提起浦东内环,
大家一定觉得这里都是像陆家嘴一样腾飞的板块。
毕竟联洋、花木、北滨江都还发展的不错。
但凡事总有例外。
在浦东内环的滨江,就有个板块,一直是个扶不起的阿斗。
如今,已然是个风烛残年的老者,难有起飞的势头。
今天就和大家聊聊塘桥这个浦东改善绕着走的板块。
1、难题
有一说一,塘桥这里的位置还真不错。
既在内环,又临滨江,还在陆家嘴的辐射范围。
唯一可惜是的,房价一直是内环洼地。
这个中原因也是不少。
第一个呢,这里底子薄。
早年塘桥这里是棚户区,逃难的人挺多。
塘桥渡口,很早就存在。
往来人员构成也相对复杂,整体层次一般。
(塘桥渡口,现在依然健在)
本地购买力有限。
二个呢,分段式开发,没抓到好机会。
60年代起,这里成为动迁基地开始兴建港驳、塘桥等工人新村,
90年代商品房时代,老塔楼开始拔地而起,占据了塘桥很多空间资源。
2000年,上海楼市进入黄金发展的十年,开始建设一些次新。
但塘桥这里,基本都是边角料的位置建设的。
那十年,塘桥周边的邻居都比较强大,
陆家嘴、联洋、花木在崛起过程中,抢尽了风头。
此时的塘桥还在进行世博会的拆迁,建设进度也太慢。
错过了,最好的房价起飞时机。
三个呢,这里道路切割明显,影响了联动发展。
一条浦东南路一条东方路,把塘桥夹在中间,东西不靠。
就拿东方路来说,东西两侧简直是两个世界。
东面属于杨东板块塔楼林立,西面主要是塘桥的医院和老破小。
宽阔的东方路几乎阻隔了塘桥往东面发展的机会。
浦东南路也很宽敞,去陆家嘴比较方便,但也阻断了塘桥居住区和滨江的链接。
如今这里正在做管道的改造。
两条南北的干道再加上南面的内环高架,几乎把塘桥封印住了。
和兄弟板块的联动性很差,影响了外板块购买力进入。
2、被嫌弃
塘桥最致命的弱点是这里学区很一般,难以吸引看重学区的人群。
板块内部的学校,看起来都是挂着上海交大的头衔,感觉不错的。
浦建路以南区域对口交附浦东实验小学北校南泉校区(原浦东南路小学),
浦建路以北区域对口交附浦东实验小学北校浦南校区、龙阳校区(原塘桥第一小学)。
板块内大部分小区都对口交附浦东实验中学北校(原塘桥中学)。
但实际上这些“名校之称”都是在23年刚刚冠名的,其初中更是经历了两次更名。
15年改名建平南校,23年又改名上交大附属浦东实验中学北校。
8年时间,连续两次挂名,还都是数一数二的名校,但从其一路走来的成绩来看依旧拉胯;
09年,浦东初三统测排名,塘桥中学排名全区73;
22年,建平南校到校均分681.3,全区排名61;
23年,交附浦北名额到校均分674.6,全区排名69。
浦东人民爱鸡娃,全上海都知道。
看到这个成绩表现,鸡娃的家长自然不愿意选择塘桥。
塘桥尽管赶上了集团化办学的浪潮,但是优质生源的积累时间还不够。
周边板块的竞争也比较激烈。
周边的梅园、潍坊、联洋、花木等板块坐拥福外、明珠、进才、建平等老牌优质学区。
附近的陆家嘴也有一贯制洋泾菊园,实力不俗。
邻居太过优秀,自己又成长的太慢,塘桥的吸引力自然差了许多。
3、烟火气
尽管塘桥错过了高速发展,学校又比较一般,但这里生活还是比较便利的。
商业有巴黎春天、生活广场,
出行有4号线,未来还有一条19号线;
医疗上有仁济医院和儿童医学中心2个三甲医院,
休闲散步有滨江步道。
除了东方路和浦东南路以外,板块内的小路沿街店铺都比较密集,生活气息浓厚。
塘桥站附近是商业最繁华的地方,但整体业态和建筑界面都显得比较老旧。
生活广场附近是老大楼,出了地铁口,你还能看到晾衣杆上彩衣飘飘。
进地铁站的时候,你碰到最多的是外卖小哥。
地下一层基本都是比较日常的小吃店。
仁济医院占地面积比较大的,人流不少。
儿童医院南门的路上,还有一家新开的长者食堂。价格适中,味道还不错。
只是穿行在马路上,颇有一种走在郊区街道的感觉。
直到看到了一路向西走到塘桥滨江,才能让你想起这里原来是内环。
可滨江走廊上平常也是人烟稀少。
附近娱乐设施和文化设施几乎没有。
一个烧烤啤酒摊,看着也破败的很。
稍微大一点的建筑是个花园洋房婚纱摄影楼,可目前也正在招租状态。
几间房子空空如也,窗户上还贴着招租的广告。
看看对面的董家渡金融城,再看塘桥的金融城。
只能说,塘桥这里唯一的优点也就只有生活的烟火气了。
4、难顶
说完配套和生活气息,我们再来说说这里的房子。
塘桥板块内部主要分为三大部分。
西北角是滨江豪宅,以国信世纪海景、九龙仓滨江壹十八为代表;界面尚可,万科物业。
中间部分是大片的老房子,多数为动迁房,很多老大楼还是90年代的装修。
南侧尤其是东南以商品房为主,一些次新房小区扎堆,比如东方汇景苑、怡东花园、东方城市花园(一期)等。
不过,这里的次新也真太过老旧。
比如03年东方城市花园的一期,外立面已成了灰墙。
脏脏的外立面,实在不敢说和城市花园联想起来。
板块内唯一的新盘是滨江一品苑。
可去年这里还因为业主集体拒绝还贷,上了热搜。
目前看依然是烂尾状态,一栋已经完工,另一栋阳台还没有封闭。
外立面崭新的一品苑挤在一众的老大楼里面,还真是有些鹤立鸡群。
难怪来到塘桥的人,会看上一品苑。
矮子里拔高个,塘桥这里确实没得选。
总的来说,塘桥这里未来的发展还是有限。
道路阻隔、老房子扎堆、滨江产业很少、次新产品力缺失等等。
可以说,谁买这里谁吃亏。
我看了一下塘桥发展的公开文件,塘桥这里未来的动作基本是围绕城市更新来做文章的。
未来要对接的产业也都很一般, 群利塑胶厂、亚洲皮鞋厂、三智汽配等都没啥存在感。
最让我惊奇的的是,一个内环,居然还有塑胶厂这样的企业。
也是神奇。难怪,塘桥起不来。
就我看,塘桥的未来,
最好的出路还是跟着19号线的建设,勇敢地抱一抱陆家嘴的大腿。
积极吸纳陆家嘴的白领,建设居住友好型社区。
毕竟,这里骑个电动车就能陆家嘴上班,白领还是愿意看上一眼的。
最近,听说洋泾菊园的学校对口扩大了范围,划入了部分塘桥的房子。
这也算一个好消息吧。
不过,如果浦东内环,你有的选,还是建议谨慎选择塘桥。
坊间传闻,这里的老房子很难卖,
只要你去看过一次房,中介为了推房子,会把你的电话打爆。
你对塘桥有不一样的看法吗?
评论区聊一聊。