5月3日，众多楼市官方大号
不约而同发布一条信息
“重磅，上海发起商品房以旧换新”
很多二手房挂了得快发霉也没脱手的客户，眼前一亮。
具体的玩法呢，是这样的——
看上去有点复杂，解读一下，简单来说是这样的——
已有二手房的购房居民1）先与参与活动的房地产开发企业达成购买新房的意向，支付一定的定金锁定房源，2）房地产经纪机构优先推动旧房交易，3）旧房成功出售后。按约定完成新房交易。4）在一定期限内，旧房未成功出售的话，可以无条件“退房退款”。
房地产经纪机构承诺，对参与活动的二手房“全城推、优先卖”；
看得出，这个活动里的“以旧换新”，其实并没有一个下家直接来接盘，二手房业主的“烫手山芋”能不能顺利出手，并没有得到一个“托底”。
对于开发商来说，虽然能锁定一部分之前因为置换困难而放弃的客户，但是，另 一方面也会释放一个“新房急求客户”的信号，有可能侧面加重观望情绪。
其实，背后面对的问题还很多，比如，旧房定价如何才能保证公平合理？旧房如果国家和城投公司参与收购二手房的话，这么零散的房源如何集约化管理？如果仅仅依靠自然成交，如何在买房速度和保值售价之间达成平衡？
虽然，认为“以旧换新”此举会加快房价下跌的看法过于悲观，但也别把它当作“止跌回升”的灵丹妙药！
是倡议，并非政策
说是新政，其实不然。从新闻本身就能读出，其本质是上海房协、经协，联合开发企业、中介机构发布的一个活动倡议！既然是倡议，那么参与性方面就比较随机、松散，稳定性和确定性都很难说。
于是，就有了悄然的“下线”——
5月6日上午，《新闻晨报》的记者，在支付宝“乐居换新购”小程序上，看到有7个楼盘上线，分别为：
浦东的招商象屿星耀翠湾
奉贤的象屿江湾悦府
嘉定的金地嘉峯汇
象屿远香湖岸
象屿路劲都滙云境
象屿同进虹桥嘉悦府
松江的招商云澜湾
下午5时许，记者再次登录时间，却发现嘉定的象屿远香湖岸已经消失不在页面上了，在线楼盘只剩6个。
所以，只是一个活动，千万别过分“自嗨”！
参与的企业和楼盘的数量不达到一定规模，对楼市的影响，不论是正面的还是负面的，都非常有限。
一盘一策，优惠随机
为了留住“换新客”，在售楼盘也使出浑身解数，优惠信息各家不相同，此前有媒体和市民在小程序上点开“以旧换新专项福利”就可以看到具体的，比如：
奉贤新城某楼盘提供30套特惠房源，赠送车位抵用券最高3万元；
嘉定某楼盘提供20套特惠房源，赠送车位抵用券最高5万元；
松江某楼盘提供16套特惠房源，赠送车位抵用券最高11万元，同时认购客户送冰箱一台……
由于采用的是“一盘一策”，所以，具体优惠取决于，具体锁定的是哪家开发商的哪个楼盘。由于非常零散，没有形成规模，很难真正刺激到楼市。
目前看来，大部分楼盘参加“以旧换新”活动的时间会持续到今年7月份。
“换房”两个字，一城一个解释
“以旧换新”并不是上海原创，目前至少有30个城市打出这个旗号，但一线城市里只有深圳和上海。
不过，每个城市对于“如何换”都有自己的一套解释。
“以旧换新”政策主要城市执行一览表
在当前新房去化难、二手房挂牌数量高、普遍难成交的情况下，“以旧换新”政策要有理想的效果，必须给予购房者实打实的优惠。
如上图所示，每个城市的具体措施不一样，大多数是政府或城投企业出面回购旧房，用作保障房，可以看得出，重庆、郑州、宁波等政策力度较大的城市，成交量的提振效果比较明显。
而真正能促进楼市健康发展的措施，只能是尽量松绑，让市场来选择与淘汰，以实现真正的市场化。
仅代表作者个人观点
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