拼多多是怎么操作的？
买家成团，把价格打下来。
啥也别说，上来先砍一刀。
所以，拼多多是“低价放量”。
天津楼市不也是这样吗？
3月的板块成交量，明显反映了这一点。
刚需被降价诱惑到了，但刚改和普改麻爪了，因为不知道砍多少刀合适。
两大商务区，排名前二：
武清商务区、中心商务区。
看这房价，真跟“商务”没半毛钱关系。
中心商务区卖“学铁”。
万科滨江都会是3月销冠，签约96套，是板块里最便宜的。（详见《稀缺！核心区洋房，房价1万+……》）
冲的挺狠，洋房降到1万6。
金融街滨海融御签约75套，靠特惠拉了不少量，92平米高层140来万。
武清商务区卖“便宜”。
经纬城市绿洲签约131套，这个盘除了便宜外，没什么优点，算是武清的落户神器。
卖的好，也是因为价格倒挂，二手房成交价1万1左右，新房9000多。
北京政策松动后，武清最先有反馈。
南仓排名第三，挣扎出来了。
在北辰这种“没有底”的大环境中，南仓也是自己杀出了一条血路。
不过，杀敌一万，自损八千。
金隅金成熙府3月第一，特惠换来107套签约。
79平米106万起，已经干到了南仓的地板价，也是被龙曜城卷的。
龙曜城现在小户型供应跟不上，一旦加推，又是风卷残云。
中储城邦也要有动作……南仓竞争依然激烈。
这一波为什么北辰能脱颖而出呢？
❶ 价格跌到位了，南仓最低1万4，还是环内。
100万出头的总价，在西青买不到，在东丽只能去东丽湖，在津南更远。
❷ 北辰去年没放量，环四老末。
积压的需求，都在等价格，现在等到了。
空港、海教园，排名第四、第五。
俩人退步了，以往都是二、三名的水平。
不过，它俩是楼市中仅存的不降价、还能起量的板块。
海教园的保利和中铁建卖的太快，供应跟不上，就剩点尾房了。
马上二期都要上场，再加上中建悦庐棠墅，下半年的供应不小啊。
海教园的楼市，现在衍生出两类需求。
❶ 买学区房。
100平米以下的小户型，依然是流量王，“有多少吃多少”。
❷ 咸水沽的改善。
50年代，中国大搞“三线工程”。大工业进入三四线城市后，形成了独立的小社会，当地人都以融入这个小圈子为荣。
咸水沽与海教园就是这个关系。
海教园是一个独立小社会，咸水沽人开始要“圈层改善”，要让孩子融入“说普通话的圈子”。
所以，海教园的大洋房、别墅卖的也很好。
中铁建花语天宸的外地客户只有4成，大部分业主都是教师和咸水沽改善。
海教园的机会，不只是学区。
空港去年火，是因为海教园没有合适的供应。
今年势头明显弱了点，但依然是“转学圣地”.
板块也继续建新学校，空港第一中学已开工。
3月，天保意境芳华签约48套，第一名。
复地林与里、绿城桂语听蘭分列二、三名。
宝坻城南、桥北新区还处于城镇化，不多说。
团泊西、滨海西站进入TOP10。
东丽湖竟然也露面了，那啥，挺意外的。
24K纯刚需板块，又回来了？
❶ 价格降到位了。
金融街听湖小镇，3月签约66套，板块第一。
联排131平米才150万，这可是联排啊。洋房82平米72万起，单价9000左右。
❷ 预期不好，消费降级，不付出任何溢价。
❸ 有影子价格对比。
东丽湖是空港的影子。
空港洋房2万，东丽湖洋房9000，不需要学区的转投东丽湖。
团泊西是李七庄的影子。
李七庄洋房1万8，团泊西高层9000，津静线马上开通，性价比凸显。
以价换量之下，楼市出现两个现象：
❶ 板块差异模糊化。
当楼市褪去投资后，只剩下自住人群。
只选对的，不选贵的。
有些板块基本面看起来没啥发展，但只要价格到位，也能撬动成交。
❷ 赢者通吃继续上演。
板块内成交第一名和第二名之间，差一半的现象非常多。
“比你多降价5%，成交量比你多50%”，极度内卷。
年初看刚需，年中看改善。
刚需属于“放量下跌”，无法构成市场稳定性。
改善只有价稳才会放量，高端已经动起来了。
体北金茂府，套均价910万，3月签约34套；
绿城水西雲庐，套均价510万，3月也签约34套……比很多低价盘成交量都要高。
示范效应会逐步传导。
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