4月30日，天津购房新政正式发布，5月1日起执行。
市内六区的限购政策，出现重大调整。
《通知》共4条内容，但文字表达有限，还包括一系列的“隐藏政策”，需要补充说明。
- （一）满足京津冀协同发展住房需求。为服务京津冀协同发展重大国家战略，深入推进区域一体化和京津同城化发展，《通知》明确北京市、河北省户籍居民和在北京市、河北省就业人员在津购买住房的，享受本市户籍居民购房政策。
“京冀”在天津的购房政策，同于天津户籍。
这里的“京冀”人员，包括北京、河北省的户籍居民，以及在北京、河北省的就业人员。
如何认定就业情况呢？
在天津购房之前1年内，有1个月社保或者纳税证明即可。
- （二）进一步优化住房限购政策。为更好满足居民改善性住房需求，《通知》明确本市户籍居民在市内六区购买单套120平方米以上新建商品住房的，不再核验购房资格。
对于天津户籍，市区120平米以上新房，不限购。
注意，是天津户籍！
也就是说，天津户籍市区120平米以下新房以及市区二手房，仍然执行单身限购1套，家庭限购2套。
“京冀”等同于天津户籍。
- （三）完善住房套数认定标准。为充分满足居民职住平衡需求，《通知》明确居民在非限购区购买住房的，核查其在相应区住房情况。同时，对有60周岁（含）以上成员的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，《通知》明确可凭居民家庭户口簿等材料，在认定住房套数时核减1套。
这一条政策，信息量极大，提请特别注意。
❶ 首套认定标准扩围。
“居民在非限购区购买住房的，核查其在相应区住房情况。”
即：在非市区，实行分区认定套数。
“430新政”之前，天津实行限购区（市区）与非限购区（非市区）住房套数不互认（相当于有2个首套名额）。
从5月1日起，环城、滨海、远郊这10个区之间套数不互认；同时，市区作为一个整体，与其它10个区之间也不互认（理论上有11个首套名额）。
举例说明，比如：
在滨海有1套住房，东丽无房，买房算首套。
在南开有1套住房，河西无房，买房算2套。
注意，市内六区各区之间，依然互认套数。
这个政策，也可理解为“预留政策”。
若后续市区解除限购，不用担心互认问题，相当于天津16个区都是非限购区，套数都不互认。
❷ 60岁以上老人/二孩家庭，再购房套数核减1套。
“对有60周岁（含）以上成员的居民家庭或生育二孩及以上的多子女家庭，凭居民家庭户口簿等材料，在认定住房套数时核减1套。”
这一条政策，全市各区通用。
满足在区域内已经有住房家庭，再购房的需求。
举例说明，比如：
家庭在市区有2套房，如果想在市区再购房，120平米以上可以随便买，但买120平米以下就限购了，现在套数核减1套后，可以再买1套。
如果家庭在市区有1套房，想在市区再购房，核减1套后可以算首套。
相当于在本区域内，多出一套购房名额。
这也是天津的一项“原创政策”。
- （四）继续鼓励各区因区施策。《通知》提出，继续鼓励各区结合本区实际，通过发放购房补贴、企业团购优惠等政策减轻居民购房负担，支持刚性和改善性住房需求。同时，鼓励各区结合城中村改造、城市更新等安置需求，探索房票安置方式，对接本区新建商品房项目，更好满足被安置居民住房需求。
这条政策重点在于“鼓励”，目前没有进一步明确的落地政策。
天津购房新政出台，对楼市有三方面影响。
❶ 激发观望需求进场。
今年楼市陷入重度观望，并非没有需求，只是在等转折点。
目前楼市明显已进入底部空间，政策又进一步松绑，救市决心极大。
趁着“买方市场”还在，部分观望需求会选择进场。
❷ 带动增量需求。
首先，利好南开、河西的改善类新盘。
其次，利好市区二手房，河北省、北京的户籍和就业人员来津购房“无门槛”。
❸ 提振市场信心，特别是给二手房业主信心。
政策与市场一直在拔河。
今年市场受压倒性的情绪影响被按在地上。
政策出台，有助于缓和市场的悲观情绪，也提振二手房业主的预期，制止恐慌抛售。
核心目的是让市场减少震荡，回归平稳。
政策正在逐步探底，天津五一假期，将迎来一波认购量的上涨。
“430新政”剑指“京津冀”，拉齐购房政策。
这也是基于天津的买房结构，主力人群都集中在京津冀。
据天津住建委数据调查：
2024年一季度，天津的购房人群中，就业地97.1%来自京津冀。
因此，定向放宽即可。
不过，天津依然保留市区部分限购政策，尚未完全打开。
目前，全国二线城市中，只有天津、杭州、西安没有全面解除限购。
不排除天津后续全面打开限购的可能，也是大势所趋。
网传一线城市限购即将松动，深圳预计五一后有动作。
北京与天津同一天调整了限购政策，13年来首次调整。
“2套房京籍家庭可在五环外新购一套房”。
同样是4月30日，政治局会议召开，释放了重磅信号。
第一，会议提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。
淡化了“三大工程”，强调去库存。
优化增量住房，或将涉及减少新房供应，特别是保障房的新建量。
这也是时隔9年再提去库存，标志着房地产政策的重大转向。
2015年，就是典型的一轮去库存。降首付、降利率、降税费……
而2024年，全国的库存量已经超过了2015年。
预计未来一两个月，全国性政策将密集出台。
第二，会议提出：“要灵活运用利率和存款准备金率等政策工具，加大对实体经济支持力度，降低社会综合融资成本。”
预计很快将降息降准，LPR有望再下调。
今年，是救市的决胜年。
一线已松绑，政策大招越来越猛，楼市拐点将至。
对于天津来说，买房“等年底”未必是优选。
三季度末，楼市将出现转向苗头，四季度成交量会起势。
基于开发商半年任务完成较差，5、6月依然冲刺换量。
要抓住年中这波买房机会。
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