本报记者 陈婷 赵毅 深圳报道
当前，房地产行业仍处于深度调整阶段，其间伴随相关资产流动进入市场，部分企业也迎来重塑资产配置的契机。
根据第一太平戴维斯统计，2023年，全国房地产大宗市场交易量同比回升，其中一线城市成交金额录得约1693亿元，同比增长超过22%，成交金额约占全国成交总额的74%。在深圳市场，2023年房地产大宗交易成交金额约283亿元，同比增长32%。
第一太平戴维斯深圳投资及资本市场部高级经理朱章婷对《中国经营报》记者表示，深圳2023年房地产大宗交易中，办公类物业（商办及研发办公）最受投资者青睐。展望2024年，从宏观环境来看，房地产政策及财政政策的放松将进一步刺激投资人进行资产配置，而写字楼仍是主流标的物。
办公类物业成交数量占比过半
随着房地产市场相关政策密集出台，供求关系获得一定程度的改善，大宗市场交易态势有所回升。
第一太平戴维斯发布的《2023年深圳房地产大宗交易市场回顾与展望》显示，2023年，一线城市房地产大宗市场交易量在全国市场占主导地位，成交金额占比超过七成，非一线城市成交金额录得约600亿元，其中成交金额排名前列的二线城市有苏州、武汉、天津和成都。
一线城市中，深圳房地产大宗交易成交金额增幅明显，2023年同比增长超过30%。据朱章婷介绍，深圳2023年房地产大宗交易的成交主要集中在第一及第四季度。其中，第四季度内来自政府投资平台的交易频出，这些资产主要承接区域招商引资及产业引进的载体功能。
从成交标的物来看，据第一太平戴维斯统计，办公类物业约占深圳市场2023年大宗交易成交数量的60%，而成交区域主要分布在南山区、宝安区、福田区和罗湖区等四个核心商务区，主要成交标的包括办公楼、商业物业。
从买家群体来看，中原地产投资部发布的报告显示，科技类公司和房企各占据三分之一的成交份额。据第一太平戴维斯统计，内资买家占市场主导地位。
朱章婷表示，预计2024年内资买家仍将成为市场成交的主要驱动力，而具备发行REITs（不动产投资信托基金）条件的底层资产更受青睐。“资本的价值近年来持续回调，投资人积极关注高性价比的投资机会。”与此同时，受房地产结构性调整、人口老龄化、服务消费增长等因素影响，保障性租赁住房、康养、社区零售商业及酒店等类型的资产将受到投资人的中长期关注。“扩大内需仍是2024年的重点，因此，深圳房地产大宗交易市场将聚焦物流、冷链、长租公寓等‘新经济’产业资产。”
新增供应推高写字楼空置率
值得注意的是，受到投资人青睐的深圳办公类物业，该市场近年来持续供应新项目，而为促进成交，多数业主选择实施积极的租赁策略。
据第一太平戴维斯统计，2023年，深圳全市共有13个新的甲级写字楼项目入市，共带来供应面积约91.9万平方米。截至2023年年末，深圳全市甲级写字楼市场总存量增长至1091.6万平方米，同比增长8.5%。
第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇指出，降租吸客仍是2023年深圳甲级写字楼业主提高成交率的主要策略。截至2023年年末，深圳全市甲级写字楼空置率同比增长4个百分点至28.9%，租金指数同比下降5.4%，平均租金为167.4元/平方米/月。
第一太平戴维斯发布的数据显示，进入2024年，深圳甲级写字楼市场在今年第一季度共有四个新项目入市，共带来31.2万平方米的供应面积。截至2024年第一季度末，深圳全市甲级写字楼市场总存量升至1122.8万平方米，同比增长11.6%。
2024年第一季度内，业主继续执行积极的租金优惠策略以促去化，刺激部分成本高敏感型需求释放。得益于此，包括宝安区、罗湖区在内的部分片区空置率持续回落，深圳全市甲级写字楼市场第一季度净吸纳量录得3.5万平方米。不过，深圳全市甲级写字楼市场的空置率还是因大体量新项目的入市而出现结构性上升。截至2024年第一季度末，深圳全市甲级写字楼平均空置率同比增加6.2个百分点至30.6%，比2023年第四季度末的空置率增加1.7个百分点。
据谢靖宇介绍，截至2024年第一季度末，深圳全市甲级写字楼租金指数环比下降1.8%，同比下降6.7%，平均租金降至163.9元/平方米/月。2024年，深圳全市新增写字楼供应预计达89万平方米。
（编辑：赵毅 审核：童海华 校对：张国刚）