许多人都忽视了一个关键的事实：买房赚钱仅在房价大幅上涨时才能感受到，而房价微涨、停滞或下跌时，房子其实都会贬值贬值，这是因为持有房产伴随着不容忽视的成本。过去，房价持续快速上涨，使得许多人忽视了这些成本，但在当前房价走势疲软的情况下，这些成本愈发明显。
经过精确计算，如果首付为30%购买一套房产，并以5%的房贷利率计算，在不考虑通货膨胀的情况下，每年房价的涨幅必须超过5%才能确保盈利。现在的挑战不仅仅在于房价的滞涨，还在于房产持有成本的增加。物业费逐年攀升，房屋折旧率加速，同时房产税也在逐步落地实施。这意味着随着时间的推移，房产的持有成本将持续上升，而房产的增值空间却在缩小。因此，未来想要通过投资房产获取收益将变得愈发困难。
事实上，房价已经开始下跌，过去两年购买房产的人普遍面临亏损，且亏损幅度较大。特别是在三四线城市和一二线热点城市的郊区，房产贬值的幅度甚至高达30%左右。根据2023年发布的购房者信心报告数据显示，人们对楼市的看法逐渐转向悲观，人们对房价“永远涨”的预期正在逐渐改变。越来越多的人开始将购房视为非对冲货币贬值的优选。这意味着“房住不炒”的理念正在深入人心，也证明了自2016年9月以来楼市调控措施取得了显著的阶段性成果。
在过去的两年里，众多城市和地区的房价开始普跌，这无疑是一个不争的事实。然而，即便2023年楼市政策如此利好，依然未能扭转楼市的下行趋势，这不禁让人思考：明年的房价是否还将继续贬值？
众所周知，楼市的走向与政策导向紧密相连。2023年初，各地为了刺激楼市复苏，纷纷出台了诸多救市政策。这些政策不仅将房贷利率和首付比例降至历史新低，还推出了购房补贴措施。如果按照过去的经验，房价理应迅速反弹，正如2016年那般。然而，事实却与之相反，2023年的房价在短暂的回暖后再次下跌，这反映出当前市场对房价未来的走势持悲观态度，且购房意愿日益减弱。
进入2024年，这些救市政策对楼市的影响力将逐渐减弱，人们也将逐渐适应这些政策调整。那么，这是否意味着房价将会持续下跌呢？对此郁亮给出了自己的看法：
1、我们认识到在开发投资方面曾稍显冒进，因此决定调整拿地和融资策略，以此来确保财务稳健。即便万科已提前警示，郁亮依然认为过去几年在拿地策略上稍显激进，购入过多土地。这意味着我们将承担巨大的现金支出和负债，进而显著增加企业的财务风险。显而易见，现如今万科资金链已经出现了问题，这意味着万科及其他房企在未来的土地购置上将会更加审慎，预示着房地产行业投资规模将逐步收缩。
2、面对楼市库存的积压，房企降低负债之路或将漫长而艰难。当前，对于房企而言，当务之急是销售房屋以回笼资金并降低负债。然而，根据当前楼市行情，房屋销售变得愈发困难，房企期望通过销售迅速降低负债或许需要相当长的时间。
为应对房企的高负债率问题，住建部于2020年推出了“三条红线”政策，旨在限制房企的融资规模和扩张速度，迫使房企降低负债率。然而，降低负债率并非一蹴而就的任务。即便已过了住建部设定的最后期限，能够成功将负债率降至符合“三条红线”要求的房企仍属凤毛麟角。
3、房地产行业未来的发展潜力依然旺盛，因此我们有理由相信这个行业能够走出低谷，重现繁荣。郁亮，作为行业的领军人物，不仅向股东们传递了这样的信心，更向广大市民展示了他对未来楼市的乐观预期。他给出了以下两点理由来支撑这一观点：1、未来十年将有2.6亿新市民选择在城市生活，同时还将新增0.7亿城市人口。这一庞大的群体无疑为房地产市场带来了巨大的刚需潜力。2、城镇中有三分之一的房屋建于2000年以前，其中许多甚至未配备电梯。这意味着，随着城市更新和居民生活品质的提升，改善型购房需求同样不可忽视。
由此可见，无论是刚需还是改善型购房者，都对未来的住房有着强烈的需求。这为我们揭示了一个事实：房地产行业的发展空间仍然十分广阔。尽管当前的楼市形势仍需时间来调整，市民对楼市的信心也需逐渐恢复，但我们坚信，随着时光的推移，房地产行业必将重回正轨，实现稳健发展。
在我看来，郁亮的观点极有可能成为事实，因为当前的楼市状况并不乐观，人们的购房心理普遍是“买涨不买跌”，这无疑给楼市带来了更大的压力。然而，房价并不会永远下跌。房地产行业仍然具有巨大的发展潜力，这是大多数人的共识。目前，房企面临的困境，如房屋销售困难、负债率高等问题，严重制约了行业的健康发展。然而，这些问题最终都将得到解决。随着房企库存的减少和负债率的降低，大多数房企都将有机会重新崛起，进而推动整个房地产行业向健康稳定的方向发展。
房子不仅是一个商品，它也会随着时代的进步而不断升级迭代。考虑到我国庞大的人口基数和正在推进的城镇化建设，未来房地产行业仍然拥有巨大的发展空间。
那么，在当前的楼市环境下，购房者应该如何选择呢？这无疑是许多有购房需求的人心中的疑问。我个人认为，对于刚需购房者来说，如果打算在一二线热点城市购房，现在可能是一个相对较好的时机。然而，如果打算在房价仍然虚高的三四线城市购房，我建议可以再观望一段时间。在选择房源时，建议优先考虑二手房或新房现房，同时尽量选择有大型开发商背景、优质物业服务和良好品质的房源。毕竟，房子是人们生活的重要部分，只有那些居住舒适、品质优良的房子，才能在未来受到市场的欢迎，其价值也才会随之提升。