未来5年，南京各大新城拼什么？

南京城市最近一次猛烈扩张大概是在2010年前后（上下浮动三年）。彼时一大片新城如雨后春笋般冒出来，包括桥林新城、浦口新城（后升级江北新区）、江北隧道口（后升级江北新区）、板桥、江宁滨江、南站、河西南、麒麟、仙林湖、汤山新城、六合新城、禄口新城等等。

当然这个阶段过去之后，后面还有一小波，包括燕子矶、新玄武、数字新城、上坊、紫核等。不过最集中的爆发期当属2010年前后，这一点毋庸置疑。

第三次婴儿潮主要集中在80年代和90年代前期，对应的适婚年龄基本在25年之后，对应的基本是2005-2015年的这个时间范围，当然如果将适婚年龄的范围放宽泛一些，比如20-30年之间，那么对应的时间跨度也就是2000-2020年这段时间。

而随着我国人口快速进入低生育率阶段，第四次婴儿潮果断爽约，这意味着接下来很多年我国的人口都不会出现明显的增量波动。因此对应到南京的城建发展中，未来再大规模的开辟新城，尤其是远郊新城已经基本不可能。城市化快速增长，新城遍地的时代显然已经暂时结束。除非南京可以通过某些手段快速吸取周边城市的人口，但有可能吗？

个人认为在南京大举推动跨市地铁的当下，指望特别大流量的人口融入南京已经不可能。举个最简单的例子，A是马鞍山人，在南京找了一份好工作，为了能够更好的在南京发展，那肯定要在南京买房，但是某一天，马鞍山通向南京的地铁通车后，A还必须要在南京买房吗？A完全可以在马鞍山通向南京地铁的某个地铁站附近买房，共享南京资源的同时，以较低的成本获得居住空间，还可以保持和家人较近的距离。

所以某些朋友在说合肥增量人口比南京要多很多以此证明合肥现在发展的倍儿好，个人认为，这些简单数字的对比其实是有误区的。南京通过跨市地铁实际上是对周边兄弟城市（包括苏皖）提供房地产方面的赋能。这种行为对南京周边的城市的房地产发展是很有利的，对自己当然是不利的。

这样看似乎对南京没有好处，其实也不尽然。虽然减弱了大家必须加入南京户籍或购房的必要性，但通过跨市地铁的布局，却大大提高了涌向南京的流动人口，对于南京的商贸发展、旅游发展、人力资源、文化发展、城市影响力扩充、产业链布局等却很有帮助，更有利于南京都市圈的整体发展。

从这个角度来说南京未来的主要工作重点注定只能集中在现有的这些个新城区。但考虑到新增常住人口有限，各大新城必然陷入到相互抢人的局面。那么问题来了，靠什么拼呢？

靠规划吗？显然这已经行不通，有多少座新城南京就有多少个高大上的规划，这些在早期拓荒时期几乎是最大的卖点，但进入后新城时代，规划的宏大与否已经不重要，关键在于规划层面的兑现率有多少。新城开拓期间的那些卖点是什么，有多少已经实现，有多少正在实现，将成为新老南京人最看重的指标之一，未来南京各大新城拼什么？就拼规划兑现率，其他实际上都是浮云。