深圳楼市没有小阳春，没有回暖。这是 2 月 28 号香港撤辣以后，有了一波快速的成交。我们反复跟客户说的两个观点。尤其是最近两周以来，市场现出原形了。
深圳很多急于卖房的二手房业主，信心一次又一次崩塌，成交底价在一次一次被击穿。最近二手房市场出现了一个标志性的事件，就是宝中的花样年·花乡项目实际成交价下跌了 60%左右。其实深圳跌幅超过 60%的二手房比比皆是。比如八卦岭宿舍跌了 67.5%，旭飞华达园跌了 65.7%，南山的月亮湾花园跌了 64.2%，东门 168 跌了 62.4%。
为什么花样年·花乡这次跌幅 60%左右，引起了市场的普遍关注呢？就是因为这个项目和刚才讲的那些项目都不一样，刚才说的那些跌幅超过 60%的。大多都是 20 年以上楼龄的老项目、老破小。但是花样年·花乡它可是次新盘，这个项目在 2021 年最高峰的时候，一套 27.88㎡的小户型卖到了 424 万。那前几天这个户型成交价是 166 万，跌幅差不多 60%。花样年·花乡这个项目当年是深圳炒房客的重仓项目，但是今天它已经被炒房客抛弃了，虚高的价格也回归了价值本身。
昨天晚上我去香蜜湖调研，香蜜湖可是传统豪宅区。去年 11 月份它的实际成交价还 22 万，但最近的新成交价格已经跌到 15 万了，半年不到又跌了 32%。那再过两个月呢？
最近我们的确非常忙，签独家委托和单边已经签到手软了，但是我们最大的工作量就是反复地告诉业主现在市场的真实成交状况，给客户分析接下来半年市场的走势。买卖不同行，市场的真实成交是你的挂牌价，只有在这个区域里是最便宜的那一套才有可能被卖出。所以我们反复跟客户说，卖房子你是第一责任人，我们只是辅助你。我们要做的就是告诉你真实的市场情况，然后让你有一个正确的判断依据，否则我们那些大量的运营工作是没有价值的。
3 月份，深圳的二手房成交超过了 5000 套的入库线，但真实状况都是以价换量，真实成交价的下跌幅度触目惊心，这是市场的真实现状。
