第一部分

楼市里面的置换需求，还是挺强烈。

就是那些改善房，还是有人买的。

就拿彭叔的一个朋友来说，他要去买西安最新新开的一个楼盘，在高新三期，叫招商云墨，这个房子旁边是高新三期，目前最好的学校，新房的单价是27000左右，面积是110多。

他买这个房子，就是通过卖掉他原来手上的那套，刚改房。

他原来在西安大寨路上的一个叫融侨城的小区，买了一套110平的三室。他是2014年的时候买的，当时买入价格是8500元。

现在他这套房子，卖出去的价格是，205万。

他当时2014年买这套融侨城的欠的房贷，已经在这10年里面，都提前还完了。

所以他现在就是纯拿着这205万，来买这个300万的改善新房。

站在投资房产的角度来说，他这么做，大概率是会亏的，也不太划算，毕竟他买的是小面积。

但是站在他的角度。

他原来买融侨城房子的时候，100万买入，贷款70万，现在他换了一个更好的小区，不管是环境，小区户型都更好了，他现在是200万首付，贷款100万。看着贷款比他2014年的时候，多了30万，但是现在他的收入，以及他的房贷利率，都比当时要强得多，所以他的实际贷款压力，要比2014年买融侨城房子的时候，还要更低。

图1是融侨城的这个户型图。

图2是招商云墨的119户型图，也就是他要买的房子。

融侨城楼龄10年了，小区容积率是3.5，梯户比是2T4，学校一般。

招商云墨是新房，小区容积率2.8，梯户比是2T2或者2T4，算是区域内第一梯队的学校了。

所以他要换这个房子，彭叔觉得，从自住角度来说，他肯定是不亏的。他工作马上就要调到这边去了，所以他住在这边，也更方便。

彭叔就从他身上，就看到很明显的一点。

就是当下的新房房价，对于首次买房的人来说，真的挺高的，就像他这个，300万，你让普通人去拿300万买房，首付100万他都搞不定，但是，你让他们这种，之前已经有房的人，通过置换去买房，那么这个压力，就非常弱了。

而且虽然说二手房房价在下跌，但是这个过程，毕竟是很慢的，他们这个小区，2021年的时候，他的户型能卖到250万左右，现在他精装修送全部家电，205万卖了，已经是跌了20%了，但是这个下跌的周期，从2021年到现在2024年，已经过了3年了，3年跌幅20%，如果按照这个跌幅，再过3年，也还有160万。还是可以起到一个置换托底的作用。

现在全国的新房市场，主要还是靠着这些置换的人在那支撑着，而这些置换的人，他们是要把二手房给卖出去才有钱，而现在他们只要降价，二手房就能卖出去，而且二手房又不是特别便宜，所以这个链条，就还能维持的下去。

只有等到，他们二手房降的特别厉害了，二手房卖掉了，都买不起这种新房了，那个时候，才能伤到新房。但是这个过程，这个时间，又不好说，你无法确定是多久二手房才会跌到那个价格。

所以对于当下的投资性，或者想要保值的人来说，就挺纠结的。就是你知道，买了就亏，但是吧，一直拿着钱等着，心里面也挺发慌的[捂脸] 让自己下定决心去买吧，但是又没那么大的刚性需求。。。。

#彭叔说楼市#