在长沙买房，特别是400万左右的预算，想要优质学区+高端品质+核心地段三大件，市府观沙岭是必看的板块。
一、观沙岭值得吗？
首先，市府观沙岭一定是值得上车的，板块价值独一无二，有三个值得：
1.教育高地，长沙唯一的教育与城市融合展示示范区，长沙的教育在全国都是名列前茅，买到这个板块的群体，一直是省内地市州兼顾全国各地，接盘侠数量量级是够的。
2.双中心加持，市政府岳麓区政府组成的政务中心，加上湖南省唯一规划的金融中心，这种圈层的组合，非富即贵，在长沙也是独一无二的，因此，后期溢价不是问题，关键是选对产品。
3.二环内成片的高端品质住宅区，仅此一家，后续的片区少有竞品；河东二环内老破小，只能见缝插针，布局上七零八落，只有观沙岭，成片成片的高端住宅，还有学校、商业、医院、公园的配套。
这种高能级板块，核心价值就是带来高端购买力，而高端购买力，才是拥有楼市的定价权，这是观沙岭板块的价值基石。
4.板块发展快，观沙岭从2021年开始起步，目前已经建设接近40%，后需也不过三四个楼盘，两三所学校、医院、商业写字楼，建成的时间可能是最短的一个板块了。严格来说不算一个板块，属于市府板块的超级大项目了。
其次，观沙岭也存在一些问题。
比如环境资源一般，没有山水资源，周边有一些观沙嘉园、谷山乐园等安置小区、经适房，但是相对二环内其他版块，这里已经非常难能可贵，而且观沙岭有5508亩的规模，全部建成之后，规模效应就起来了，在二环内的城区是绝无仅有的。
再比如目前，没有地铁，地铁要等8号线、10号线，差不多需要等待10年的样子才会通车，周期比较长，这点倒是可以期待的，毕竟中东部省会中，市府没有地铁的几乎绝无仅有，说出来都是笑话。
另外一个周期较长的湖南省金融中心的产业导入，特别是北中心建设，因为重金属污染、整体经济形势、商业占比过高等问题，一定需要较长的时间兑现。
但是，周期长不是问题的关键，关键问题是天花板要足够高，这两点务必放在一起考量，否则就是无效分析。
观沙岭建设周期短，后期利好兑现周期长，看似矛盾，实则合理，会拉长项目的生命周期，推高天花板。
观沙岭，目前主要是两个楼盘：招商江山境（一二三期）、建发缦云，这两个楼盘如何选择，是很多人关注的焦点，今天就跟大家讲透，讲细。
本文全文约6600字，需要18分钟阅读，首次尝试做付费阅读，7-10元的费用， 付费的朋友可进老左VIP社群，如果不方便付费，也欢迎大家直接找老左（18508498895）带看，可扫码添加老左。
江山境一二期，位置稍好，靠近市政府、八方小区，以及招商花园城，拿地价格只有8200元/平，与三期9000多的楼面价有差距，因此本文重点对比江山境三期与缦云，兼顾一二期。
二、外部配套
外部配套方面，而且基本一致，差别是细微的，这里就重点问题详细说一下。
1.教育配套
观沙岭城市更新项目的楼盘，教育配套基本是一致的，小学都在麓山国际二小、市实验二小、观沙岭中学（拟引入南雅）三所学校中统筹解决，小学二选一，初中只有1所，所以不会派位，大概率在交房的时候就会明确配套入学。
这点类似于梅溪湖的配套模式，由一级开发商配建学校，二级开发商只要是在一级开发商手里拿地的，就都可以配套，感兴趣的可以点击查看下文：
麓山国际二小已经开学，办学起点很高，学校依托麓山小学先进办学经验，全面实行“七统一”管理，即办学理念统一、学校管理统一、课程资源统一、教师安排统一、师资培训统一、教研活动统一、质量评价统一。
得益于距离本部近，一般的分校做到五统一就不错了，麓二这里是七统一，基本类似于一校两址，本部的党支部书记兼任二小的校长，确实比较重视。当然本部是市直学校，二小是区属学校，行政级别不同，法人不同，并非完全的一校两址。
市实验二小，暂未开学，预计将采用同样的管理模式，所以大家也不用担心。
中学的话，观沙岭中学目前拟引入南雅中学，也在考虑长郡双语，尚未正式落定学校品牌。当然，这并不影响二选一的决策，因为江山境缦云的中学是一样的。
这里分享一个观点，但在遍地名校挂牌的当下，决定一所学校潜力的关键因素是稳定的优质生源，这点远比品牌更加重要，品牌甚至还不如管理模式重要。观沙岭中学的业主以纯改善大平层为主，不仅经济实力强劲，而且重视教育，值得期待。
南雅是长沙老牌的一类学校，加工能力是毋庸置疑的；长郡双语的品牌含金量会更高，不过最关键的还是管理模式，市委托管理的分校，还是一校两址的直属，选派的校长副校长是什么级别什么资历，排除多少骨干教师才是最关键的。
南雅观沙岭是否改为长郡双语，这个问题具体请点击下面和这个视频：
学校是一样的话，就关键看上学距离，是否方便，初中的上学距离基本一样。小学的话，如果是麓二，缦云稍微近一点；如果是市实验二小，都需要过两个路口，基本一致。
因此，教育配套方面，缦云略微胜出，但优势并不大。
2.交通配套
两个项目地块相邻，交通条件基本一致，主要差异在于地铁远近。
根据长沙市城市更新公司（片区的一级开发商）发布的图纸，江山境三期规划中预留了与8号线轨道站点地下接通的条件，说明该项目位于8号线正地铁口，未来可能实现地铁通车库。
8号线是长沙地铁第四轮建设规划的首要项目，2025-2026年左右就会批复第四轮地铁规划，8号线批复问题不大，10年之内开通的可能性极大。10号线编号相对靠后，第四轮规划中有可能批复，开通时间预计在10年以上。
因此，公共交通兑现的周期较长，这是观沙岭板块的一个短板。
总体来看，公共交通方面，江山境胜出，长期看江山境三期更有优势。
3.商业配套
商业方面，18万方的招商花园城位于江山境二期，麦德龙在钰龙天下二期，凯德壹中心在茶子山站，综合来看，商业配套旗鼓相当。
因此，商业配套方面，江山境一二期胜出，三期与缦云不相上下。
三、规划设计
整体规划设计，关系到居住舒适度，关系到具体每个楼栋、楼层、户型未来的体验感和二手流通性。