这个问题，过去几年不断有人问我。当然，经济环境不一样，房价不一样，每年的答案完全不一样。
我记得前年有人问我这个问题，是因为觉得在南京安家太难，一些砖家推荐的房子动不动就是四五百万起，没有便宜的。
事实呢？二手市场可选空间很大，没人推荐，也没人看得上，总觉得买新房能增值。
回到今年，问我这个问题的人，变得现实了很多，不提投资，不提赚钱，要么图住的舒服，要么图上下班方便，还有单纯追求学区的，总之务实了很多。
二手房我就不说了，跌了还会跌，看不到底。如果不是特别着急，可以先租着过渡，老破旧小区除外。
今天我们主要看看新房，结合目前南京房价情况，我筛出了以下四个板块，预算200万的朋友可以作为备选。
一、栖霞区
兴智、尧化门、栖霞山、龙潭，都是200万级的板块，其中兴智门槛在四个小板块中相对最高。
区域内璀璨云著全部已封顶，户型建面约89-133㎡，总价185万起。项目距离6号线“兴智街”站约500米，首批交付在今年9月底。
此外新生圩宝龙广场目前正在清盘，户型建面约80、88、108㎡，200万内就能拿下一套三居室，房子最快今年9月底交付。
板块内有在建的地铁6号线，以及已投用的栖霞实验小学、栖霞区图书馆，配套逐步完善，较为适合地缘性购房者。
栖霞山板块，部分盘已经交付，南外分校华侨城小学，华侨城中学均已开学，总价150万起，是刚需入手的价格洼地，适合工作在城东的人群。
二、江宁
江宁区200万级的楼盘非常多，集中在正方新城、青龙山、江宁滨江、䘵口是南京刚需置业的热门板块。其中正方新城、方山南、禄口因受到地铁S1号线的辐射，承接了众多主城外溢购房群体。
①青龙山
青龙山如果不是墓地耽误，可能早就发展起来了。
距新街口约12.5公里，南京南站约10公里，江宁万达约3.5公里，区位优势明显。
最大的缺憾，青龙山到现在都么有地铁，此前被称为青龙山救命稻草的地铁12号线也在2022年被砍了，区域内人民出行主要依托公共交通和自驾。
不过青龙山自住很安逸，房价便宜，板块内配套不缺（有学校、有商场），到主城也近，如果不要求其他硬件设施，住这里与世无争。
②正方新城
正方新城位于主城东山和禄口的空港新城之间，距上秦淮相对较近。区域内几乎没有拆迁安置房，界面新，未来发展空间大。
正方新城分为东、西两个片区，西区开发较早，居住氛围相对成熟，代表盘有二手房银城蓝溪郡，荣盛隽峰；
东区主要围绕“正方中路”地铁站进行开发，代表新盘上宸云际、玖华府、以及锦尚紫兰等商品房住宅。
这里作为江宁软件研发布局的新兴科技板块，目前区域内南师附中已签约进驻、拉小分校已投用，教育配套逐步完善。
近年来已先后吸引新城、越秀、中交、联发、奥体建设等房企进驻，板块内新房均价在2-2.2万/㎡，户型产品较小，入手总价低。
眼下正方新城最缺的是商场，这跟区域入住率有很大关系。
按照正方中路规划，特定规划区约56万方，其中核心区约15.5万方。 包括商业、办公、酒店、超市、交通等功能区，后期建肯定是要建的，但要入住率上来才会考虑，不然没人商场搞不起来。
正方新城是我较推崇的板块，到南京南站除了乘坐地铁，还可以自驾约15分钟车程，到禄口机场约30分钟，机场快速路也在修，后面到河西会很方便。
板块内总价不高，且小户型居多，很多都是现房，性价比非常高，适合刚毕业、手里存款不多的年轻人安家。
③江宁滨江
千亿级产业规划的滨江新城，目前该地区已引进中兴、韩国LG、科远股份等多家龙头企业，未来将成为江宁先进制造区。
江宁滨江新房均价1.5万/㎡左右，门槛倒是不高，比较适合在雨花经开区、河西工作，平时开车出行的朋友。
当然这个区域的交通、商业还是个短板，需要依靠邻居板块支援，但是优势也很明显，就是房价足够便宜。
④䘵口
禄口主要是机场带来的人流量多，促进区域经济，虽距离主城较远，但随着将来南京向南部扩张，该区域也会成为城市新格局中的重要一环。
区域细分为两个片区，包括老禄口镇和如意湖板块。和江宁滨江相似，老禄口镇配套更成熟，如意湖板块则规划更高端。
䘵口板块在售盘较多，新房均价1.4-1.6万/㎡，基本都是顺销盘。其中绿洲云湖十里院的洋房产品反馈不错，在整个2023年江宁区1字头楼盘销量top1。
图我就不放了，大家可以网上搜搜，或者加我了解都可。
三、江北
江北大约有4个200万级板块，分别是五桥、桥林、高新区、桥北和城南中心，其中最受关注的是桥北、桥林和城南中心。
①桥北
桥北是江北最早发展的商业及居住区域，交通、商业等配套完善，不少年轻人跨江上班，自住幸福指数高，是很多新南京人过渡的第一站。
桥北离中心主城也很近，有地铁3号线底站“柳州东路站”，适合在鼓楼和新街口工作的朋友。
这里的新房均价普遍在“1字头”，在售新盘仅滨江雅园一家，实景准现房，性价比很高。但这里升值空间不大，二手房倒挂不明显，适合自住，投资空间不大。
②桥林
桥林新城将打造中国芯片之城，随着南京科学城在这里上市，百度、华为、台积电等众多知名企业纷纷入驻。
去年，该地区还规划了一个桥林地铁小镇，目前区域还处于启动阶段，待未来产业发展成熟，交通、商业、教育等配套更完善，优质人口导入，房价的升值空间还是很大的。
目前桥林在售的盘有3个（龙湖、国贸、能建城发），单价“1字头”，都有100平以下小面积，总价不高。
板块内有已开通的S3号线“兰花塘站”，轨道交通还算方便，但碍于区域整体配套没有起来（稍显荒凉），加上又是跨江通勤，很多年轻人宁愿选择烟火气足的桥北，也止步于桥林。
③城南中心
城南中心与江核错位发展，互为补充，沿着地铁11号线发展，片区有即将开售的仁恒城市星瀚，最小89㎡，总价预计200多万就能拿下。
此外海信慧园、天悦风华、金陵星图、中垠臻悦府，也都有房源在售，选择性较多，距离河西一河之歌，房价却便宜百万。
四、雨花台区
①雨花经开区
单价2.1-2.3万/㎡，总价200万就能入手一套百平左右的三房，适合在河西、雨花上班的朋友，在售的项目有东原印未来。
②板桥
板桥地区没有开通的地铁，在建的S2号线受宁芜铁路影响，所以整个地区的价格一直上不去。但是如果宁芜铁路搬迁，板块应该会有转机，刚需要的人还是可以关注的。
雨花这2个区域自住不错，投资不建议，没啥涨幅空间。
其实如果预算能提高些，追加至270万左右，人居森林板块也可以考虑。
五、鼓楼区
中冶锦绣公馆三期，主城低密度的洋房，总高8-11层，得房率在80%以上。
锦绣公馆对口小学便是拉萨路小学直属的方兴小学。
区域地铁5号线在建，距离方家营站不远。现在5号线南段已经开通，预计2025年全线贯通，届时可与主城多条地铁线实现换乘。
主力在售4号楼，三个面积段80㎡、100㎡、120㎡， 最快明年6月交付。
最小面积80㎡，优惠完260多万就能上车。这个价，买鼓楼洋房，性价比很高。
不想去郊区 只想留在主城， 以及预算不多 有 学区置业的朋友， 这个盘 是个不错的选择。 当然没有完美的产品，否则就不是这个价了。
以上就是我所筛选出的预算200多万，在南京安家的板块及对应项目，大家可以作为置业参考。有什么问题加底部微信，享受全南京新房团购优惠。