近两个月，房地产行业仿佛进入了“静音模式”，曾经热议的房价走势如今已鲜少引起人们的关注。这一转变的背后，很大程度上是因为公众对房价暴涨的担忧逐渐消退，使得许多刚需购房者不再焦虑于房价的起伏。
自2021年9月起，我国房价已步入下跌趋势，持续了整整两年。尽管全国平均房价稳定在9200元/平方米左右，但不少城市和地区的房价跌幅仍然显著，部分地区的房价跌幅甚至超过了40%。在某些地区，楼盘的售价与2017年的高峰相比，已经下跌了50%以上。这意味着，那些在2017年高点购房的人，若不计入购房成本和房贷利息，他们所持房产的价值已经减半。这一现象不仅揭示了房地产市场的深刻变化，也反映了公众对房价预期的转变。如今，购房者更加理性地看待房价，不再盲目追求房价上涨带来的投资回报，而是更加关注房产的实际居住价值和长期投资价值。
自2023年以来，经济稳步复苏，各地楼市纷纷推出利好政策。截至2024年3月底，楼市政策堪称十年之最，不仅房贷利率跌破4%，众多城市和地区首套房首付比例亦降至20%。此外，限购限售政策已大幅放宽，为购房者扫清了障碍，降低了购房门槛和成本。这令许多刚需购房者看到了购房的希望之光。
对于房企而言，尽管他们内心并不希望房价下跌，但在资金链紧张、负债率高企的现实压力下，不得不采取降价促销的策略以回笼资金。在当前的楼市背景下，房价呈下跌趋势，而政策环境则日益有利于房地产行业的健康发展。那么，面对这样的形势，人们究竟应不应该买房呢？
市场上关于抄底买房的声音此起彼伏，其逻辑似乎很简单：随着经济的复苏和楼市政策的不断放宽，房地产行业必将走出低谷，房价也将随之反弹上涨。确实，房地产行业作为民生支柱，只要人们还需要住房，它就有持续发展的可能。我国城镇化建设仍有广阔空间，这也预示着房地产行业仍有巨大的发展潜力。
然而，在我看来，这些理由并不足以支撑房价持续上涨的预测。以今年上半年的市场为例，尽管购房者众多，楼市政策利好，但房价并未出现明显的反弹上涨。2024年的房价走势已趋于稳定，未来的房价走势也愈发明朗。因此，我们应该做好“潮水退却”后的准备，并预测：今年的房地产市场可能会超出我们的想象。
在2024年的前几月，尽管房价仍处于下跌趋势，但多数城市和地区的房价依然维持相对稳定。这是因为，即便多数人对房价前景持悲观态度，稳健的经济基础和各项利好政策仍在为房价提供支撑。然而，若2024年下半年房价仍无明显回升，那么部分城市和地区的房价恐将面临难以承受的压力，可能出现更大幅度的下跌，其跌幅甚至可能超出许多人的预期。对此，我们不应轻易否认。回顾过去，谁能预料到七年前环京地区的燕郊、涿州和香河等地的房价会腰斩后再度下滑呢？
因此，在当前“房住不炒”的大环境下，我们应避免盲目乐观，认为房价会持续上涨。实际上，随着炒作氛围的消退，房子正逐渐回归其居住本质。房价的走势，归根结底，是由需求决定的，而需求又受到人口变化的影响。房子作为居住场所，其价格涨跌与人口流动密切相关。过去二十多年，我国城镇化进程迅速，每年有近2000万农村人口涌入城市，这是推动房价持续上涨的核心动力。
然而，当前虽然城镇化仍在推进，但住房供应已趋于过剩。同时，炒房客手中的房源正加速流入市场，显示出许多投资者对房产市场的信心正在减弱。据统计，自2021年3月起，各地二手房挂牌量持续激增。今年春节后，尽管购房需求回升，但二手房挂牌量却逆势上扬。许多二手房业主纷纷表示，希望趁楼市回暖之际将房子卖出。这一现象与股市下跌后的反弹抛售颇为相似，均反映出市场对房价前景的悲观态度和投资意愿的减弱。
当前，相较于日益增多的卖房者，真正具备购房刚需的人群数量却相对较少。这并非因为刚需减少，而是由于当前多数购房者面临着经济压力，难以承担高昂的房价。因此，对于开发商和二手房业主而言，采取降价促销策略成为了他们快速售房的有效手段。唯有降低购房门槛，才能吸引更多刚需购房者入市。
展望未来，房价下跌的概率较大，降价销售将成为开发商和二手房业主摆脱困境的必由之路。目前，二手房市场的降价幅度已大于新房市场。由于二手房业主缺乏有效的宣传渠道和手段，降价成为了他们吸引购房者的主要策略。然而，随着二手房市场在新房市场中的竞争力日益增强，开发商也不得不加大降价促销的力度。
以广东惠州为例，有开发商推出五折优惠活动，但仍表现出积极的销售态度。这表明开发商在降价销售的同时，仍能够承受一定的压力。对于他们而言，尽快回笼资金无疑是明智之举。
对于关注楼市的人来说，近年来房价的下跌已让许多购房者蒙受损失。随着房地产市场的逐渐降温，房价回调的幅度将受到当地经济和人口等多重因素的影响。这意味着，我国的房地产行业正在逐步摆脱泡沫，这对于尚未购房的刚需人群来说无疑是个好消息。然而，对于那些已在高位购房的人来说，这无疑是一个沉重的打击。
“房住不炒”的理念已深入人心，房地产市场的繁荣与萧条终将交替出现。面对这一趋势，我们应提前做好心理准备，理性看待房价的波动，以便在楼市的巨变中做出明智的决策。