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房哥全新栏目，西安首个二手房调研报告，用实景看小区，以逻辑做选择，让你跳出房价误区，缩小信息差距，更懂热门二手房！
写在前面：
虽然是降价换成交，但不可否认，西安二手销量已超新房，整个2023年，二手房网签二手房成交超过98723套，而新房供应仅62158套。
二手库存超过新房，已是事实！
如同人会变老一样，三年以后如今的新房也会变身二手房，加入这场“降价卖房”的大时代。
在二手房鱼龙混杂，中介砍价成风的现状下，该不该卖，该不该买，怎么卖，怎么买，多钱卖，多钱卖，这些是每一个有产参与者的必修课。
想要看懂市场，还得先懂房子，房哥二手房报告将围绕热门小区，从区域概况，学区情况，成交价格，小区实景，户型展示等多角度，让大家更懂西安二手房！
今日第一期，高新区保利天悦！
备注：图文约4500字，拍照设备：iphone12，天气：晴天
信息采集时间：2024年4月18日
撰文：紧那罗
小区概况
但凡在高新看二手房，保利天悦几乎是绕不开的小区，对于当年摇号的业主，吃到价差的同时，学校锦上添花，外加周边同类次新房太老，三个因素叠加，造就保利天悦一家独大。
相似的小区，还有绿城全运村，中海曲江大城，万科翡翠国宾，华润悦府等等，几乎都能代表当下各自区域二手房的头部需求。
但对于如今要在这里买二手房的业主，很多人心理是没底的，是中介炒作，还是真有一手，看完今天的报告，你会有自己判断。
3月份至今，贝壳的数据，保利天悦1-4期总共成交14套，虽然套数在西安不算头部，但成交单价相当亮眼。
（3-4月保利天悦成交房源，数据来源：贝壳）
最低的一套，4月15号，一期的小面积，均价30132元/㎡，总价310万；
最贵的一套，3月23号，三期的大户型，均价30258元/㎡，总价550万；
剩余房源，总价面积各异，但均价普遍稳定在30000+，放眼西安，这也是头部的房价。
要知道，当下的高新可谓腹泻式供应，不仅土地不断，新房更是海量，高三遍地，软新既有保利，又有中海，绿城，高科，紫薇，天地源备选。
为什么放弃产品更好，户型赠送更多的新房，去选了保利天悦的二手房，答案隐藏在如下，学校优势、小区实景、户型影响都是原因。
学校因素
细数西安二手房火爆的小区，背后都站着各自的优势学区，绿城全运村对应的铁一中陆港、绿城桂语兰庭对应的经开一小、一中，中海曲江大城对应的铁一中曲江等等。
保利天悦也不例外，之所以持续在头部，与其的学区内的重点学校——高新区第四学校，有着很强的关联。
高新第四学校，为2022年9月刚开学的九年一贯制的公办，师资上，小学部是高新二小的名校+，部分老师来自高新七小。
初中部由高新一中初中部直管，校长是高新一中初中部本部校长，因此也称为高新一中丈八校区。
（高新区第四学校）
班级配置上，规划了60个教学班，小学一个年级6个班，共计36个班，初中一个年级8个班，共计24个班，班型设置对标高新一中，分为创新班、钱学森班和平行班。
2023年的学区划分上，小学部包含保利天悦、保利爱尚里，初中部包含保利天悦、万科翡翠国宾、国宾中央区和金泰新理城。
由于新建学校，且都是学区生源，很多人最关注的中考升学率，要到2025年才能知道。
学校位置上，位于丈八北路，与天悦5期仅一路之隔，距离天悦其他期，也在百米之内，上下学接送十分便利。
（高新区第五十八幼儿园）
此外，天悦五期门口有一所保利配建的幼儿园——高新区第五十八幼儿园，为公办性质，主要接收保利天悦业主的子女入园。
公共交通
保利天悦四期一公里范围内无地铁站，但辐射四公里范围，有地铁6号线和3号线，几个主要站点连接整个高新区，住在这里实际出行，需要多次换乘。
（保利天悦周边地铁站分布）
保利天悦周边虽无地铁，但围绕小区辐射1公里范围内，设有多个公交站点，最近的为鱼化一路科技五路口公交站。
（保利天悦四期周边公交站牌）
鱼化一路科技五路口公交站位于鱼化一路上，紧邻保利天悦一期东门口，从四期东门到此直线距离不到400米，有高新8号线、130路、199路、824路、180路、512路，公共交通还是比较便利的。
周边商业
高新范围内，大型的商业，主要在唐延路万达，锦业路益田、小区商业主要依托大量底商。
目前天悦都已交房入住，底商开业率很高，业态丰富，包含餐饮、便利店、理发店、房产中介、药店、烟酒店、干洗店、文具店、果蔬店等。
（小区底商业实景）
尤其是房产中介扎堆，仅在四期南门两侧就有四五家门店，中介门店的集中布局，从侧面也能反应出小区二手房交易的热度。
（小区周边餐饮实景）
底商活跃度上，餐饮最佳，正值午餐饭点，餐饮店门口的食客络绎不绝，主要的消费人群为周边居民、工人和附近上班族，以各类面食、小吃、快餐等为主。
市政环境
作为新建小区扎堆区域，保利天悦周边的市政环境还是不错的，绿化很茂密，道路平整，除停车紧张外，区域观不错。
（市政绿化维护实景）
围绕保利天悦周边，沿路均做有市政绿化，地被、灌木、苗木层次布局整齐有序，植被品种多样形态饱满，无大面积坏死、漏栽或破坏等情况，道路干净整洁，地面砖石破损较少。
（小区门口停车状况）
（学校门口道路状况）
道路状况部分，分别拍摄了中午时段天悦四期周边和学校周边实况，道路两侧停放部分车辆，双向两车道未见停车难和拥堵情况，也没有车流不息的吵闹声，临路楼栋还是比较安静的。
四期实景
关键词：大门立面、园林景观，物业维护
本地实探的为保利天悦四期，大门为新中式风格，米黄色的石材立面搭配宽阔厚重的金属铝板挑檐，中式韵味浓重。
大门布局讲究对称，在中式元素运用上，有双开的铜门，悬挂正中的匾额，一对石狮等，搭配门前枯山水景观，以沙代水，以石代山，观感上还是很大气有档次的。
（小区大门实景）
功能上，小区人车分流，两侧分别为地库和电动车出入口，正中大门两侧设置电子门禁，供行人通行。
门口处，保安身着制服立于安防服务台，为业主进出提供帮助，同时对来访人员进行问询和登记。
（高层外立面实景）
保利天悦四期高层住宅外立面，整体为沉稳的浅黄色调。裙楼部分采用石材，上部真石漆通刷，北向带有连廊，南向空调机位设置格栅。
从细节上看，线条平整顺直，石材立面保持完好，未见破损、污染等情况，涂饰部分平整度尚可。
（园区景观实景）
园区内植被丰富，苗木生长旺盛，整体养护良好。在景观营造上，主要以南北中轴和宅间景观为主，植被层次丰富，景观相互搭配，形成看点十足的园林风光。
（主轴景观实景）
正是草长莺飞，满园春光的好时节，园区内一片生机盎然，中轴景观对称分布，整齐气派，苗木枝繁叶茂，绿地芳草鲜美，微风过处，摇曳生姿，令人心旷神怡。
园区内有不少居民，其中以推婴儿车散步或带儿童在廊架、儿童区玩耍的人群居多。
（园区物业维护实景）
植被养护上，园区可见工人对修剪下来的苗木枝叶进行打扫与清运，地面卫生保持良好。
同时，在园区的公告栏上，关于物业每个季度为园区和居民提供的各项服务也进行了详细的公示。
小区配套
关键词：入户大堂、电梯厅、儿童区
高层入户大堂部分，门头采用浅黄色石材包裹，左右双单元门入户，大堂造型未对二层有遮挡，门头设置有中式壁灯和防雨棚。
（户外大堂实景）
大门两侧景观掩映，门前有台阶，右侧设无障碍通道，门前路面干净整洁无破损，单元门使用功能良好。
（户内大堂实景）
此次来到的是高层两梯四户带连廊的结构，大堂内部空间方正，采光透亮、顶部吊顶+筒灯+金属线条勾边，墙面、地面做了新中式造型设计，与山水画背景墙互为呼应。
（单元宣传栏）
大堂内设有宣传栏，张贴有该楼栋管家和保洁员联络信息，电梯月度维护保养通知，文明行为宣传海报和电动车违规停放充电的通告，内容更新得及时详尽。
在园区内，未见电动车随意行驶或停靠路面充电等情况。
（平层公区电梯间）
电梯间部分，电梯外围黑色金属包边，内嵌灯带，消防水箱，水暖井全部内嵌墙内，整体整洁美观。
（儿童娱乐设施）
儿童娱乐场地为彩色塑胶材质，娱乐设施造型童趣，主要有滑滑梯、攀爬物、秋千、跷跷板、弹簧木马等，四周设有休息座椅，娱乐设施未见损坏，塑胶地面踏感舒适卫生良好。
正午时分，天气虽热，这里依旧聚集着不少嬉戏的孩童和看护的大人，是园区最为热闹的场地之一。
（活动场地）
园内设有一处开阔的活动场地，地面有清晰划线，场地带拦网，还有一组乒乓球台和少量活动器械。
房源情况
此次展示的房源为天悦四期高层，两梯四户带连廊，此套房源位于中高层位置的西侧边户，紧邻鱼化三路，建筑面积约141㎡，精装交房。
（该套房源楼位示意）
（建面约141㎡户型图）
户型部分，四室两厅一厨两卫设计，户型方正，南北通透，三面朝南，动静分区，带有南北双阳台，传统户型，非四代。
业主情况：
房子原本为房东买来给孩子毕业后在高新工作当婚房自住用，后因孩子未在高新工作，遂出售，房子于2022年2月中旬交房，尚未“满二”，契税已交，没有抵押落户，预计今年7月份“满二”。
该套房为开发商精装交付，房东未居住过，成交总价403万（不含车位）。
户内实景
该套房源的实景图及噪音、采光等情况展示如下：
备注：房源实景为开发商交付实景，房东除封窗外未改动，噪音，采光情况因人、天气而异，仅呈现当天实景。
（室内实景展示）
（阳台实景）
阳台部分，开发商交付时未封窗，该套房源房东已做封窗处理。
（俯瞰效果实拍）
保利天悦四期容积率3，高层楼间距在35-40米左右，楼距一般，因此中高层的通风、采光、视野更好，居住的舒适度更高，此套房源位于中高层位置。
（高层远眺实拍）
从高层向西远眺，视野非常开阔，西侧的鱼化三路是双向四车道，向北是断头路，楼下的车流量很小，整体噪音污染不大。
（现场开关窗噪音数据）
（主卧采光实拍）
（室内各空间采光说明）
采光部分，选取上午十点半左右的室内各空间进行拍摄，南向的主卧、阳台的光线较好，其中主卧飘窗可见少量阳光斜晒进来，北向的厨房、西向的卫生间窗户较小，采光一般。
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房哥有话
保利天悦在高新的二手房成功，其实很难复制，一方面要买的早，有价差，同时周边小区还得旧，没备选，学校还要锦上添花，交房还得表现良好，让买得起的看得上，看得上的够得着。
核心的亮点里，第一是高新核心，地段决定下限，第二是央企交付，产品决定价格，第三是优质学区，配套决定溢价。
三个因素，缺一不可，这也是高新海量新房围攻下，保利天悦二手依旧有一席之地，且维持3万+的原因，大家怎么看，高新二手房会首选保利天悦吗？评论区聊聊！
【楼盘点评】
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【装修报告】
● 户型解析： | | | | |
● 实景/设计案例： | | | | | | | 悦 | | | | |
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作者：紧那罗
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