原创 刘晓博
昨天晚上，美国公布3月份的CPI（消费者物价指数）为3.5%，比2月份3.2%有所上升，也高于预期值3.4%。
数据还显示，美国CPI在去年6月跌到3%之后，一直无法创新低。美联储的调控目标是让CPI回落到2%附近。CPI不断创新低并逼近2%，这是降息的先决条件。
CPI反复拉锯，说明美国通胀依然是顽疾。在这种情况下，降息就不太可能。
受这个消息的影响，美国三大股指都在昨夜今晨出现了下跌：
既然短期内降息不可能，美元就变得坚挺，美元指数马上反弹！
上图中右侧的大阳线，就是被3月CPI数据刺激出来的。
美元指数是美元汇率的晴雨表，美元对各主要货币的汇率也出现了反弹，比如离岸人民币对美元贬到了7.26元兑换1美元；欧元对美元为1.0746，3月一度达到过1.0981。
最明显的是日元，逼近了153元兑换1美元，创出了1990年以来的34年新低。
上图是1982年以来，日元对美元汇率走势图。可以看出，日元走了一个圆弧底，整体仍然是大幅升值的。日元最强的时候是2011年末，一度达到了75.56日元兑换1美元，现在贬值了1倍。这跟安倍经济学（货币放水）有很大关系。
上世纪90年代日元汇率的大升值，是日本房地产泡沫破裂的第一大原因；第二大原因是中国全面成为世界工厂，日本企业带着资金、工作机会到中国等地来投资了。最近两三年日本楼市回暖，跟日元贬值、中国的海绵效应消失有很大关系。
美元走强，刺激了美国国债收益率的反弹，10年期国债收益率达到了4.55%。而中国目前是2.316%，两者倒挂明显。
美元在昨夜今晨的走强，也让全球大宗商品市场出现了分化。铅、锡、铜、白银、钯金、小麦、玉米等，都出现了下跌。
读者们更关心的问题是：美联储的加息和降息，对中国楼市有影响吗？
答案是：当然有影响，而且不容忽视。
过去两年，中国楼市非常低迷，为什么降息、降准的力度都不太够？要知道，2008年到2009年全球金融风暴的时候，央行一次降准可以达到108个基点，而最近几年最多25个基点，大多数时候是降息10到15个基点；2008年到2009年的时候，降准力度可以达到1个百分点，现在每次是0.25个，最多0.5个百分点。
很大的原因是，中美利率出现了倒挂。
前文说过，美国10年期国债收益率目前是4.55%，而中国是2.32%左右。
2018年的时候，中国央行行长曾公开表示：中国十年期国债收益率约为3.7%，美国十年期国债收益率约为2.8%，中美利差处于比较舒服的区间。
也就是说，美国的基础利率比中国低80到100个基点左右，是令人感到舒服的，不会刺激资金外流，不会给资产价格带来较大压力。
而目前，80到100个基点的差距不仅不见了，还出现了220个基点左右的倒挂。而这，是最近两年中国股市、楼市等承压的重要原因之一。
中美之所以出现巨大利率倒挂，跟疫情之后的处理手法不同有关，跟经济周期的不同有关。中国有条件封控，所以没有“大撒币”；美国缺少基层政权，无法封控，只能强行冲关，并大幅扩张了货币。其结果，当然是美国出现了大通胀。
还有一点也值得关注：美国最近几年科技出现了新突破，人工智能日新月异，催生新一轮产业革命的迹象非常明显，吸引了大量国际资金投资美国的科技公司，这也是通胀很难遏制的重要原因。
如果美国能尽快启动降息周期，对中国楼市、股市将构成利好。因为中美利率倒挂的局面有望缓解，中国将迎来更大的货币政策空间。比如未来继续降准降息的空间将增加。
反之，美国迟迟不能降息会遏制中国的货币政策空间，可能会让新一轮降准、降息推迟。
从目前的经济数据看，美联储最早也只能在四季度降息，今年降息的次数也会减少，或许只有1次降息。
今年是美国的大选年，遏制通胀是重要议题。通胀长期偏高，不利于拜登赢得选举。
今年的中国楼市，明显比去年还要冷一些。刚刚过去的3月份，在一线城市（包括香港）出现了小阳春。但进入4月，似乎有降温的迹象。
至于广大二三四五线城市，基本上连小阳春都没有。
楼市政策急需加码。3月22日的国务院常务会议，对此有过表态，最近放松公积金政策的城市也不少，推动以旧换新的城市也不少，这些都是新举措，但力度和效果比较有限。
我曾多次建议，5年期LPR要继续大力度降息，在目前3.95%的基础上，要在未来2年再降息100个基点左右。但要实现这个目标，难度还是比较大的。此外，首套房公积金贷款利率可以大幅降低到1%左右。北京、上海、深圳的非核心区，最好能取消限购。
这一轮楼市调整，不是常态的周期调整，而是历史性拐点的调整。三四五线城市要走出底部，恐怕需要很长的时间，有人说是2027年3季度，我觉得都乐观了。
一线城市和部分强二线城市，情况就会明显不同。他们有人口流入，有产业支撑，自有住房率仍然有显著提升的空间，这10来个城市会率先触底。
未来买房，资金总量（金融机构本外币存款余额）低于2.5万亿的城市基本上都可以忽略（厦门例外）。越有钱的城市，房子越有价值。