引。
Armadale、Camillo、Brookdale和Maddington等经济实惠的郊区的房价中值低于 60 万澳元，备受追捧。
去年，在这些郊区购房的投资者获得了 36.4% 至 42.2% 的资本增长回报，即约 15 万澳元的收益。与此同时，强劲的租金上涨带来了约 5.5% 的总租金收益率，也为投资者带来了更好的现金流。
Southbank, Travancore 和Brunswick East的公寓在过去一年中投资者也很活跃，与更广泛的墨尔本市场相比，取得了更好的业绩。
过去 12 个月，Southbank 和 Brunswick East 的房价上涨了 6.2%，Travancore 的房价上涨了 9.3%。同期，总租金收益率分别增至5.9%、6.7%和5%。
在悉尼，Lakemba 和 North Parramatta 的公寓分别实现了 9% 和 7.7% 的资本增长以及高达 6.1% 的总租金收益率。
Suburbtrends 总监肯特·拉德纳 (Kent Lardner) 认为，在强劲需求和稀缺供应的推动下，猎人谷的Denman、阿德莱德的Fairview Park、墨尔本的Seabrook和布里斯班的Wellington Point将成为下一个增长郊区。
02
“父母银行”至少赞助$10万，首次置业者才能在悉尼买房
最新报告显示，那些没有富裕父母能提供将近10万澳元帮助的澳洲首次置业者，已越来越难进入房地产市场。
据澳洲新闻集团报道，数据显示，随着富有者与贫困者之间的差距达到危机水平，平均首付金额急剧上升。
投资银行Jarden的分析显示，今年3月，随着房屋销售与贷款之比降至67.6%，平均存款达到创纪录的32%以上。Jarden表示，房地产市场目前正受到“高收入、高存款”家庭的推动。
审慎监管机构的数据支持了这一说法。数据显示，贷款与价值比率较高的抵押贷款（即存款不超过20%的购房者）所占比例，从2021年的约40%降至今年的不到30%。
首付金额飙升的一个主要原因是对家庭援助的日益依赖，既要跟上上涨的房价，也要应对由于利率上升而减少的借贷能力。
Jarden去年年底进行的一项研究表明，大多数首次购房者都是通过“父母银行”进入市场。Jarden首席经济学家Carlos Cacho表示，这个金额接近10万澳元。
他说道：“实际上，我听到很多金额都高于这个数，有的父母甚至给全款买房，归根到底，如果没有家庭支持，买房变得越来越困难。”
Jarden去年对282名抵押贷款经纪人的调查发现，约15%的借款人使用了家庭援助，其中三分之一接受了担保，三分之二接受了现金贷款或赠款。
“鉴于首次购房者（FHB）占新贷款流量的大约20%，我们认为这意味着大多数FHB很可能在利用某种形式的家庭援助，”该银行去年11月表示。
在全国范围内，“父母银行”提供大约7万澳元，而在新州则是9.2万澳元。根据上个月PropTrack的可负担性报告，悉尼仍然是澳洲最难以负担的城市，仅有3.8%的房屋销售对中等收入家庭来说是可负担的。
目前在悉尼，拿着平均收入的家庭至少需要8年时间才能攒够20%的首付，而在2019年，这一数字为7年。
03
悉尼又现开裂公寓楼！曝48处“严重”缺陷，开发商被勒令整改
悉尼一栋刚竣工的开发项目被查出40多处严重缺陷，开发商被勒令整改。
新州公平交易厅对这栋位于Waterloo区707-711 Elizabeth St的公寓楼进行检查后，向开发商Duffy Kennedy Constructions Pty Ltd.发出了建筑整改令。
公平交易厅透露，经检查，该公寓楼存在48处缺陷，不符合澳洲建筑标准。
检查中发现的缺陷包括，4楼公共区域墙体开裂，底层和地下室出现无法控制的裂缝。
公平交易厅还发现多个与防水有关的缺陷，包括屋顶区域的“大量积水”，限制水流的排水口等。
消防安全不足是另一个令人担忧的问题。公平交易厅认为，防火门尺寸不达标，四周缝隙超过3毫米。
此外，地下室紧急出口的指示牌方向有误且被遮挡，部分机械管道被发现存在防火保护不足的问题。
其它缺陷还包括，污水和雨水排水管道在安装时排水坡度不够。
新州建筑委员会的Matt Press于周一发布整改令，要求开发商在120天内对所有缺陷进行修复，以符合建筑标准。
他说，这些“严重缺陷”可能会“影响业主和住户的生活质量”。
“我承认，这些项目需要进行大规模整改，成本可能很高，但开发商的成本必须与为了消除严重缺陷而确定的具体建筑工作给住户带来的好处相平衡……并按照标准进行建设。”
规划记录显示，这项耗资1290万澳元的开发项目于2018年获得悉尼市议会的批准，内含35套公寓，共有4层。
04
澳洲各首府近半数城区房价创新高
最新统计数据显示，澳洲房价已经连续15个月上涨，全澳超4成地区房价创新高。
CoreLogic的分析显示，自2022年4月以来，房屋价值仅上涨了2.8%，这与之前两年31.7%的大幅增长形成鲜明对比。
CoreLogic研究总监Tim Lawless表示，过去两年资本收益相对较小，是因为在加息周期的早期阶段，全国房屋价值下降了7.5%，全国指数在2022年5月至2023年1月期间持续下跌。
自CoreLogic的澳洲房屋价值指数于2023年1月触底以来，房价每月都在上涨，累计上涨11.1%。
CoreLogic表示，加息对许多澳洲城区的表现影响不大，截至2024年4月底，43.6%的城区创下历史新高。与偏远地区相比，首府城区表现出更强的韧性，上个月近一半（49.1%）的城区创下新高。
自房地产市场触底以来，全国房价已连续15个月上涨，但这一表现并不反映整个市场的情况。
Lawless说：“在总体数据之下，房地产市场的表现存在显著差异。”
截至4月的加息周期内，房屋价值的百分比变化从珀斯独栋屋价值飙升25.7%，到霍巴特独栋屋价值下跌11.2%不等。
过去两年，悉尼的独栋屋价值上涨了0.4%，而墨尔本自2022年4月以来则下跌了4.2%。
由于移民人数创历史新高、租赁持续紧张以及供不应求，一些城市的房价出现了强劲增长。
2024年4月，珀斯有97.3%的城区房价创下历史新高，击败了阿德莱德（90%）和布里斯班（85.1%）。
但在较弱的市场中，霍巴特没有一个城区创下历史新高，而墨尔本只有1.5%的城区（6个城区都位于东南区）在上个月创下历史新高。
CoreLogic表示，珀斯和阿德莱德市场的强劲表现在未来几个月几乎没有放缓的迹象。
Lawless说：“即使面临更高的抵押贷款利率和降低的借贷能力，包括投资者在内的买家已转向珀斯和阿德莱德，因为那里相对负担得起，租赁状况良好，且总租金收益率更高。需求已经超过了供应，这在过去一年里推动了房产价值的大幅上涨。”
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