近日，知情人士向界面新闻透露，东莞信托某产品底层抵押的土地被政府部门认定为闲置土地，目前正处于公示期。这意味着，该闲置土地或即将被收回。
据界面新闻了解，东莞信托与此土地和背后公司相关的信托产品或有两只。
一是全名为“东莞信托·鼎信-佳兆业桃源建设集合资金信托计划”（下称东莞鼎信佳兆业信托），存续规模5.35亿元，成立于2020年12月18日，期限2年期。该产品在2022年12月后逾期后展期至今。
二是全名为“东莞信托·恒信-佳兆业桃源建设集合资金信托计划”（下称东莞恒信佳兆业信托）。产品资料显示，募集规模不超过4.65亿，期限为12个月。产品是否逾期情况未知，但界面新闻拿到的募集材料中使用的相关财务数据为截至2019年9月的数据，因此可推断募集时间在2019年末或2020年初。
值得注意的是，东莞鼎信佳兆业信托的交易结构较为特殊，“绕道”金交所投资佳兆业集团旗下项目，将实质为地产类的信托改头换面为投资类信托，相当于打了一个“擦边球”，既规避了房地产“三道红线”的融资监管要求，又规避了监管对于信托机构融资类信托的监管。
据界面报道： 前述两只信托产品均有佳兆业集团提供担保、土地抵押、股权质押等风控措施。
一是保证担保，佳兆业集团（深圳）有限公司提供连带责任保证担保。
二是抵押担保，深圳市南澳大酒店有限公司提供其持有的一处位于深圳市大鹏新区的国有用地使用权作抵押担保。
三是质押担保桃源建设（深圳）有限公司提供其持有的深圳市南澳大酒店有限公司100%股权作质押担保。
具体来看，东莞恒信佳兆业信托直接用于向桃源建设发放贷款，由佳兆业集团提供担保、土地抵押、股权质押等风控措施，包括佳兆业集团（深圳）有限公司提供连带责任保证担保，佳兆业控股子公司桃源建设提供质押，另有一块土地深圳南澳国有土地使用权抵押。该产品的风险评级竟然为R2（稳健型）。
但值得注意的是，东莞鼎信佳兆业信托的交易结构较为特殊，“绕道”金交所投资佳兆业集团旗下项目，将实质为地产类的信托改头换面为投资类信托，相当于打了一个“擦边球”，既规避了房地产“三道红线”的融资监管要求，又规避了监管对于信托机构融资类信托的监管。
该信托的信托资金用于认购桃源建设（深圳）有限公司（下称“桃源建设”或 “发行人”）在金融资产交易所（“金交所”）发行的定向交易产品、定向融资计划、私募债券或其他非公开定向债权投资工具等。即由东莞信托发行集合信托计划，募集资金去认购金交所发行的定融产品。
中国信托登记有限责任公司网站备案信息显示，该产品类型为投资类，投资方向为住宿和餐饮业。
近年来，在严监管环境下，不少信托公司绕道金交所，设计出了这类“非非非标转非标”产品。这属于颇具民间特色的金融术语。
2022年12月，东莞鼎信佳兆业信 托被爆逾期。 有投资人表示，东莞信托在2022年1月份发出的管理报告当中就已经提到佳兆业资金紧张，未能按期付息。 中间4月、7月、10月也发过多次项目管理报告，均未提出具体如何化解项目危机的方案。
当风险发生后，东莞信托并未即使采取相应措施。
反观近年来东莞信托的业绩，也是不容乐观。