作者：福贵
有人说，硚口的武广是武汉的中心；有人说，洪山的光谷是武汉的中心；也有人说，武昌的徐东是武汉的中心......
武汉，一座很神奇的城市。它没有绝对的市中心，整座城市能数出来的市中心至少有9个。然而，多中心发展的它却没有一个合格的CBD。
图源：摄图网，已获授权
历史上，武汉由汉口、汉阳、武昌三镇合并而来，在发展上有着各自的特点和重心，三镇人也因各自区域的文化，谁也不服谁。
尽管后来武汉的行政区从三镇变为13个区，但是武汉仍然像是一个“散装”的省会，各区之间各干各的。
于是，当武汉拼命打造商务区时，就出现了汉口有商务区，武昌有商务区，汉阳也要搞自己的商务区。而汉口内部还要分出武汉中央商务区、汉口滨江国际商务区、汉正街商务区等。
遍地开花的商务区让武汉看起来一片繁荣，地标建筑拔地而起，武汉万象城、武汉恒隆广场、武商梦时代等重磅商业项目也陆续入市，但真正去了解之后会发现，这些商务区成熟的有多少？潜力兑现的有多少？还有多少是空中楼阁？
甚至有人调侃：第一批00后都过上社畜生活了，CBD还没拿到“毕业证”。
不禁要问：武汉真的需要这么多CBD吗？
18亿进场门票
一家开发商经营的武汉CBD
只剩一地鸡毛
CBD汇集了一座城市最优质的资源，展现着城市繁荣程度，是一座城市对外的门面。
2003年1月，时任武汉市市长的李宪生在武汉市十一届一次人代会所作的《政府工作报告》中，正式提出在汉口王家墩老机场原址建设“武汉王家墩商务区”的战略部署。从此，武汉CBD建设正式拉开序幕。
以“武汉”二字为前缀，可以想见武汉对武汉CBD的重视。而关于武汉CBD的建设，有一个曲折的故事。
上世纪三四十年代，武汉在汉口兴建了王家墩机场，起初它担负着保卫大武汉的重任。后来成为军民两用机场，为武汉市民出行提供了便利。
而随着时代变迁，地处汉口核心区的王家墩机场成为阻碍城市经济建设和发展的“绊脚石”。
机场外迁，势在必行。
问题来了。军方虽最终同意机场搬迁，但要先建阳逻机场再搬王家墩机场，建机场的18亿投资也需要武汉自己掏。
只是当时的武汉，虽贵为省会，却因城市建设落后被称为“全国最大的农村”，这么大一笔预算很难拿出来。
武汉只得到处找开发商接盘，条件是先拿18亿门票钱，这也让招商工作遭遇重重挫折。
事情在北京有了转机，彼时在北京已混得风生水起的泛海老板卢志强，赌了武汉的未来，拿着18亿资金入局王家墩商务区。一个大雷也在此时埋下。
图源：泛海控股官网
卢志强其人，山东潍坊人，曾弃官下海，在房地产市场赚得第一桶金。也曾加入中国最神秘组织泰山会（已于2021年1月解散），与柳传志、段永基共同成立光彩事业投资公司，与刘永好、史玉柱共同创立中国首家民营银行民生银行。
江湖人称其为“大佬背后的大佬”。
入局武汉后，泛海成立了武汉中央商务区股份公司，王家墩商务区从此变成武汉CBD，更显大气。
按照规划，武汉CBD规划面积7.41平方公里，核心区要建超100米高楼145栋，其中超400米有两栋。这一规模远超广州珠江新城。
2009年起，泛海国际广场等建筑单元陆续开始建设，武汉CBD也喊出“立足华中、面向世界、服务全国”的口号，未来前景可期。
到2015年4月，投资近50亿、438米的武汉中心大厦封顶，一跃成为华中第一高楼。陆续开盘的泛海国际住宅区也成为武汉富人区样板。
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然而，由一家开发商单独经营武汉CBD，当风险降临时，还是出现难以承受之重。
那是2017年6月，金融监管部门要求部分银行排查摸底安邦、复星、海航、万达等数家企业的授信风险。
特别是，卢志强的好兄弟王健林当年7月将万达旗下13个文旅项目、77家酒店打包，低价卖给了融创和富力。
风向转变，当时也在走国际化路线的卢志强自然察觉到了。只是这次政策变化发展超出了卢志强的掌控。
一方面是金融监管，另一方面是2016年底中央提出“房住不炒”政策，而金融与房地产是泛海来钱的主要渠道，政策的变化，也让泛海业绩出现巨大波动。
数据显示，泛海控股2017年利润为22.8亿元，2018年、2019年分别为9.31亿元、10.95亿元，2020年则变成亏损43.14亿元。
卢志强不得不将上海董家渡和北京泛海国际住宅区的地块卖给融创，回笼资金。
刚松口气，紧接着的疫情又给泛海带来重击。花费大代价打造的武汉CBD也成了货架上的一部分。
2021年1月，武汉CBD一住宅地块被转让给绿城，总价30亿；
2022年3月，万达正式接手泛海城市广场，经营多年的泛海城市广场更名武汉范湖万达广场；
2022年9月，信达武汉子公司33.95亿拍下泛海武汉CBD内两住宅地块。
相较20多年前的王家墩，武汉CBD高楼耸立。然而，2015年就封顶的地标——武汉中心大厦，已经成了烂尾楼。
同时，武汉也在2021年谋划“十四五”期间推动武汉CBD向CAZ转型，也即曾经的总部办公区将更强调商业、文化、活动、居住等功能。
曾经的武汉CBD，只剩一地鸡毛。
沿着长江发展
商务区密集分布
大饼吃得下吗？
在为武汉CBD寻找接盘侠时，武汉也没闲着，以各种名头打造新区，规划一个个商务区，仅仅主城区沿江一带就有汉口滨江国际商务区、武昌滨江商务区、汉阳滨江商务区、青山滨江商务区。
在这其中，名气最大的是长江左岸的汉口滨江国际商务区和右岸的武昌滨江商务区。
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汉口滨江国际商务区（二七滨江商务区）
从2003年旧城拆迁到推出地块，武汉花了10多年时间论证汉口滨江国际商务区发展的可行性。
按照规划，汉口滨江位于长江二桥以北滨江区域，东临沿江大道，西至解放大道，南起长江二桥，北至堤边路，总用地面积6.43平方公里。
单从规格上，汉口滨江是武汉主城区四大滨江商务区中唯一被冠以“国际”之名的，同时借鉴上海陆家嘴，打造以总部办公为主的国际商务区，在当年还特别规划了一栋707米的高楼。
但从现状来看，发展多年的汉口滨江，还看不出商务区的样子，更多的是富人的狂欢。
2015年左右，从武汉天地一路向北，一栋栋豪宅拔地而起。2017年，长江主轴规划出台，汉口滨江建设加速，从一期到五期，各大开发商打造的豪宅楼盘林立。
不到10年时间，在各种高大上概念下，汉口滨江的房价节节攀升，单价从1万多持续上涨，如今不少楼盘均价超5万/㎡。
加之与汉口滨江相邻的武汉天地珠玉在前，如武汉天地商务集群中的平安金融中心，是湖北省首栋纳税超10亿的楼宇，武汉天地街区也是武汉的标杆性商业项目，沿岸经济的蓬勃发展，造就了长江左岸的繁华，也让左岸成为武汉的“门面”。
不过，汉口滨江1~5期规划的泰康金融中心、周大福金融中心、新希望华中总部、国华人寿总部等15栋商务楼宇还在建设中，进度相对较慢。如周大福金融中心，2015年拿地，今年3月份才刚刚开始向上长高，等建成投入使用，还需要几年。
6~7期前两年刚刚开始开发，建成时间会更晚。
武昌滨江商务区
位于长江右岸的武昌滨江商务区的规划稍晚些，是从2008年开始的。
当年，武汉市批复《武昌滨江商务区规划》，将长江大桥与二桥之间，包括武昌车辆厂片、月亮湾片、裕大华片及积玉桥D、H片，总用地规模约278公顷，沿江总长度3.23公里。
2009年9月，万达集团以19.65亿元率先拿下积玉桥DH片，建设成汉街万达，10个月建成的楚河汉街项目也成为武汉人流最大的商业街之一。
此后，绿地集团以53.98亿元拿下武昌车辆厂A地块，打造了如今的绿地中心，475米的天际线也成为武昌滨江商务区的地标。
2013年，武昌滨江扩容3.5倍，规划用地扩大到1260公顷，及至2017年长江主轴概念提出，武昌滨江的发展速度加快。如2019年华夏幸福打包拿下武昌车辆厂B、C地块；2020年，阿里巴巴华中总部落地；2020年龙湖与清能联手拿下武昌滨江一地块；去年华中首家京东Mall开业。
只是，这几年一些地标建筑都出现了变化：原汉街万达广场及街区的一部分变成即将开业的武汉SKP，原汉街万达电影乐园也改造成新汉街万达广场；武汉长江中心低价卖给华润置地，商业项目变成武昌万象城；绿地中心下的绿地缤纷城开业几年后又重新定位招商；龙湖天街开业时间不定，而龙湖又在长江左岸拿下一块地，准备再造一座天街。整个武昌滨江商业能级获得巨大提升。
总的来说，如果单看汉口滨江和武昌滨江，这一片的发展确实是很繁华，很多规划都在逐步兑现，放在其它大型城市，这两个片区的发展都有一定竞争优势。
然而，我们前面就说过，武汉热衷于打造各种新城、商务区，在看到左右岸发展的同时，也要看到其它区域的发展情况。如青山滨江商务区、经开滨江商务区、杨春湖高铁商务区、中法新城等，这些地方的发展弱了不止一筹，甚至有些板块的建设已经停滞，几年没有一点动静。
如果用一句话来总结武汉的发展，那就是桌子太小，饼摊得太大，出现了消化不良。
武汉需要这么多CBD吗？
武汉需要这么多CBD吗？所谓的多中心发展适合现在的武汉吗？
（1）是商务区？还是卖地建房？
从当前现状来看，武汉的商务区和新区大多都是成了住宅区，武汉主城区的房价也确实是高了。
但是商务区还有其它配套设施，如办公、教育、商贸等功能性设施，往往是住户早早住进去，但是周边一些配套跟不上。
以武昌滨江商务区为例，武昌车辆厂片住宅区众多，但是在商业和办公层面还难以匹配区域发展，早几年就开业的武汉绿地缤纷城，又在重新招商；原本属于华夏幸福的武汉长江中心，最后被华润接盘，打造成武昌万象城；龙湖天街系商业，还需要等一等。
又如汉口滨江，多栋写字楼还在建，启用还需要等几年。
（2）空置率高企，核心区写字楼租金下调超10%。
据戴德梁行数据显示，2023年，武汉办公楼市场总体量达到886.8万㎡。其中甲级写字楼市场为304.5万㎡，甲级写字楼空置率为36.1%，写字楼市场面临较大的空置压力。（国内一般认为10%~20%空置率还可以接受，超30%意味着大幅过剩。）
租赁价格方面，激烈的竞争使得写字楼租金持续下行。去年第四季度末，武汉核心商务区甲级写字楼整体租金较上年下降约9.2%，至89.8元/㎡/月。
分区看，全年下调租金幅度最大的区域为汉口武昌沿江、武广和光谷商务区，三个区域年度下调幅度均超过10%。
（3）武汉目前还难以撑起多中心模式。
根据华东师范大学城市与区域科学学院党委书记、中国现代城市研究中心副主任孙斌栋的一项研究显示：市域的劳动人口规模在100万以下的，单中心更好；100万到300万之间多中心优于单中心，劳动人口规模300万以上时又变成单中心更优。
同时，孙斌栋又表示，当一个城市群有1800万以上人口的情况下，多中心才开始显示出正效应，劳动生产率会更高。
但是，从现实情况来看，大多数城市多中心和新城新区的建设成效并不突出，有些城市甚至曾出现所谓的“鬼城”。
一方面，2023年末，武汉常住人口达到1377.4万人，比上年末增加3.5万人。以这个数据来看，武汉比较适合单中心发展。
另一方面，早在2002年，湖北就提出武汉经济圈的构想，并于2014年2月《武汉城市圈区域发展规划（2013-2020年）》获国家发改委批复。
包括武汉在内的都市圈，占了湖北三分之一的土地面积，总人口达到3292.64万人，占湖北总人口（5838万人）的56.4%。以城市群情况来看，武汉也适用于多中心发展。
诚然，经过多年发展，武汉的GDP确实是节节攀升，在2023年突破2万亿元。而武汉都市圈其它8座城市中，2023年GDP最高的是孝感，达到3000亿元，在湖北各市中排第四，至于其它城市，GDP更低。再看人口，孝感、黄冈作为武汉都市圈的一部分，也是人口大市，但在第六次、第七次人口普查间，人口净流失达82.36万人。
都市圈一般是为了疏散中心城市的人口和产业，缓解大城市治理压力，但从某种程度来说，武汉都市圈带动周边城市发展的正向效应较小，反而吸取了一部分周边城市养分供养自身。
同时，从整体经济和人口来看，武汉这些年确实是获得了长足发展，只是武汉是以透支的方式搞建设，规划很多，但落地实现的很难，也就出现了不少地方发展停滞的情况。
此外，最关键的一点是武汉的人口虽然在增长，特别是2020至2021年净流入243.7万人，但这两年人口流动后，武汉对人才的吸引力明显变弱了，2022年净流入9万人，2023年净流入3.5万人。这样的人口增长很难撑起城市继续快速扩张。
如何突围，稳坐华中第一城，需要做出抉择了。