最近,高盛发布了关于房地产市场走向的预测:国内房价将下跌到2027年,届时会跌去40%。而高盛的预测引发了社会各界的争议。有人认为,高盛对A股趋势的预测还是挺准的,它能对中国房价做出预测,肯定不会是空穴来风。同时,也有人认为高盛对中国楼市缺乏了解,其实中国楼市在某种程度上会受到政策的影响。如果政策不允许房价大跌,房价根本跌不下来。

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实际上,认为高盛预测不靠谱的人给出的理由有三个:第一,现在国内很多家庭的首付比例是30%,如果中国房价都跌去40%,那么买房的人很可能会选择断供。第二,现在国内很多家庭都把资产押在房地产上面,如果房价跌去40%,将会使很多家庭无法接受这样的现实。第三,如果房价大幅下跌,将会影响到经济和金融稳定,届时各级政府不会不管,会出手救市。

应该说,以上这三个理由确实很能说服人。但如果仔细推敲起来,就漏洞百出:首先,对于刚需家庭来说,他们买房是为了自住,房价即使跌去40%,多数不会选择断供。环京楼市房价已经从高位跌去60-70%,也没有看到出现大量断供的现象发生。

再者,很多家庭确实把资产押在房产上面,但不代表房价只能上涨,不能下跌。如果房价只能上涨,不能下跌,那就不符合客观规律了。就像股民把财产都压在股市,如果碰到熊市也只能怪自己看错了趋势,认赌服输。

最后,房价如果真的跌去了40%,政府会出台救市政策,所以房价跌不下去。事实上,救市政策只能迟滞短期内房地产的调整进程,避免房地产市场出现大起大落,但并不能改变房价的大趋势。温州这两年的房价已经跌去了40%,也没看到救市政策能把高房价托起来。

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实际上,高盛预测国内房价出现下跌,并不是说国内所有城市房价都将跌去40%。像涿州、燕郊、廊坊等环京楼市,本来房价已经跌去了60%-70%以上,如果再下跌40%并不太现实。此外,还有一些三四线城市房价只有4-5000元/平米,泡沫本来就不大,也不太可能还有40%的跌幅。

不过,像北上深等一线城市以及部分二线城市,由于存在着较大的房产泡沫,房价已经远远脱离当地居民的购买能力。未来几年房价跌幅超过40%也并非没有可能。以上海为例,2021年中心城区的房价10多万/平米,现在都已经跌到6万-7万/平米。房价已经从最高位时跌去了30-40%。这也已经戳穿了,之前一些人所说的一、二线城市的核心地区的房价只涨不跌的神话。

其实,国内房价涨跌是有趋势性的。之前房价一直在上涨,即使是出台各种调控政策,都无法在短期内遏制其上涨趋势。而现在房价总体是趋势下跌的趋势,要想完全逆转这个趋势,也是难以实现的。未来房价出现调整的概率会很大:

第一,受到疫情的影响,国内老百姓收入减少或失业,购房能力被严重削弱了,已经支撑不起当前的高房价。所以,未来几年房价调整是大概率的事情。此外,在经历了疫情后,现在的人越来越理性,会根据自己的实际情况而决定是否买房,不会再像过去那样冲动买房了。

第二,现在我国已经进入到重度老龄化时代,老年人口越来越多,年轻人越来越少。老年人已经有了房子,不需要再买房了。与此同时,现在结婚率和生育率持续下跌。试想年轻人不结婚了,未来购买婚房的需求就会减少。而生育率的下跌,也意味着二胎、三胎家庭数量减少,未来想改善型购房需求也会减少。

第三,现在新房销售快速下跌,以及二手房挂牌量的快速激增,都预示着未来房价下跌的压力越来越大。今年3月,全国前100名房企,销售金额只有3583亿。这意味着,今年跟去年相比,销售额大跌45.8%,腰斩的水平。

与此同时,2024年3月份,全国范围内的二手房新增挂牌房源量相较于2月份环比上涨了35.6%。显然,无论是新房还是二手房,都处于挤泡沫的过程中。未来房价还有下跌空间。

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高盛预测,中国房价将下跌40%惹争议,可信度如何?像一线城市以及部分二线城市,由于房价泡沫较大。所以,这种可能性并不能排除。主要原因是:1、居民收入下降,支撑不了高房价;2、我国进入重度老龄化社会,年轻人购房需求越来越少;3、现在新房销售下跌,二手房挂牌量上涨。这也预示着,未来国内房价或将会继续调整。所以,大家应该把高盛的预测当作重要参考指标,谨慎对待,切勿掉以轻心。