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京熙润府，一个华润置地首进房山的楼盘，被夸得一塌糊涂。
有的自媒体直接将它称之为“教科书级案例”，不知华润置地华北大区凌晓洁会作何感想。
3月底，京熙润府首次开盘，卖了300多套，销售额超过10亿元，它的产品是79-124平米的户型，单价3.9万元/平米。
这是一个刚需盘，买家不想要置换房产，所以，它的网签速度很快，两周就有网签信息。对于这种见怪不怪的做法，华润置地却当作卖点，疯狂地宣传了一把。
有点此地无银三百的感觉。10亿元销售额里，到底有多少水分呢？
关于它的产品，其实也没有啥创新：89平米的三房一卫，99平米的三房一卫，124平米的四房两卫。最大的亮点，就是赠送飘窗面积——端户的南面和侧面（东侧或西侧）都赠送等宽飘窗，但中间户只赠送南向的飘窗。
按照京熙润府共计919套的供应量，端户仅有45%左右，55%房源是没有那么多飘窗赠送的。华润置地在亦庄的北京润府也是这个套路，只送飘窗。
但，只送飘窗，这种产品似乎已经过时了。
现在，北京流行的户型是，有没有防火挑檐送阳台，有没有将阳台100%纳入使用面积，有没有将设备平台变成阳台。
这三种偷法，京熙润府都没有。有网友与花姐聊天说，偷面积的产品对老房子是降维打击。
问题是，京熙润府是正在建设的新房。当你买下之后，其实在面积上吃亏了。
奇特的三角股东
京熙润府的“热销”，很多人是冲着华润置地品牌去的，并非是由于产品有特别过人之处。
但鲜为人知的是，京熙润府是华润置地半道上买来的，且只是相对控股。
它项目公司为北京金信远置业有限公司，成立于2023年9月，注册资本15.1亿元。一个月后，山西金汇海房地产开发有限公司（简称“金汇海地产”）以15.1亿元价格拿下京熙润府地块，溢价10.22%，楼面地价1.75万元/平米。
金汇海地产成立于2010年，是山西金泉能源集团的全资公司，幕后老板是温秋贵，一位山西家喻户晓的煤老板。
拿下京熙润府4个月后，温秋贵引入了三个股东：北京润置商业运营管理有限公司、洋浦澳斐亚国际贸易有限公司、洋浦鑫福源国际贸易有限公司，分别持股40%、24%、12%，金汇海地产从100%持股降低至24%。润置商业为华润置地全资公司。
十分奇怪的是，澳斐亚与鑫福源是两家国际贸易公司，却把资金投向了地产行业。它们的母公司都是宁波瑞佳源企业管理合伙企业（有限合伙）、海南澳斐企业管理有限公司，实际控制人为张刚。
据查，张刚来头不小，为山东省信发集团董事长，是个富二代，生于1981年。12年前，他从父亲张学信手上接过权杖。在2024年3月胡润全球富豪榜中，张刚家族以1350亿元人民币财富位列榜单第92位，是山东新首富。
信发集团的业务主要覆盖电力、热力、电解铝以及铝深加工等领域，2022年营收2680亿元。此番投资京熙润府，属于张刚个人投资。
这样，京熙润府形成了一个奇特的股东组合：央企地产商+山西煤老板+山东首富，操盘者无疑是地产开发经验丰富的华润置地。即便将它放在全国范围内，这种组合也十分罕见。
民企华新建工承建
除了央企楼盘的血统不纯之外，京熙润府也是由民营建筑商承建的。
2024年2月6日，京熙润府领取了施工许可证，编号为110111202402060201，工程包括06地块1#住宅楼等10项、07地块1#住宅楼等10项，07地块7#住宅楼等11项、07地块2#人防出入口等5项，总工程规模为13.97万平米。
它的施工单位为华新建工集团有限公司。
华新建工成立于1998年5月——最早创立于1969年，注册资本50022.88万元，法人陶宝华——董事长，地址位于江苏南通海安市，对外投资26笔。
它有14个股东，包括江苏华新控股集团有限公司（持股96.0111%）、陶昌银——董事局主席、陶宝华、陶宝祥、季鹏、王玉军、王金勇、陈会军、王清、葛汉明、吉临凤、钱忠勤、朱赋、吕厚俊。
在江苏华新控股集团有限公司里，陶昌银个人持股81.8342%，陶宝华持股7.3267%，其余股份由王清、葛汉明、吉临凤、钱忠勤、朱赋、吕厚俊、汤卫华、张昌进、吉郦、王茂富、储开平、丁俊、陈颖、顾文桂、蔡群、钱秀纯、杨正丽、张铭、朱宏明持有。它对外有10笔投资。
据查，华新建工共涉及司法案件1571起，15次成为被执行人，受到8次行政处罚、3次环保处罚，手握85个资质证书和156项专利。
华润置地是华新建工的重要合作伙伴，专门成立了华润事业部总经理，由集团副总裁钱秀纯亲自挂帅。
根据华新建工的官微显示，在2023年3月6日至4月17日，华新建工在建的华润项目达到19个。陶宝华多次表示，要全力整合资质，深化与华润的合作，拓宽市场空间。
在2024年初，华新建工如愿拿下京熙润府项目的工程总承包业务。
两块地变成三个组团
京熙润府由两块地组成，0006地块规划5栋楼，总高6-11层，层高3米，共182户，容积率1.8；0007地块南北走向、狭长，一共14栋楼737户，容积率2.1，其中北区6栋楼，总高8-11层，南区8栋楼，总高9-15层。
它的楼栋规划有个特点，像搭积木一样，高高低低。拿0007号地1#来看，东边单元为11层，西边单元为9层。这种高低混搭的楼栋还包括4#、6#、9#，和0006号地的1#、3#、4#和5#。如此设计，大概是为了满足日照的需求。
这个0007地块有点意思，中间有个街坊路横穿，把它分成南北地块，但街坊路又在红线内，所以设有地下室。整个项目的东侧是中关村三小。
京熙润府的销售指导价4.5万/平。它的北面是东羊庄新村，西南角是中建学府印悦，东面是阳光南大街，再往东是北京理工大学（房山校区）南区。目前，中建学府印悦的售价大约在41000元/㎡。
京熙润府的总平面很特别，黑白灰，鲜明，去掉了所有的伪装。
这很投楼花的脾气，直性子，敢于直言。
由于地块南北狭长，导致0007号地南向只有三栋，0006号地南向只有2栋楼，从居住感不是很好。地块规划和住宅设计一样，南向面宽越大越舒服。
从这一点看，京熙润府也绝对不是什么王炸。
由于0007号地中间有条东西向的街坊路，把京熙润府实际上变成了三个组团，这就导致它出现了三个大门，三个地下出入口——应为地块狭长的原因。
京熙润府规划919户，有机动车位1105个，全部位于地下；有非机动车位1841个，其中636个位于地上，占比约30%。非机动车位主要位于0007号地的1#、2#、5#、8#、7#、11#前后，0006号地的3#和5#后面。非机动车停车位是必要的，但骑行者一定要注意安全。
在室外运动场地上，0006地块的面积要大约0007地块。0007号地块的运动场地位于东南角，位置有点偏，位于10#、12#和13#中间。
从整体上看，0007号地虽然容积率高于0006号地，但它的东面有20米的绿地，南面是绿地和消防用地，相当于来说，马路带来的噪音较小。
小心选择地下停车位
京熙润府户型面积为79-89-91-99-124㎡三、四居，主要是100㎡以下小户型为主。指导价为4.5万/㎡，首开单价约3.8-3.9万/㎡左右，首套首付80万起。
由于京熙润府为黑白灰色调，虽然没有那么美观，但让楼花很容易看清了一点，它的地下室轮廓。
人们选房，最容易忽略的，往往就是地下室。沙盘很漂亮，小桥流水，绿植满满，但房子底下是啥情况，一概不知。
京熙润府的图纸上，马路是白色的，但这些白色也进入到了红线内，与灰色泾渭分明。
白色意味着什么呢？它是实土，没有被挖成地下室。灰色又是什么什么呢？它被挖空，成为地下面积。
京熙润府两块地的总建筑面积为14万平方米，其中地下建筑面积约5.3万平方米。这5.3万平方米，绝大部分被用作停车位。
有人说，这有啥玄机啊？且听楼花往下说。
大部分家庭都会有轿车，不管是电动车还是油车，不管是已经买了，还是未来打算买，都绕不开一个问题：停车位。
当你住进去之后，停车位的远近就比较关键了。
比如：0007号地的5#，北面没有地下室，南面的西单元也几乎没有地下室，它的停车位就要和6#有交集；再如：0007号地的7#，北面没有地下室，南面16左右也是一堵墙，车位也比较紧张。
有些楼栋，不仅仅是停车位较远问题，如果一出楼栋，一堵墙添堵和一个空旷的车库，你会选哪一栋？