文/刘博团队
近日，国家发改委发声，当前我国一些地区新型工业化和城镇化水平还比较低，下一步要把农业转移人口市民化摆在更加突出位置。
根据国家统计局数据，2023年我国常住人口城镇化率是66.2%，相较于发达国家城镇化75%—80%的水平，还有一定差距；而且按户籍人口，我国城镇化率还不到50%，还有2.97亿的农民工在城里没有完全市民化。
过去二十年，我国城镇化飞速发展，城镇化率从2000年的36.2%，提升至如今超66.2%，大量农村人口涌入城镇，贡献了超多刚需购买力，房地产行业吃着城镇化红利，一路狂飙。
城镇化继续推进，还能再来房地产红利吗？哪些省市更具潜力？
01
我们统计了各省市自治区的“非城镇人口”，如下图：
河南2023年末全省常住人口9815万人，常住人口城镇化率为58.1%，其中城镇常住人口5701万人，乡村常住人口4114万人，非城镇化人口位居全国各省第一。
2023年河南省商品住宅全年累计供应5548万㎡，同比下滑14.3%；累计成交7191万㎡，同比下滑7%；全年商品住宅均价6382元/㎡，较2022年有所回升，但尚未达到2021年前水平。
山东2003年年末常住人口10123万人，常住人口城镇化率为 65.53%，其中城镇常住人口6633.6万人，乡村常住人口3489.4万人。
2023年，山东全省新房网签1.25亿㎡，占全国11.3%、居第一位；二手房网签3671万㎡、同比增长28.8%；新房和二手房合计网签1.62亿㎡、同比增长3.2%，商品住宅去化周期14.7个月，处于合理区间。威海、东营、淄博、青岛、枣庄、日照新房网签保持正增长。
四川2023年末全省常住人口8368.0万人，常住人口城镇化率59.49%，比2022年末提高1.14%；其中城镇常住人口4978.1万人，乡村常住人口3389.9万人。
四川省去年楼市热度“先扬后抑”，后半年销售规模下滑。截至去年12月，四川16城共成交约1547万㎡，同比下跌10%；具体来看1-2月在返乡潮推动下，成交冲高，2月成交量达到一年中顶峰；随着返乡潮的褪去，普遍城市回归常态销售；十一长假促销止住颓势；年底市场大规模放量以及各类优惠集中冲刺，成交小幅度上涨。
广东城镇化率是全国非城镇化人口前十省份中最高的，2023年末全省常住人口12706万人，比2022年末增加49万人；常住人口城镇化率75.42%，城镇常住人口9583万人，比2022年末提高0.63%；非城镇人口3123.1万人。
广东省也是全国非城镇化人口前十省份中人口流入总量最高的，外来务工人员高收入群体主要集中在广州、深圳、珠海三大都市圈置业；低收入群体更倾向选择返乡置业。
河北2023年末全省常住总人口7393万人，比2022年末减少27万人。常住人口城镇化率为62.77%，全省城镇常住人口4641万人，非城镇人口2752万人。
2023全年河北省新建商品住宅新增供应面积1534万㎡，同比下降9.0%；成交面积1625万㎡，同比下降0.6%，成交均价为10796元/㎡，同比上涨5.8%。
湖南2023年末全省常住人口6568万人，城镇化率61.16%，比2022年末提高0.85%；全省城镇常住人口4017万人，非城镇人口2551万人。
去年9月，长沙出台优化限购政策，湖南地级市整体受长沙虹吸，但仍有三大城市年度成交量破百万，相较2022年仅株洲跌出百万规模。
安徽2023年末全省常住人口6121万人，比2022年末减少6万人；常住人口城镇化率为61.51%，比2022年末提高1.36%；全省城镇常住人口3765万人，非城镇人口2356万人。
安徽楼市分化走向明显，省会合肥改善性需求释放，产品套均面积扩大，市区新房供应均价突破2.3万元/㎡；地市持续“以价换量”，皖南价格跌幅明显，整体价格走势相对平稳。
云南2023年末全省常住人口为4673万人，城镇化率52.92%，比2022年末提高1.2%；全省城镇常住人口2473万人，比2022年末增加46万人；乡村常住人口2200万人。
2023年云南省会昆明新建商品住宅成交价格从13830元/㎡下滑到13739/㎡。各地州城市中，非热门旅游城市的城市均价在4948—7398元/㎡之间，个别城市如临沧、迪庆两地的成交均价同比涨幅超过20%。以西双版纳、腾冲为代表的旅游城市，成交量价齐升，尤其西双版纳，成交同比去年大涨46%，均价同比上涨11%。
广西2023年末全区常住人口5027万人，常住人口城镇化率为56.78%，比上年末提高1.13%；全省城镇常住人口2854.5万人，非城镇人口2172.5万人。
广西2023年全区商品房销售面积2916.73万㎡，同比下降18.6%，商品房现房销售面积751.9万㎡，同比增长28.8%。其中，南宁市、柳州市、玉林市全年销售总额突破百亿元大关，分别为724.10元、135.81亿元、112.83亿元。
江苏2023年城镇化率75.04%，比2022年末提高0.6%；沿江八市城镇化率为79.72%，其中又以南京市城镇化率最高，达87.20%；全省城镇化率超过80%的城市还有无锡市83.31%、苏州市82.48%、镇江市80.70%，其余城市城镇化率也均超过70%。
江苏的情况与广东类似，也是全国非城镇化人口前十省份中的人口流入型省份。2023年末全省常住人口8526万人，比上年末增加11万人。不过江苏的城市房价都比较高，二手房均价倒数第一的宿迁也高达8320元/㎡，外来务工人员很难负担得起。
加强农业转移人口市民化，有利于继续提高我国城镇化水平，必然有助于释放城镇化所蕴含的巨大内需潜力，对于房地产是极大利好。
我国非城镇化人口基数较为庞大的省份，如河南、四川、山东、河南、河北、湖南等省份，在这一轮城镇化中更具优势。
02
那么在这些省份中，哪些城市更具潜力呢？
以非城镇化人口第一大省—河南为例，我们先看下河南省各城市的房价均价情况：
郑州作为河南省会，房价一马当先，2023年均价13990元/㎡；购买一套能三代同堂的80㎡的房子（北方房子多是大户型，过去一年的数据显示，郑州市目前在售的房子，平均建筑面积在110—125㎡左右），总价需约112万元。
农民工的年均收入一般在7万-10万元；去除生活必需，我们就算普遍年净存收入6万元。这样的家庭买一套郑州的房子，凑齐30%首付大约需要5.6年；如果首付降到20%，大约需要努力3.7年。
乍一看，好像努努力，大家都能进城买房，但事实上呢？
房贷是要还的。一套80㎡的房子贷款70%，以目前百城首套主流房贷利率平均为3.59%来计算，30年等额本息月供约3500元；要是贷款70%，30年等额本息月供约4000元。
贷款买房，通常银行要求流水中体现的家庭月收入，需是房贷月供的2倍以上；且不说银行流水能不能达标，存续性才是最大的问号。
农民工的工作通常是临时性或季节性的，这导致他们的收入在一年中可能发生较大波动。这样的工作怎么获得长期的经济安全感？换言之，银行敢放贷，农民工敢买吗？
何况进城买房对应的是消费的全面升级，在农村，大米蔬菜可以自己种，鸡鸭可以自己养；进了城，一蔬一饭都得拿钱换，去除房贷，孩子教育也是大头。
所以，这一轮“农业转移人口市民化”，普遍还是买不起省会及重点城市的房子的，利好的更多的是非城镇化人口基数较大的地级市。
根据推论结果，我们结合全国各省非城镇化人口排名，拉出了这一轮“农业转移人口市民化”潜力较大的十大地级市。
河南周口2023年楼市成交均价约5083元/㎡，购买一套80㎡的房子，总价需约41万元。按年净存收入6万元计算，凑齐30%首付大约需要2年，30年等额本息月供大约1300元（利率3.59%）；凑齐20%首付大约需要1.5年，30年等额本息月供大约1500元（利率3.59%）。
农业转移人口买周口的可行性，是不是比买郑州大多了？
同理，河南南阳2023年楼市均价6796元/㎡，商丘2023年楼市均价5601元/㎡，价格普遍在可接受区间，相对匹配农业转移人口的购买力。这些城市也普遍是年头、年尾成交量达到全年最高，明显是承接了返乡置业的利好。
山东几大非城镇人口重点地级市，临沂2023年成交均价10047元/㎡；潍坊2023年成交均价7715元/㎡，菏泽2023年成交均价6549元/㎡，比之青岛、济南有着“半折”还多的价格优势。
河北也是如此，省会石家庄2024年3月新房成交均价为15766元/㎡。非城镇人口基数较大的地级市中，保定3月新房成交均价为8864元/㎡；邯郸3月新房成交均价10616元/㎡；沧州没有公布最新均价，但市场上普遍推盘价在每平方米八千到一万出头。虽然差距没有其他省份那么明显，但地级市还是要比省会便宜得多。
安徽阜阳2024年3月新房成交均价约7140元/㎡，相较于省会合肥均价19934元/㎡，房价几乎打了“四折”。
2022年，国务院印发《关于推进以县城为重要载体的城镇化建设的意见》，之所以以县城为主要载体，就是因为房价亲民，可行性高。
农业转移人口市民化的主要群体就是外出务工人员，这部分人受城市房价及购买力的影响，往往无法负担务工地的房价，还是更趋向于返乡置业。
未来，农业转移人口对楼市的贡献必然呈“金字塔”型，真正能到一二线城市买房的劳务人员，凤毛麟角；地级市和县城才是“金字塔”的根基和消费主场。因此，周口、临沂、阜阳、保定等非城镇人口基数较大的“劳务输出型”地级市，在这一轮城镇化中明显更具潜力。
稳住三四五线城市楼市，同时也是在稳住中国楼市的底座，将农业人口导入县城和地级市，提高城镇化率，补给楼市需求，对全国楼市是一种正向贡献，有利于扩大内需，拉动经济。
相应的这些城市也需要把握“东风”，顺应国家导向，积极出台楼市利好政策，合力推动楼市向上。