黄浦区是上海全市唯一一个全域上升为CAZ的区。
但是在这个黄金区域中，却也有失落的板块——这就是咱们今天探讨的蓬莱公园板块。
其地位在黄浦区已垫底，很多人说对不起市中心，这是怎么回事？
蓬莱公园是黄浦房价的洼地，未来还能翻身吗？
01
虽然蓬莱公园和黄浦其它区域一同被列入了上海2035的CAZ。
但是这里却没有规划任何一个市级商圈，也没有市级商务CBD。
反全倒是隔壁董家渡建起了金融城，东部划出了黄浦滨江，南部搞起了世博滨江；
西北部是新天地和淮海中路市级商圈，北部是豫园打卡地。
周边都是“富邻居”，唯独中心区域的蓬莱公园塌陷了：
蓬莱公园的商业、办公、学校以及住宅，全是低配，蓬莱已经沦为了黄浦的三级板块，失落异常。
商业方面只有一个2万方的新邻生活站，外加一个世纪联华商超，配置非常超低。
其中新邻生活站比一般的邻里中心大、但比一般综合体却小很多，定位很尴尬。
里面卖的是继光香香鸡、张亮麻辣烫和老鸭粉丝汤，一副三四线小县城的业态：
东吴证券大厦是区域内唯一一座类甲级写字楼，体量很小，里面基本上也没什么有名气的公司。
剩下的就都是乙丙丁类很旧的老办公楼了，没有什么高端商务氛围。
蓬莱公园的学校相对也较弱，黄浦一梯队的好学校全在板块外。
板块内的小学与初中有两种组合，第一种徽宁路三小与市南初中的组合在黄浦区二梯队中排在中后；
第二种新凌小学与大境初中的组合完全是“菜场”，上不了梯队：
也许未来蓬莱公园的教育有转机，那就是传了3年的民办立达转公。
这所学校的举办者2021年由上海东元教育实业有限公司变更为上海市黄浦区教育基金会。
随即立达将要民转公的消息传开了，但后来又没有下文了。
民办立达转公面临着是单独开办还是与大同合并的问题，以及对口片区如何划分，都尚未确定。
住宅产品方面蓬莱公园倒是有不少次新小区。
但大多以刚改为主，定位与品质都不高，决定了蓬莱公园成为不了黄浦富人区。
可以说，蓬莱公园的配套很不及格，产品定位也低，对不起市中心和CAZ的称号，在黄浦很垫底。
那么问题来了，蓬莱公园为何沦为了黄浦三级板块，如此失落？
02
蓬莱公园历史上的发展和区域变迁，决定了其在黄浦区地位不高。
这里以前属于华界，与豫园、老西门、小南门、小东门一起共同承担着华界老城厢的记忆。
老城厢是地地道道的中国传统县城建制，代表着华界的中国本土风派，和“洋”基本没什么瓜葛。
而华界之外遭到了洋人超强度开发，相对更加繁华些。
如果说老黄浦带着英美的摩登前卫，老卢湾带着法式古典的浪漫。
那么蓬莱公园的前身老南市就代表江南明清风格的秀雅。
然而这种特性也为蓬莱公园带来了某种刻板印象，仿佛它总是与“穷苦”紧密相连。
蓬莱公园原先属于蓬莱区，1960年撤销后被老南市区收下，2000年南市区也被撤销，并入黄浦和浦东。
2011年黄浦又多了一个成员，老卢湾区也并过来了。
老黄浦、老卢湾和老南市共同组成了一个新黄浦区。
原南市区、卢湾区和黄浦区
虽然近十几年三兄弟同属一家，但是大家历史背景和发展逻辑不同，形成的民间地位也就不同。
从地段分层来看，蓬莱公园的底子相对薄弱，定位偏低，影响了区域后续的业态和住宅产品的路线。
老南市穷苦出身的地位，自然无法与老黄浦和老卢湾的金枝玉叶相比。
因此一些高端的业态不愿意来。
历史沿革的特定流向，让这里成了黄浦区的房价洼地。
蓬莱公园没有别墅和老洋房，也没有集中开发的高端大平层，多以旧小区、老大楼和普通高层产品为主。
黄浦区的富人区与蓬莱公园的平民气息形成了鲜明对比，仿佛两个世界。
上海2035的规划中也没有给蓬莱公园分配什么顶级商务资源，而以后可能也不会再有。
因为现在新的以产业为导向的多个城市副中心都已确定，资源不再向寸土寸金的市中心倾斜。
五大新城的开发，一定程度上就是疏散市区资源，避免过度拥挤。
上海新的商办资源在不断地向内环外、中环甚至外环拓展，形成了也很不错的地段，蓬莱公园在被稀释。
比如徐汇滨江、世博-前滩，都是好地段，不比内环内的蓬莱公园差。
再看苏州河以北，苏河湾崛起了，中兴路也在更新，上海的好地段在变多。
还有杨浦近几年开发了那么多的新房，不断冲击着蓬莱公园的二手房市场。
上海还在开发金色中环，搞八大楔形绿地，外环内资源逐步被拉平，对蓬莱公园来说是一个很大的威胁。
蓬莱公园作为一个纯粹的居住社区，土地被住宅填满，错过了市区发展最为黄金的时段和机会。
以后新产业、新规划、新轨交在蓬莱公园可能都很难再看到。
03
这样分析下来，蓬莱公园是不是很危险呢？或者蓬莱公园的房子注定没有增值潜力？不值得买？
我们知道黄浦是上海豪宅最多的区，2015年之后入市的产品就以豪宅居多，黄浦正在全面豪宅化。
以前谁是上海第一富人区黄浦与静安争论不休，在豪宅市场上互有领先。
但是后来合并了南市和卢湾之后，黄浦就把静安甩在了身后。
大概率是因为黄浦有钱、南市有地、卢湾有地段。
而且大黄浦区拥有上海最多的一线江景，非常适合开发豪宅，加上各种CAZ规划带来的溢价。
更加奠定了黄浦豪宅的市场地位，上海第一富人区没人再敢和它争了。
但是反观蓬莱公园这个板块，由于开发早、产品设计也早，非常缺乏三四千万的房子，两千万的房子也不多见。
本身蓬莱公园距离滨江又远不适合开发江景豪宅，很尴尬，最终沦为市中心少见的刚需改善板块。
板块产品面积段多集中在50-100m²，成交均价10-11万元/m²，房龄基本在20年以上；
150m²以上、均价15万元/m²左右的房子很少，只有黄浦新苑、冠浦花园、华府天地睿园等少数小区有这样的大户型产品，但只能说是“伪豪宅”。
其中华府天地睿园难得拥有158m²三房、224m²四房的产品，总价分别在3000万和4000万元左右。
但即使这样，也无法匹敌老西门的中海建国里，也挑战不了融创外滩壹号院的“真豪宅”地位。
绿地海珀黄浦在板块内品质最好挂牌最高，21万元/m²，但走的也只是刚改路线，138m²的四房设计很紧凑：
绿地海珀黄浦
所以蓬莱公园找不出什么豪宅产品，即使有，也是伪豪宅，或者价格与地段有偏差，这正是开发设计早带来的缺陷。
除此之外，蓬莱公园众多小区的品质都一般，完全配不上其它区同等价位的产品。
中福浦江汇、黄浦逸城、海洲丽园等小区品相都一般，容积率高、停车位少。
花同样预算，在徐汇滨江可以买到更好的房子。
去除华丽的配套加持后，尽管蓬莱公园的房价在黄浦内部很“洼”。
但是对外和徐汇、长宁、静安相比，仅因为有“黄浦”二字，挂牌就相对有些偏高。
这也在于供求关系的影响。
黄浦全面豪宅化后，像蓬莱公园这样次新房比较集中的中产社区产品比较稀缺，是购买需求推高了溢价。
本轮行情整个黄浦涨幅都很大，蓬莱公园也不例外，有40%多，就是品质与涨幅不太匹配。
而今价格也都有所回调，只能说是板块产品价值本位的回归。
不过，配套的缺陷和产品定位的矮化，并不能把蓬莱公园板块一棒子打死。
既然抢占不了豪宅地位，能够承载大部分想入住黄浦的中产改善需求，也是一个很大的亮点。
而且居住在蓬莱公园去往周边商圈和浦东都很方便，这是一个能够兼顾浦东和浦西的板块。
展望到未来，蓬莱公园还是有升级预期的。
蓬莱公园毕竟是中央活动区，是绝对的市中心地段，自己虽然没有高能级规划，但是邻居都有。
当邻居足够强大，那么自己也能壮胆，这是隐性中的利好。
而且黄浦旧改和拆迁力度非常大，执行很给力，是有钱区域的作风，值得上海北区学习。
黄浦在2022年就官宣完成了成片旧区改造，接下来就正式进入零星旧改的攻坚战。
可能是一个口袋公园，可能是一个小型商业或办公楼，都能让蓬莱公园迎来蝶变。
等到周边零星旧改都完成，蓬莱公园的城市界面与土地价值迎来升华，就会缩小与黄浦其它地段的差距。
在蓬莱公园逛一圈发现，不显得破旧，次新房多提升了城市界面，比普陀“破大区”好太多。
黄浦是上海中央活动区最核心的区域，是向世界展示中国城市形象的重要窗口。
像蓬莱公园等地方，不可能一直保持着破旧的面貌，哪里都存在旧改升级的可能。
整个黄浦的市场，我们还是比较看好的。
蓬莱公园次新产品多、入手总价不高，是黄浦不可多得的中产板块选择，给了大家入住富人区的机会！
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编辑∣环线咨询