北京房产专业律师靳(jin)双权专业代理房产买卖、借名买房、房产继承、确权、拆迁房产纠纷，腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房，离婚房产分割等房产案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)
原告诉称
赵某勤、赵某鹏、林女士共同诉称：被继承人赵某贤2012年在北京逝世，赵某贤与前妻刘某兰育有两子一女，即长子赵某鹏、次子赵某勤、女儿赵某娜。1989年刘某兰去世，并未进行遗产继承和分配。1990年，赵某贤与被告周某娟再婚，双方未再生育子女，周某娟婚前所生育子女均已成年。林女士之父林某康于1992年去世，林女士之母赵某娜于1998年去世。……赵某贤生前曾购置了多处房产，由周某娟所控制。
赵某勤、赵某鹏、林女士在被继承人赵某贤过世后，曾与周某娟协商遗产分配事宜，但经几次协商，周某娟均拒绝分配赵某贤的遗产，未能达成一致。赵某勤、赵某鹏系赵某贤的亲生儿子，依法有权与周某娟一起继承赵某贤的遗产；林女士之母赵某娜先于其父赵某贤去世，林女士作为赵某娜的唯一女儿，依法有权代位继承赵某贤的遗产。
在被继承人赵某贤去世后，周某娟作为与赵某贤共同生活且持有遗产的人，应向法庭进行如实陈述，但是却隐匿了大量遗产，且转移、藏匿等上述行为符合法律关于未尽到相应保管义务、应不分或少分遗产的规定，我们主张周某娟不予分割遗产。现为维护自身的合法权益，赵某勤、赵某鹏、林女士诉至法院，请求判令赵某勤、赵某鹏、林女士依法平均分割被继承人赵某贤遗产。
被告辩称
周某娟辩称：不同意赵某勤、赵某鹏、林女士的诉讼请求。赵某勤、赵某鹏、林女士不能继承被继承人赵某贤遗产。赵某勤、赵某鹏、林女士没有尽到过任何赡养义务，一直都是由我和保姆对被继承人尽了主要赡养义务。
法院查明
被继承人赵某贤与案外人刘某兰原系夫妻，双方系初婚，婚后育有两子一女，分别为长子赵某鹏、次子赵某勤、女儿赵某娜。1989年，刘某兰去世。1989年，赵某贤与周某娟登记结婚，双方婚后未生育子女，亦无有扶养关系的继子女。林女士系赵某娜之女，赵某娜于1998年去世。2012年，赵某贤去世。诉讼中，双方当事人均确认，赵某贤生前无养子女，其父母均已先于赵某贤去世。
赵某贤生前名下登记有位于北京市东城区M号（下称M号房屋）、北京市东城区D号房屋（下称D号房屋）各一套，该两套房屋均系赵某贤于2000年购买，并均于2001年取得房屋所有权证。周某娟原名下登记有位于北京市朝阳区W号房屋（下称W号房屋）一套，该房屋系周某娟于2004年购买。
在本案审理期间，周某娟在未告知法院，也未经赵某勤、赵某鹏、林女士同意的情况下，于2013年10月21日将W号房屋出售给案外人秦某刚，房屋成交价格为427000元。当日，周某娟收到了该房屋价款。此外，1999年，周某娟从案外人北京B公司（下称B公司）处购买了位于北京市朝阳区一号房屋（下称一号房屋）一套，周某娟已向B公司付清该房屋购房款，但未办理该房屋的产权过户登记手续。目前，该房屋产权仍登记在B公司名下。
诉讼中，赵某勤、赵某鹏、林女士称周某娟存在隐匿、转移遗产的行为，主张周某娟不分遗产；周某娟称赵某勤、赵某鹏、林女士未对赵某贤尽到赡养义务，应当不分或少分遗产。
裁判结果
位于北京市东城区工体北里M号房屋、北京市东城区D号房屋、北京市朝阳区一号房屋归被告周某娟所有，被告周某娟于本判决生效之日起十日内分别给付原告赵某勤、原告赵某鹏、原告林女士各三百万元的房屋补偿款。
房产律师点评
遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。
本案中，被继承人赵某贤生前未留下遗嘱，故对其遗产按照法定继承办理。法定继承开始后，由第一顺序的继承人继承，包括被继承人的配偶、子女、父母；被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承其父母有权继承的遗产份额。根据本案查明的情况，赵某鹏、赵某勤、林女士、周某娟均为赵某贤第一顺序的法定继承人（其中林女士为其母赵某娜的代位继承人），均有权继承赵某贤的遗产。
根据法律规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的共同所有的财产，除有约定的外，如果分割遗产，应当先将共同所有的财产的一半分出为配偶所有，其余的为被继承人的遗产。
本案中，关于房产，M号房屋、D号房屋、W号房屋、一号房屋均为赵某贤、周某娟在婚姻关系存续期间所购，且其中M号房屋、D号房屋、W号房屋均取得了房屋所有权证，一号房屋虽未办理房屋产权过户登记手续，但周某娟已在夫妻关系存续期间付清了该房屋全部购房款，因此，上述房屋应认定为赵某贤、周某娟共同所有的财产，二人各自享有一半的份额，其中赵某贤所享有的份额应认定为其遗产，由法院根据上述房屋的实际情况及其价值，在赵某鹏、赵某勤、林女士、周某娟之间依法进行分割。
赵某鹏、赵某勤、林女士、周某娟在本案审理中共同确认房屋价值，法院予以认可。关于W号房屋，由于周某娟在本案审理过程中未经法院许可和其他继承人同意，擅自将该房屋出售给案外人，违反了其妥善保管遗产的法定义务，且其出售的价格427万元远低于本案双方当事人协商确定的房屋价格950万元，客观上造成了该房屋中遗产份额的价值的降低，因此，法院酌情减少周某娟对该房屋中遗产的继承份额。
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