文 | 克而瑞资管
杭州资管研究团队
根据CAIC监测显示， 2024年Q1，杭州商业市场发展“喜忧参半”，数据表现有好有坏。
从土地市场来看，杭州商办用地供应与成交均出现了大幅回升，但楼板价下滑显著。供应面积49.56万㎡，同比上涨128.58%，成交面积48.47万㎡，同比上涨509.98%，楼板价4443元/㎡，同比下滑35.07%
从租赁市场来看， 全市空置率环比下降1.31%至8.3%。全市首层租金降至12.99元/㎡/天，环比跌幅0.6%。核心市级商圈Q1租赁需求增强，首层租金稳中有升。
从销售市场来看，供应下降，成交上升，均价环比下降。供应面积为6.64万㎡ ，环比下降60.21%；成交面积为23.88万㎡ ，环比上升55.72%；全市商业物业成交价格为29598元/㎡。
| CAIC 市场监测（杭州）
市场：商业销售市场成交面积环比上升，其中萧山区表现突出，成交面积占比约为69.14% ，临平、钱塘、上城、滨江及西湖五区成交面积均低于1万方。
租户：Q1杭州商业项目品牌业态中，轻食餐品、服装配饰、时尚生活为季度租赁活跃度前三高的业态。
业主：杭州商场品牌调整仍以餐饮、零售为主选。本季度杭州共引进首店69家，65.2%首店品牌倾向于选址购物中心，特色菜系及休闲小食、潮服奢饰等品牌入驻积极。
板块：Q1杭州40多家商场合计引入约158个新 店，首店69个。 三大市级商圈持续引入59%优质品牌新店，在品牌选择上以国际化优先。
01 宏观市场
杭州经济运行保持平稳
根据杭州市统计局公布数据显示，2023年全年，杭州GDP达到20059亿元，比上年增长5.6%；社会消费品零售总额为7671亿元，比上年增长5.2%；全年城镇居民人均可支配收入80587元，增长4.6%，全市居民消费价格（CPI）比上年上涨0.2%，总体来看经济持续恢复，高质量发展取得新成效。
02 土地市场
商办用地供应成交有序增长，楼板价骤降明显
2024年Q1杭州商办用地供应与成交均出现了大幅回升，但楼板价下滑显著。
具体来看，2024年一季度，杭州商办土地市场合计供应19宗土地，供应面积49.56万㎡，同比上涨128.58%，成交面积48.47万㎡，同比上涨509.98%，楼板价4443元/㎡，同比下滑35.07%，整体零溢价。
分行政区看，2024年一季度杭州商办用地供应主要分布在临安及上城区；临安成为本季度成交主力区，成交面积超十万关卡，占总成交量的四成。此外，仅有滨江区零成交。
03 租赁市场
核心市级商圈租赁需求增强
▌新增供应：一季度仅开业1个存量改造项目
因市场结构调整，新增量开始下行，存量改造项目愈发增多，商业项目形态也逐渐多元化。据不完全统计，2024年第一季度杭州仅有印悦里丰庆店存改项目开业入市。
从空间结构上来看，项目分布于拱墅区祥符板块。印悦里丰庆店的调改升级以邻里生活中心为破局点，增强了社交休闲属性，辐射范围超出了社区商业的能级。
▌全市空置率下降、首层租金下跌
2024年Q1杭州全市存量为1963.79万㎡，市级核心商圈存量为385.6万㎡。从环比看，全市空置率出现下降，首层租金出现下跌。
· 全市空置率环比下降1.31%至8.3% 。 各 大商业项目为品牌方提供更多灵活性和发展空间，从而提高整体运营效率，释放消费潜力。
· 全市首层租金降至12.99元/㎡/天，环比跌幅0.6%。商业项目形态多元化，是本次租金有所下调的主要原因。
得益于消费市场的回升向好，以武林商圈、湖滨商圈、钱江新城商圈为代表的核心市级商圈Q1租赁需求增强，首层租金稳中有升。
▌轻食餐品、服装配饰、时尚生活为季度租赁活跃度前三高的业态
2024年Q1，餐饮品类租赁需求持续走高，不少轻餐饮品牌持续拓店，包含饮品、烘焙、小吃等品类；零售部分服饰品牌占近半，意大利少淑女装JESSYLINE及国内新兴潮流品牌UNKNOWN纷纷入场；另外亲子与文体娱业态逐渐丰富，活跃布局杭州市场。
2024年Q1杭州商场品牌调整仍以餐饮、零售为主选，其中轻简便食、咖茶奶混调饮及面点烘焙、配饰集合类等复合品牌为细化调改思路。
本季度杭州共引进首店69家，65.2%首店品牌倾向于选址购物中心，特色菜系及休闲小食、潮服奢饰等品牌入驻积极。龙湖杭州滨江天街引入7家首店，成为Q1数量第一的商场。品牌整体倾向于选择63-89㎡与142-276㎡的租赁面积。
▌一季度杭州首店持续推进，细分类别有所改动
2024年Q1，杭州商业市场“首店经济”持续郁勃，区域能级以上首店占87%，国内品牌首店比例为75%，国内餐饮品牌首店比例42%，国内零售品牌首店比例31%。当前杭州市场餐饮品牌依旧占据较高份额，但市场多样化需求催生出新趋势，预计下个季度交互品牌首店热度将有所提升。
04 销售市场
商业销售市场均价环降同升
据 CAIC 资产数据库监测显示，一季度杭州全市（不含建德、桐庐及淳安）商业销售市场供应面积为6.64万㎡ ，环比下降60.21%；成交面积为23.88万㎡ ，环比上升55.72%，其中萧山区成交面积占比约为69.14% ，临平、钱塘、上城、滨江及西湖五区成交面积均低于1万方。全市商业物业成交价格为29598元/㎡ ，环降同升。
2024年Q1，杭州八区合计供应面积2.96万㎡；成交面积21.13万㎡，套均价557.18万元。Q1主城区商业库存1.09万套，去化周期为30.1(12个月为基准)。
富阳、临安两区合计供应面积3.68万㎡，成交面积为2.75万㎡，套均价201.87万元。Q1两区商业库存4904套，去化周期为46.8(12个月为基准)。
具体到杭州三大市级商圈，从供应面积看，本季度拱墅、萧山两区商业销售类物业供应量较同期下调，上城区供应增长至2万方左右； 从成交面积看，上城拱墅两区商业销售类物业成交量较同期下调，萧山区成交增长至17万方左右。
05未来供应
年内预计入市商业项目体量约173万方
2024年预计有173万方左右商业项目（含存量调改）入市，约3成项目在萧山区。日耀涟里、德信中心、ICON等受关注度比较高的项目均有望在年内入市。
· 从项目体量看：五万方内的商业项目占到本年预计供应总量的38%，在五万与十万方之间体量的项目规模占比达43%。当前市场上开发运营商还是以中小型商体为主流，以便于对经营模式进行创新，更精准地定位目标消费群体。
· 从开发商类型看：浙江本土携手知名商业地产开发商积极拓圈，西投银泰城、嘉汇里预计在2024年开业。近些年内，恒隆广场、江河汇综合体、望江新城K11、文晖嘉里中心、世纪城SKP、光环梦中心等旗舰项目都将进入杭州市场。
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