本报记者李昱丞
万科要进一步“瘦身”。
4月30日，万科在深圳盐田召开2023年度股东大会，万科董事会主席郁亮、总裁祝九胜以及万科大股东深铁集团董事长辛杰等出席。
面对行业的持续深度调整，郁亮没有回避公司遇到的挑战，同时给出了万科新阶段的一揽子方案：坚定瘦身、调整融资模式、降解风险，同时公司将聚焦三大主业，做精业务，旨在成为行业产品标杆、服务标杆。
“一揽子方案并非只是收缩、压降方案，也是发展进取的方案。我相信股东希望看到一个更健康、更有未来的万科，而不是一个降完负债之后奄奄一息的万科。”郁亮表示。
收敛、聚焦
郁亮在股东大会上传递了一个鲜明信号，即万科将更加聚焦综合住区开发、物业服务、租赁公寓三大主业。
他反思道，过去万科做的转型探索类业务比较多，虽然大多做得不错，但是公司的资源是有限的，万科今天的部分压力就来自于公司把开发业务的资金用于经营性业务，从结果来看公司的资源并没有那么充分。
“我们必须再次聚焦在我们核心业务上，我们的资源没法做到全部业务都能照顾好，所以这个时候我们必须要做取舍。”郁亮说。
郁亮的表态，可以视为万科对住宅主业的回归。回溯万科多元化历史，万科创始人王石对多元化坚决抵制，他曾说：“如果有一天，万科不走住宅专业化道路了，我即使躺在棺材里，也会举起手来反对。”但此后在房地产行业的兴盛时期，房企频频跨界，万科也对多元化进行了一些探索，曾经试水教育、冰雪等业务，但能够与主业形成协同效应的较少，相继退出。此次万科再次收敛聚焦，进一步瘦身。
据悉，万科制定了一揽子方案，包括两大阶段。第一阶段是坚定瘦身，调整融资模式，降解风险。具体而言，除三项主业外，万科将退出其他业务，清理和转让非主业的财务投资。坚决大力度推进商办等大宗资产交易，计划每年完成200亿元。同时，主动完成融资模式转型。
这早有端倪。在2023年年报中，万科就提出，要通过大宗资产、股权交易实现交易回款不低于300亿元，增厚安全垫，同时未来公司两年削减付息债务1000亿元以上。
第二阶段，万科将聚焦主业，做精业务，成为行业产品标杆、服务标杆。一揽子方案并非只是收缩、压降方案，也是发展进取的方案。
“第一阶段的瘦身，是为第二阶段聚集资源、打基础。对于锚定的三大优势业务，万科将集中资源和管理精力做好做强，保持持续领先。”郁亮说。
转变融资模式
在万科的这一揽子计划中，很重要的一环是实现融资模式的转变。
据万科总裁祝九胜透露，2023年四季度开始，万科遇到了监管政策的变化，带来融资模式的转变。
“过往万科跟所有的银行都是采用‘总对总’的合作，统筹借款、统借统还、信用放款。银行能够给这种优待的企业，整个行业里面就两家，一个是万科，一个是另外一家优秀国企同行。”祝九胜说，现在市场监管政策要求全部要转化成新模式，即项目制，总部不能充当借款主体，借款都要落到项目上去，落实抵押封闭监管。
郁亮表示，万科未来将完成“融资模式转型”，从统借统还、主体信用为主的模式，逐步转向以项目、资产信用为主的融资模式。
此外，祝九胜再次以“三重山”回应了如何应对阶段性流动性挑战的问题，并强调了针对上述挑战的三项工作重点。一是不折不扣落实房地产融资协调机制（白名单），能报尽报，能上尽上，目前公司已有59个项目申请纳入白名单；二是大力推进经营性物业贷，作为“双利手”，既可以解决历史上的存量问题，也可以阶段性地获取新的流动性；三是银团贷款，目前取得了众多银行的支持，可以提升银企合作的效率，目前正在积极推进中。
祝九胜表示，得益于银行支持和自身努力，万科融资已逐渐好转，对后续进展充满信心。
数据显示，今年以来，万科已新增融资提款168亿元，境内新增融资平均成本3.33%，公司银行端的融资渠道保持通畅。
深铁集团坚定支持
万科的变革方案，得到了大股东深铁集团的大力支持。
万科大股东深铁集团董事长辛杰在股东大会上表示，在房地产新旧模式转换过程中，需要给企业一些时间来调整步伐和节奏。压力虽有，信心更足，行业冬天里，万科销售业绩一直能保持前三，实属难能可贵，说明万科管理层顶住了压力。万科要运用多年积累的好品牌、好产品、好服务，以及大量优质资产，为妥善化解风险提供充足资源储备和辗转腾挪的空间，保持经营安全的底气。
在辛杰看来，企业发展过程中遭遇困难和调整在所难免，从来就没有一帆风顺的企业。关键是面对困难的态度和解决问题的决心，万科管理层对当前形势的认识是充分的，下决心聚焦主业，瘦身健体，降低负债、加快融资模式转型。这一揽子举措，体现了管理层坚决的态度，只要齐心协力，相信没有克服不了的困难。
目前，深铁集团正通过认购REITs等方式支持万科。
4月30日上午，中金印力消费REIT在深交所成功上市，深铁集团认购占比29.7%。REITs作为重要的战略性平台，将为万科带来新的流动性支持，也为大量商业资产的盘活变现提供了平台。
辛杰透露，目前，中金印力消费REIT扩募方案正在筹划，有望注入新的资产，深铁集团对该平台的发展具有长足信心。他同时表示，与万科的其他合作项目，都在以市场化、法治化的方式，积极谋划和推进之中，一旦落地，万科将予以公告。
“作为万科公司的长期股东，深铁集团的态度和立场一直没有变，会一如既往支持万科的良性发展，不会因市场波动而动摇。”辛杰说，中国经济长期向好，房地产行业仍有机会，老百姓需要好房子、需要万科这样的专业化公司，万科聚焦的三大主业都是万科的长项，相信万科明天会更好。