原创刘博团队
香港写字楼，扛不住了！
4月11日，香港上环有甲级写字楼出售，约1.23亿港元卖出。
成交尺价为1.2万港元/平方尺，换成平方米约13万港币/㎡，和高峰比下跌了40%，创近年新低。
据悉，该物业位于上环新纪元广场低座8楼，建筑面积为10163平方尺，目前租户为汇丰银行，每月租金约45.7万港币，新买家为内地投资者，由此算得，新买家的租金回报率在4%-5%之间。
（租金回报率计算：45.7*12/12300≈4.46%）
上环位于港岛西北区域，紧邻中环，地理位置优越，交通便利。尽管如此，附近的甲级写字楼空置率仍进入历史高位，售价都大幅下跌。
中环、上环、西环这一片区域叫“中西区”
几年前，内地房企纷纷斥巨资到香港核心地段购买写字楼，大有占据维港中心之势。
比如，2018年，合生创展、禹州集团先后分别花了11.2亿港元、18亿港元买下中环中心49楼全层以及58楼、21楼半层，尺价分别高达4万港元、5万港元，2017年，该大厦平均成交价为3.3万港元平方尺。
最新消息称，“禹洲系”放售中环中心物业，实际意向尺价低至2.04万港元，约22万港元/㎡，依然不便宜，但和高峰比已经超跌了。
数据显示，香港整体甲级写字楼空置率于今年年底升至12.9%，中环空置率升至9.9%。
空置上升，导致售价和租价都在下降。机构预测，香港整体甲级写字楼租金将下跌5至10%。
事实上，和香港写字楼市场一样，全球写字楼都在经历一次深度的调整。
英国，金丝雀码头的写字楼租客正在往外搬迁，汇丰银行决定将其总部从金丝雀码头迁至原英国电信集团总部。
数据显示，英国写字楼的空置率在近3年上涨了65%，待售或待租物业面积超1000万平方米。
美国，据出勤率记录公司Kastle Systems的数据，美国10个都市办公室平均使用率为49%，也就是说，超过一半的写字楼没人。
我们在电影里常看到的白领端着咖啡、拎着电脑穿梭在办公高楼的景象可能正成为历史。
取而代之的是大量写字楼闲置，需要去到中心区办公的人群大幅减少，市中心的交通、餐饮零售业也随之萧条。
除了加息导致资金从楼市流向债市之外，办公模式的改变是写字楼空置率越来越高的原因。
随着线上办公的日益流行，还有人工智能科技的发展，办公室+居家的混合办公、远程办公正取代写字楼的集中办公。
此外，这一轮金融危机导致企业裁员增多，也直接造成写字楼过剩。
为了让人们重返中心商业区，将办公楼改造为住宅的讨论在美国各地得到了广泛支持。
但是，办公和住宅设计之初的水电排布以及空间、采光的差别很大，真正能够操作商改住的只占少部分，比例差不多为四分之一。
最后谈下国内的写字楼，情况也不容乐观。
过去国内的写字楼供应一直很大，从政府层面讲，更愿意批地建写字楼，而不是住宅，因为写字楼大面积的玻璃幕墙结构，直接改善城市面貌，让城市界面看起来更现代摩登。
更重要的是，写字楼建了之后企业入驻，可以产生源源不断的税收，这和住宅一锤子买卖产生的一次性税收差别巨大。
当然，如果房地产税出台，住宅也变成税源之一了。不过，目前还没有进一步风声放出来。
那么，各城市不断地批地盖楼，又碰上疫情等黑天鹅，经济景气度不高，办公楼就出现越来越多的空置。
世邦魏理仕报告显示，今年一季度北京写字楼市场空置率达22.0%，平均租金为283.3元平方米/月。
仲量联行统计的北京甲级办公楼市场空置率达11.7%，租金环比下降4.6%，为287元平方米/月，正式跌破300元平方米/月。
2018年，北京写字楼平均租金达到达377元平方米/月最高点，2019年，其租金水平连续5年下探，现在已回落至2011年水平。
尽管租金下降，部分到期企业并没有趁机扩大租赁面积，反而是缩减承租面积来进一步节约开支。
深圳
2023年末，深圳甲级写字楼空置率达到26.1%。
今年一季度末，深圳甲级写字楼总存量扩张至1122.8万平方米，空置率上升至30.6%，创下新高。
截至一季度末，深圳平均租金163.9元/平方米/月，租金指数环比下降1.8%，同比下降6.7%。
根据第一太平戴维的预测，2024年深圳预计有13个新项目入市，供应面积合计约89万平方米，全市总存量预计增长至1180.6万平方米，同比增长8.2%。
2024年第一季度，上海全市甲级写字楼市场存量录得1680.4万平方米。
在无新增供应入市的情况下，第一季度上海全市写字楼空置率环比小幅下降0.5个百分点至19.7%。
全市写字楼整体租金持续环比下降3.3%至人民币6.94元每平米每天，降至近十年内最低水平。
截至去年底，其他二线城市，甲级写字楼空置情况也较为严重，青岛、郑州、天津、武汉、南京、成都等城市，写字楼空置率约在30%及以上。
很多时候，人们把摩天大楼看成是经济发展的重大成果，认为富裕的地方就该有摩天大楼。
随着经济周期波动和办公形式的变化，摩天大楼过剩日益成为一种资源浪费。后期可能需要更多人力物力来解决这一问题，比如有一种激进的看法建议直接炸掉多余的写字楼。
当然，对于不少大资金而言，现在写字楼商办市场不景气，正好是抄底的时机。
比如去年6月，日本的房地产开发商MORI TRUST收购了纽约曼哈顿主干道公园大道上的一栋优质办公大楼49.9%的股份，媒体称日本资金要扮演美国商业地产的救世主。
还有开头提到的内地买家去上环接盘写楼物业，也是为了收租。
还有不少香港买家北上深圳扫“楼”，在他们眼中，深圳核心区的写字楼回报率高于深港两地的住宅，因此愿意出手购买。
图源：深圳中原写字楼部
香港人青睐深圳写字楼投资，因其具备自用投资双重价值，回报率高达5厘以上，相比之下，香港住宅租金回报较低，仅2厘。
除了黄金，未来，位置好的城市核心区域，有增量企业和增量人口，配套好且价格超跌的写字楼，将出现一定机会，成为大资金避险的另一优选。
整体而言，办公方式的变化，使写字楼这一业态出现了较大的拐点。