作者：余飞
01
长沙全面解除限购
按照计划，今天本来打算发布杭州楼市分析文章，谁承想半路杀出个程咬金，长沙出大招了。预告一下，明天杭州篇，后天西安篇。
4月18日，长沙市住建局发布《关于支持居民购买改善住房的通知》，提出：
一、“以旧换新”购买新房的，可按照“认房不认贷”政策，享受首套房首付比和按揭利率优惠。
二、购买新房申请住房公积金贷款的，在原有基础上上调最高贷款额度。
三、不再审查购房者资格条件。
三条政策均为支持房地产发展的措施。
第一条，是降利率。以旧换新，如果买的是新房，可以享受首套房的贷款政策。首付20%。
第二条，上调了公积金贷款额度。
根据长沙市公积金管理中心发布的《长沙市住房公积金2023年年度报告》显示，2023年长沙市个人公积金贷款最高额度为70万，这次决定上调，具体上调比例尚不清楚。
第三条，则是全面解除限购。
这意味着，长沙执行了7年之久的限购政策，取消了。曾经以此晋升为“调控标兵”的头衔，也不复存在。
去年以来，沈阳、青岛、济南、南京、苏州、合肥、武汉、郑州等城市全面解除了限购。
长沙也进行了调整，但始终保留着一条底裤，没有全部脱光。
2023年9月22日，长沙市对部分房地产限购进行优化，明确居民家庭在长沙购买首套房不再需要提供购房证明。同年11月24日，长沙明确居民家庭名下商品住房单套面积均不足144平方米的，可购买1套改善性住房（144平方米及以上）。
这次全面取消，意味着购房不需要任何证明，购房套数也没有了任何限制。
02
从调控标兵，到调整第一城
长沙选择全面解除限购，是因为其楼市正承受着较大压力。
从数据层面来看，克而瑞数据显示，长沙今年3月新房成交25万平方米，环比增长123%，同比下降71%；较2023年三季度、四季度均值，分别下降38%、49%。累计来看，长沙今年一季度新房成交60万平方米，同比降68%。
四个字形容，拔凉拔凉。
房价方面，国家统计局公布的数据显示，3月份长沙新房环比下跌0.5%，同比上涨0.7%。
同比之所以显示上涨，是因为长沙的新房价格，去年11月份才开始转跌，之前在大多数中心城市下跌之际，长沙与成都、西安一样，一直在逆势上涨。
长沙之前上涨的逻辑在于三点：
第一，在铁腕调控政策下，长沙的房价一直控制不错，泡沫相对较小，其房价收入比是大中城市中倒数第一。
第二，长沙一直以来采取的是温和式上涨法，和成都一样。所以这两座城市直到去年才开始调整，率先调整的都是泡沫较大的城市。
第三，在强省会战略下，长沙依靠正在虹吸整个湖南省的人口，致使其最近几年的人口增量一直不错。
2021年全国人口增量创历史新低，这种背景下，过去几年人口增量始终保持在五六十万的深圳、广州只增加了几万人，而同期的长沙增加了17.85万人，增量位居全国前列。
2022年，全国人口正式开始负增长，减少了85万人，这种背景下，很多中心城市的人口增量断崖式下滑而长沙逆势而上，增加了18.13万人，增量位居全国第一。
然而，在长沙增量全国第一的同时，湖南省其他城市人口全部在减少。
湖南全省人口减少了18万人，湖南除长沙外的其他城市，全部在减少。整个湖南省的常住人口，2022年减少了18万。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
2023年，长沙尚未公布人口数据。湖南省2023年常住人口减少了36万人。
在宏观大环境带动下，长沙的新房价格最终也在去年年末低下了头颅，进入了持续下调中。
有趣的是，去年以长沙、合肥、东莞、广州等为代表的城市，还制造了地王，试图利用地王的氛围，改变局势。
当时本号就说过，理想很丰满，现实很骨感。如今的环境下，不适可而止，还一味炒高地价，大概率会是竹篮打水。
那些曾经在楼市大牛期间诞生的地王，很多都在自吞苦果。
数据是最好的证明，这些城市的房价，并没有因为地王的出现而止跌。
相比于新房，更能反映市场走向的二手房率先进行了调整，而且长沙的二手房价格3月份环比跌幅领跑全国，成为调整第一城。
曾经的调控标兵，何以成了领跌之城？
楼市的基石是人口与产业，从人口角度看，长沙没有任何问题，但从产业角度看，就有大问题。
03
长沙产业之困
长沙号称工程机械之都，这座城市的工业标签是重工业，拥有三一集团、中联重科、铁建重工、山河智能这四个跻身全球机械制造商50强的王牌企业坐镇。
在这些重工业加持之下，长沙过去十多年的经济增速很不错。
然而，随着这两年工程机械产业示弱，长沙的增长引擎，需要新的血液加入才行。
数据显示，从宏观形势看，2022年工程机械行业处于下行调整期，叠加宏观经济增速放缓、疫情以及工程开工率不足等因素影响，国内工程机械整体营收从9000余亿元下降至8500亿元。
这种背景下，2022年，三一重工、山河智能总营收分别为808.22亿元、73.02亿元，分别下降24.37%、35.99%；净利润分别为44.05亿元、-11.38亿元，分别下降64.26%、463%。
两个头部企业利润与营收缩水，直接引发长沙工程机械产业产值跳水。
2022年，长沙的工程机械产业集群规模企业总产值1990亿元，而2021年这一数字已突破2800亿元。
注意，上面说的是工程机械产业集群。按照工信部划分的41个工业大类来看，长沙只有一个千亿产业，那就是烟草制造业。
根据长沙市统计局披露，2021年烟草制品业的营业收入1016.29亿元，是长沙唯一一个千亿产业。
长沙还有15个百亿产业。通用设备制造业，计算机、通信和其他电子设备制造业。汽车制造业的产值都在900亿以上，是三个准千亿产业。
制图：城市财经；数据：长沙市统计局
所以，长沙虽然号称“工程机械之都”，但制造业整体实力在全国排名并不高。2022年工业增加值为4086.54亿元，位居全国第19位。
制图：城市财经；数据：各城市统计局
相比于东部热点城市，长沙的产业侧重于机械重工，缺乏新兴产业。这是中西部中心城市的共同特点。
面对新兴产业的欠缺，长沙这两年在不断强调一个词，科创。
去年长沙市发布了《长沙市全力建设全球研发中心城市人才政策十条（试行）》，瞄准研发机构和研发人才、“高精尖”领军人才、青年研发人才等，对于符合条件的提供相应的补贴与资助。
来源：长沙市政府官网
从文件的标题就可以看到，长沙的目标是建设成为全球研发中心城市，到2035年要初步建成。
根据时代财经梳理发现，这是目前国内唯一一个喊出如此目标定位的城市。
可见，长沙的目标有多宏大。同时，去年年底，湖南省政府正式启动了承载长沙全球研发中心城市宏愿的湘江科学城。
湘江科学城沿湘江南北展开，跨越长沙、湘潭两市，环绕长株潭中央公园，北靠岳麓山大学科技城，南融湘潭九华经开区。规划范围153.65平方公里，其中长沙95.5平方公里，湘潭58.15平方公里。
总用地面积2813亩，总投资227.9亿元，预计2026年基本完成建设。
按照规划，湘江科学城布局“一轴、两带、六组团、八片区”空间结构，构建“三带三心多廊道”的生态格局，建设数字化、信息化、智慧化城市公共设施及公共空间。
“一轴”为依托科创大道(万家丽路西延线)，打造东西向延展的科创主轴。
“两带”为沿湘江、潭州大道、河西快线形成科教产融合创新带，于长潭西高速以西、从智能网联片区至湘潭大学城形成高精尖产业创新带。
“六组团”为智能制造产业创新区、科教融合示范区、前沿科学创新区、产研融合创新区、成果转化区、战略产业聚集区。
“八片区”为智能网联片、观音港科技孵化中心、湘江实验室(大科学装置)、大学科创港、总部创新中心、兴隆湖创新中心、国际人才小镇、科技展示交流中心。
蓝图画得很好，能否实现，就看长沙自己的了。