3月南通市区二手房成交了1877套，环比大涨102%。
仅看成交量，确实振奋人心。但“量涨”背后，是房东一次又一次的“降价割肉”。
随便举几个例子——
能达刚需大盘绿地新里城，新房价约1.3万/㎡，近期成交的一套高层，单价仅8393元/㎡。
一路之隔的万科翡翠公园，新房价约1.4万/㎡，最新成交价仅9809元/㎡。
市北改善代表万科翡翠东第，新房价近1.9万/㎡，目前成交价跌至1.2万-1.3万/㎡。
流通大户中海碧林湾，3月成交的一套高层，单价仅8576元/㎡，板块二手房价格再创新低。
有网友表示，这些跌破“发行价”的小区，基本都位于边缘板块，核芯板块依旧坚挺。
果真如此？
笔者统计了中创区次新房最新成交价发现，核芯如中创也难逃“破发”命运，甚是亏损更大。
No.1
万科揽境
万科揽境，新房还未售罄，二手房已大幅“破发”。
小区规划23栋18-26F高层产品，共计1120套，面积段118-260㎡。
2021年7月首开，备案均价29500元/㎡，目前还有2栋未领证，最新整盘去化率约75%。
从去年下半年开始，万科揽境推出较大折扣，有爆料称“最低7.5折”，还因此引起老业主不满。
目前万科揽境有10套房源正在出售，挂牌均价为25449元/㎡，低于新房价超4000元/㎡。
118㎡的小户型，低楼层挂牌价仅约1.8万/㎡。
即便是262㎡的稀缺大平层，挂牌价也才不到2.8万/㎡。
去年12月，万科揽境成交了第一套、也是至今唯一一套二手房，156㎡四房挂牌价380万，最终成交价353.6万，单价仅22667元/㎡。
No.2
万科方圆
再来看同为万科出品、与揽境一路之隔的万科方圆。
小区规划20栋16-17F小高层产品，面积段128-230㎡，2020年首开备案均价31848元/㎡，后续加推价格有所上浮，最高近3.3万/㎡。
目前小区整体挂牌均价为32610元/㎡，部分房源已跌破2.5万/㎡。
万科方圆目前共成交了7套，包括1套约230㎡，3套约160㎡，3套约130㎡，近半年成交均价为27359元/㎡，对比新房价跌幅约14%。
最近一次成交是在去年11月，建面约133㎡低楼层房源，总价309万，单价仅23191元/㎡。
No.3
华润悦府
华润悦府，产品为18-24F高层，面积段108-139㎡，2020年首开备案均价30840元/㎡，后续加推价格变动不大。
目前小区整体挂牌均价28299元/㎡，已经跌破“发行价”，且有10套挂牌价低于2.5万/㎡。
下面这套108㎡的小户型，目前挂牌价还不到2.2万/㎡。房东从去年3月开始一路降价，先后7次共降110万，“抛售”之迫切从中可见。
华润悦府近半年成交均价为19794元/㎡，对比新房价跌幅约36%，是老“中创四子”中跌幅最大的项目，小区也从超3万/㎡的豪宅，变成了不到2万/㎡的“破发盘”。
No.4
仁恒公园世纪
仁恒公园世纪，表格中唯一一个近半年成交均价超3万/㎡的项目。
项目规划15F小高、6F洋房、4F叠墅三类产品，2019年首开备案均价：小高层28570元/㎡，叠墅35040元/㎡，别墅44900元/㎡。
目前小区整体挂牌均价为33411元/㎡，其中小高层约2.7万-4.2万/㎡，洋房约2.7万-4.8万/㎡，叠墅约5.3万-6.4万/㎡，价格跨度较大。
小区历史成交31套，近半年成交均价为31181元/㎡，查询成交记录发现，有28套为小高层，3套为叠墅。
有记录显示，去年12月仁恒公园世纪一套建面约290㎡上叠，成交单价超4.2万/㎡。去年上半年成交的一套叠墅，更是突破了6.4万/㎡。
凭借产品优势及仁恒品牌加持，该小区叠墅产品还是比较能打的，这也使小区整体成交价高于周边。
No.5
火爆如中创，次新房也都已“破发”或处于“破发”边缘，其他板块可想而知。
数据显示，2024年一季度，南通市区新房仅成交了1216套，二手房则成交了3755套。就量而言，二手房一直大幅领先新房。
有人认为，南通市区二手房“以价换量”大量分流新房客户，倒逼开发商不得不打折促销。也有人认为，新房去化持续艰难，加重了市场低迷情绪，才使二手房东宁可亏本也要抛售止损。对此你怎么看？