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我们买房经常说地段,地段。

到底什么样的地段才是好地段?

地理中心?商场、学校、公园、医院各种配套好?

还是什么别的评价标准?

也许可以简单粗暴一点,看这个地方住的有钱人多不多。

通常来讲,有钱人集中居住的地方,就是好地方,好地段。

上海很大,今天我们讲讲,浦西的好地段都是哪里。

1、Old Money

上海市区的格局,奠定于近代。

旧上海的“十里洋场”,从南京东路到南京西路这一带,至今仍然是高级地段,繁华的商业办公中心。

苏州河以南的公共租界、法租界,是旧上海的核心区域,这个地位到今天都难以撼动。

这片区域,是上海的老牌富人区,真正的老钱地段。

比如徐汇的衡山路、建国西路;

黄浦的新天地,淮海中路;

长宁的新华路、镇宁路;

老静安的静安寺,南京西路。

这些地方,可以说是浦西地段最好,腔调最足的地方,上海的城市名片。

其中最具代表性的富人区就是新天地的翠湖天地,翠湖四期、五期已经处于上海市区大平层鄙视链的顶端。

近期中海顺昌玖里500套豪宅近200亿货值日光清盘,也再次证明了新天地的地段号召力。

静安寺和南京西路这两个地方,以商务商业功能为主,云集了各大顶奢商场,打造世界顶级商圈。

梅龙镇,中信泰富,恒隆广场,嘉里中心……面向的就是顶级消费人群。

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但这一带没有成片的品质社区,有一些零星的豪宅点缀其间。

嘉天汇和九龙仓静安壹号是静安寺的标杆小区。

南京西路这里有一些老牌的豪宅小区,国际丽都城,中凯城市之光,但因为房龄老,物业维护不到位,已经逐渐失去品质感。

慢慢被老钱抛弃,也没有new money 愿意接盘,这一轮价格回调惨烈。

徐汇的衡山路、建国西路,有很多老洋房,梧桐树下,风情十足,隐藏了不少神秘大佬,这种好房子与一般人无缘。

长宁的镇宁路,新华路,也是洋房遍布,新一点的华山夏都苑,夏都幸福268,是这里大平层的代表。

以上,是上海的老钱地段,传统贵胄之地,核心中的核心,都被划入了caz,中央活动区。

只要房子够好,这些地段都是可以穿越周期的存在。

2、新贵

城市在扩张,上海在发展。

除了传统的老钱地段,上海近二十年来,也涌现出一批新贵社区,聚集了不少有钱人。

比如徐汇徐家汇,徐汇滨江;

黄浦黄浦滨江,世博滨江;

虹口北外滩;

长宁西郊、古北;

闵行金虹桥;

新静安苏河湾;

杨浦新江湾城;

普陀长风;

松江佘山别墅区;

青浦赵巷别墅区等等。

这些都是浦西的新贵顶豪地段,这里的好房子里住的也都是有钱人。

徐家汇从当年的副中心升级到今天的caz,实力毋庸置疑,商业医疗教育各项配套都是一等一的。

当年也卖出了一批天价豪宅,但如今房龄变老,多少有点美人迟暮的感觉。

标杆小区东方曼哈顿,体量大楼层高,停车十分艰难。

相比之下,徐汇滨江的历史包袱就轻很多,城市界面新,街道漂亮,这里也是当下上海最热门的豪宅板块。

云锦东方、保利西岸,百汇园、尚海湾豪庭,都是大户型,带货一哥,以及不少明星都住在这里。

徐滨最新的新房启元,预估又是有钱人抢破头的项目,但据说认筹资格卡得很严,很多人被挡在了门外。

黄浦滨江-董家渡金融城这一带,是目前黄浦区下重注的地方,现在这里的拆迁动作很大,规划能级也很强。

这一块已经有了富人区的氛围,绿城黄浦湾、华润外滩九里、融创外滩壹号院,都是上海的顶豪产品。

世博滨江以前是搞世博会的,整体现状比黄浦滨江差不少,所谓江景房距离江岸也比较远,这里的标杆是融创滨江壹号院和绿地黄浦滨江。

西郊,上海东富西贵中的那个“西贵”就是它了,大名鼎鼎的檀宫你一定听过。

古北是上海第一代国际社区,在上世纪90年代和21世纪初风光无限,吸引了一大批有钱人入住。

但时过境迁,因为产品老化,板块内没有增量,整体已经显现出颓势。这一轮周期牛市补涨,熊市先跌,古北的没落肉眼可见。

闵行的金虹桥可以看做是古北的延伸,别的不说,古北壹号还是很能打的。

苏河湾,因为隶属于老闸北,不少人对其抱有偏见,然而苏河湾其实已经被划入上海中央活动区。

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这里的好房子也都是一顶一的豪宅,华侨城苏河湾、龙生福新里、中粮天悦壹号,总价基本都在5000w以上,静安第一富人区,正式接棒。

北外滩不用多说,目标是比肩外滩和陆家嘴的国际会客厅,这里规划了大量的商办,浦西第一高楼,但是缺好房子,海泰北外滩是这里的标杆大平层。

杨浦的新江湾城,号称第三代国家社区,但地段偏居一隅,只能吸引到杨浦虹口宝山和浦东北部的一些高端购买力。

不过因为房子比较新,这一轮回调价格还算坚挺。

佘山别墅区,如今影响力大不如前,但这里均价5000w以上的小区有近一千户,郊区的顶豪地段,就是这里了。

以上,是浦西这些年涌现出来的新贵地段,在价值认同上整体不如老钱地段。

在楼市周期中,阶段性会有一些高溢价。

比如早期的古北,新江湾城,当下的徐汇滨江等等;

但只要房子新、产品好,涨幅也是不输的。

3、写在最后

除了老钱新贵,浦西这些年也涌现出一些新兴的中产社区,比如虹口的瑞虹新城,新静安大宁等等。

浦西剩下的一些地段,零散地分布了一些豪宅小区,比如普陀万里的中鹰黑森林。

篇幅所限,不展开了。

系统来看,现在上海主要的富人区,可分为:

一江一河沿线、传统市中心、西上海富人区(长宁内环外+普陀长风+闵行虹桥镇、华漕+青浦徐泾,佘山、赵巷)

东上海富人区(世纪公园+碧云+东郊+唐镇张江)

这一轮回调,没有不跌的地段,只有不跌的小区。

老钱地段在价值回归,新兴地段的泡沫也在消化。

买房,地段和产品力,缺一不可。

因为国情的原因,我们没有划分富人区的概念。

但物以类聚,人以群分,一个地段的人群和购买力,会真实影响片区的商业,消费,配套,教育,居住氛围。

所谓千金买房,万金买邻,有钱人买圈层。

你说对不。