我是紫沐,这是我第392篇日记。
海珠是个好地方。
生活有烟火气,发展有想象力。
从刚需到豪宅,都有拿得出手的产品,市场热度一直很高。
但有个问题。
海珠的房价估值有点迷,有点乱。
比如最近热度很爆的网红盘,保利东方红。
你觉得它值多少钱?
要是按板块去算,创新湾前两年有卖10万+的,现在有卖6万的。
估值到底要怎么估?
又比如滨江东。
曾经是广州的富人区,但现在没落了,还能值多少钱?
或者说海珠西。
烟火气浓,名校扎堆。
但规划拉胯,没啥想象力。
那应该卖多少钱才可以入手。
怎么判断市场上的二手价格合不合理?
我想这些问题,90%的买家都答不出来。
分辨不出高估低估,也不知道怎么去估值。
但别急,教大家个诀窍。
找参照点。
只要参照点找对了,海珠各个板块估值是多少,楼盘是不是卖贵了。
一眼就能看出来。
什么是参照点?
在这个时间的海珠,参照点就是琶洲南和中海大境。
理由很简单,它们是真有人买。
琶洲南开盘就卖了大半,大境更是准备卖第二波了。
别小看这个理由。
现在这环境,买家的谨慎程度是拉满的。
觉得贵的,觉得是画饼的,觉得有风险的,他们都不会买,只会观望。
很多经常打广告曝光的网红盘,实际成交也是卖不动的。
卖了1-2年,天天说爆火,天天去到现场还有房挑。
所以像琶洲南和大境这种,真有人买的楼盘,至少证明了3件事。
第一,市场认可你的价格。
第二,市场认可你的板块发展。
第三,市场认可你的产品力。
这就有成为参照点的资格。
比如泛琶洲板块,或者滨江东板块的产品,开价超过12万。
你立刻就能警觉起来,这玩意竞争力有琶洲南强吗?
如果没有,那就是明显溢价。
比如海珠中、海珠西、创新湾板块的产品,开价超过8万。
你立刻就能警觉起来,这玩意竞争力有大境强吗?
如果没有,那明显就是卖贵了。
而且大境和琶洲南货量比较大。
用来做参照点,估值会很稳定。
找对参照点,要判断一个楼盘、一个板块是不是有溢价,真的太简单。
比如最近很火的保利东方红,自称是海珠新的六边形战士,大家觉得值多少钱?
我觉得是7万,中高层好产品,7万。
为啥,因为大境只要8万出头,就能买到比较好的楼层。
同样是六边形,大境能把东方红压着打。
比如最明显的,楼盘的体量。
东方红是中小型楼盘,比单体楼多几栋,但远远称不上大花园楼盘。
这意味着它的复制难度非常低。
操盘手只要稍微改一下控规,就能变出来一堆这样的小地块。
但大地块是很难复制的,特别是市中心。
所以在稀缺性上面,东方红远远比不上大境。
加上楼间距窄、超高层、私密性一般,还容易有噪音。
所以如果以一个改善盘的标准去看,东方红和大境的差距是很大的。
改善型买家也不会喜欢,可能要卖6万,才会有去化。
但保利很聪明,它把东方红定位成刚改。
这很大程度规避了楼盘的缺点,又放大了楼盘的优点。
为什么呢?
因为东方红这个盘的劣势,总结起来就是生活质量一般。
但生活质量这东西,通常是改善或者改善以上的买家,才会更重视。
刚改买家,他更看重楼盘的功能性。
比如说交通,上下班方不方便。
比如说学位,有没有名校,哪怕是贴牌名校。
如果还能有商业配套和医疗配套,那就更好。
而功能性,恰恰是东方红的优势。
交通,它是地铁上盖,还是11号线和广佛线双地铁,很方便。
学位,虽然是贴牌名校,但至少能保证教育质量的下限。
配套,下楼坐地铁5分钟到乐峰,离医院也很近。
所以东方红的功能性是很全面的,也是刚改买家需要的。
这就是保利聪明的地方,懂得扬长避短。
它不打改善牌,因为它知道打不过大境。
但如果打刚改牌,在现在的创新湾,东方红可以说没有对手。
就算卖7万,市场上买单的人也不会少。
既然东方红的价值顶也就值7万。
那你说之前卖7-10万的创新湾新盘,有没有水分。
简直赚麻了好吧。
比如观云观澔,还有西派粤府,同样是几栋的小盘,容易被复制。
还没有学位、地铁和配套的优势。
之前高位接盘的,肯定得站岗。
在改善性比大境强,功能性比东方红强的产品出来之前。
整个创新湾和海珠中部,价格锚点已经固定了。
就是7-8万。
超过这个价,都是高估。
那海珠西呢?
我们把里面最强的楼盘拉出来,光大花园。
作为海珠第一代六边形战士,光大真的很稳。
在商业配套、学位配套、通勤和花园环境这几个地方,其实比大境还更胜一筹。
对比东方红,生活质量更是全方位碾压。
但光大有个致命伤,就是海珠西没啥发展规划,缺乏想象力。
所以它的上限,肯定比不过大境。
但下限,肯定比东方红要高。
所以光大最好的那批产品,中海锦榕湾的中高层,卖7.5万是没问题的。
这也是海珠西房价的参照点。
最后我们回过头看滨江东和泛琶洲板块。
泛琶洲板块,其实就是广州塔和龙潭这两个区域。
龙潭没啥好说的,开发速度慢,也没有很强的规划。
说直白点就是价值支撑太虚,现在这个求稳的环境,市场不喜欢虚的东西。
虽然老说自己靠近琶洲,其实吃不到啥利好,未来天花板不会很高。
而且非常缺配套,城市界面和学位也一般。
所以像珑璟台这种,当时吹风价看齐琶洲南,是完全把买家当水鱼的。
别说什么一脚油门就到琶洲很方便。
真要踩油门的话,从中海大境过去也就多踩几分钟的事,还能有更舒服的生活质量。
所以龙潭这地方,估值不应该比大境高,肯定在8万以下的。
至于广州塔,这地方比龙潭好很多。
毕竟地段摆在这里,紧邻琶洲的产业核心琶洲西区,本身又是广州一个地标点。
等今年岭南广场建成,片区的想象力会更高。
如果能出现一个大体量的新盘,前途会比琶洲南更好。
可惜目前只有二手在卖,里面的标杆一个是紫龙府,一个是珠江帝景。
紫龙府我感觉它未来会持续被琶洲南压制。
毕竟它最大的优势就是楼龄新,其他属性都中规中矩。
那对上楼龄更新、户型也更新的琶洲南,基本就没啥亮点了。
所以它的估值会在琶洲南之下,优质产品很难超12万。
这也是目前广州塔板块的估值参照。
至于珠江帝景,我觉得更像是滨江东的价格风向标。
因为滨江东发展到现在,能拿出来打的牌只有江景。
而江景这玩意,恰恰是珠帝克莱和鸣泉组团的强项。
你可以说珠帝破,珠帝旧,珠帝管理差。
但你要说江景,珠帝值得一个大拇指。
更何况对比同样老破旧的滨江东,珠帝的地段更好,配套也在补强,未来发展更有想象力。
所以滨江东的估值,是受限于珠帝的。
目前珠帝真正的好产品,基本在10万左右。
那滨江东的好产品,估值也不应该超10万。
广州买房,海珠是个好地方。
它有老城的烟火气,也有新城的蓬勃朝气。
虽然它存在被高估的板块,被高估的产品,有站岗的风险。
但它也是聪明人的福地。
只要找对参照点,把房子买对,海珠优质资产能跑赢广州90%的房子。