这个问题,过去几年不断有人问我。当然,经济环境不一样,房价不一样,每年的答案完全不一样。

我记得前年有人问我这个问题,是因为觉得在南京安家太难,一些砖家推荐的房子动不动就是四五百万起,没有便宜的。

事实呢?二手市场可选空间很大,没人推荐,也没人看得上,总觉得买新房能增值。

回到今年,问我这个问题的人,变得现实了很多,不提投资,不提赚钱,要么图住的舒服,要么图上下班方便,还有单纯追求学区的,总之务实了很多。

二手房我就不说了,跌了还会跌,看不到底。如果不是特别着急,可以先租着过渡,老破旧小区除外。

今天我们主要看看新房,结合目前南京房价情况,我筛出了以下四个板块,预算200万的朋友可以作为备选。

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一、栖霞区

兴智、尧化门、栖霞山、龙潭,都是200万级的板块,其中兴智门槛在四个小板块中相对最高。

区域内璀璨云著全部已封顶,户型建面约89-133㎡,总价185万起。项目距离6号线“兴智街”站约500米,首批交付在今年9月底。

此外新生圩宝龙广场目前正在清盘,户型建面约80、88、108㎡,200万内就能拿下一套三居室,房子最快今年9月底交付。

板块内有在建的地铁6号线,以及已投用的栖霞实验小学、栖霞区图书馆,配套逐步完善,较为适合地缘性购房者。

栖霞山板块,部分盘已经交付,南外分校华侨城小学,华侨城中学均已开学,总价150万起,是刚需入手的价格洼地,适合工作在城东的人群。

二、江宁

江宁区200万级的楼盘非常多,集中在正方新城、青龙山、江宁滨江、䘵口是南京刚需置业的热门板块。其中正方新城、方山南、禄口因受到地铁S1号线的辐射,承接了众多主城外溢购房群体。

①青龙山

青龙山如果不是墓地耽误,可能早就发展起来了。

距新街口约12.5公里,南京南站约10公里,江宁万达约3.5公里,区位优势明显。

最大的缺憾,青龙山到现在都么有地铁,此前被称为青龙山救命稻草的地铁12号线也在2022年被砍了,区域内人民出行主要依托公共交通和自驾。

不过青龙山自住很安逸,房价便宜,板块内配套不缺(有学校、有商场),到主城也近,如果不要求其他硬件设施,住这里与世无争。

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②正方新城

正方新城位于主城东山和禄口的空港新城之间,距上秦淮相对较近。区域内几乎没有拆迁安置房,界面新,未来发展空间大。

正方新城分为东、西两个片区,西区开发较早,居住氛围相对成熟,代表盘有二手房银城蓝溪郡,荣盛隽峰;

东区主要围绕“正方中路”地铁站进行开发,代表新盘上宸云际、玖华府、以及锦尚紫兰等商品房住宅。

这里作为江宁软件研发布局的新兴科技板块,目前区域内南师附中已签约进驻、拉小分校已投用,教育配套逐步完善。

近年来已先后吸引新城、越秀、中交、联发、奥体建设等房企进驻,板块内新房均价在2-2.2万/㎡,户型产品较小,入手总价低。

眼下正方新城最缺的是商场,这跟区域入住率有很大关系。

按照正方中路规划,特定规划区约56万方,其中核心区约15.5万方。 包括商业、办公、酒店、超市、交通等功能区,后期建肯定是要建的,但要入住率上来才会考虑,不然没人商场搞不起来。

正方新城是我较推崇的板块,到南京南站除了乘坐地铁,还可以自驾约15分钟车程,到禄口机场约30分钟,机场快速路也在修,后面到河西会很方便。

板块内总价不高,且小户型居多,很多都是现房,性价比非常高,适合刚毕业、手里存款不多的年轻人安家。

③江宁滨江

千亿级产业规划的滨江新城,目前该地区已引进中兴、韩国LG、科远股份等多家龙头企业,未来将成为江宁先进制造区。

江宁滨江新房均价1.5万/㎡左右,门槛倒是不高,比较适合在雨花经开区、河西工作,平时开车出行的朋友。

当然这个区域的交通、商业还是个短板,需要依靠邻居板块支援,但是优势也很明显,就是房价足够便宜。

④䘵口

禄口主要是机场带来的人流量多,促进区域经济,虽距离主城较远,但随着将来南京向南部扩张,该区域也会成为城市新格局中的重要一环。

区域细分为两个片区,包括老禄口镇和如意湖板块。和江宁滨江相似,老禄口镇配套更成熟,如意湖板块则规划更高端。

䘵口板块在售盘较多,新房均价1.4-1.6万/㎡,基本都是顺销盘。其中绿洲云湖十里院的洋房产品反馈不错,在整个2023年江宁区1字头楼盘销量top1。

图我就不放了,大家可以网上搜搜,或者加我了解都可。

三、江北

江北大约有4个200万级板块,分别是五桥、桥林、高新区、桥北和城南中心,其中最受关注的是桥北、桥林和城南中心。

①桥北

桥北是江北最早发展的商业及居住区域,交通、商业等配套完善,不少年轻人跨江上班,自住幸福指数高,是很多新南京人过渡的第一站。

桥北离中心主城也很近,有地铁3号线底站“柳州东路站”,适合在鼓楼和新街口工作的朋友。

这里的新房均价普遍在“1字头”,在售新盘仅滨江雅园一家,实景准现房,性价比很高。但这里升值空间不大,二手房倒挂不明显,适合自住,投资空间不大。

②桥林

桥林新城将打造中国芯片之城,随着南京科学城在这里上市,百度、华为、台积电等众多知名企业纷纷入驻。

去年,该地区还规划了一个桥林地铁小镇,目前区域还处于启动阶段,待未来产业发展成熟,交通、商业、教育等配套更完善,优质人口导入,房价的升值空间还是很大的。

目前桥林在售的盘有3个(龙湖、国贸、能建城发),单价“1字头”,都有100平以下小面积,总价不高。

板块内有已开通的S3号线“兰花塘站”,轨道交通还算方便,但碍于区域整体配套没有起来(稍显荒凉),加上又是跨江通勤,很多年轻人宁愿选择烟火气足的桥北,也止步于桥林。

③城南中心

城南中心与江核错位发展,互为补充,沿着地铁11号线发展,片区有即将开售的仁恒城市星瀚,最小89㎡,总价预计200多万就能拿下。

此外海信慧园、天悦风华、金陵星图、中垠臻悦府,也都有房源在售,选择性较多,距离河西一河之歌,房价却便宜百万。

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四、雨花台区

①雨花经开区

单价2.1-2.3万/㎡,总价200万就能入手一套百平左右的三房,适合在河西、雨花上班的朋友,在售的项目有东原印未来。

②板桥

板桥地区没有开通的地铁,在建的S2号线受宁芜铁路影响,所以整个地区的价格一直上不去。但是如果宁芜铁路搬迁,板块应该会有转机,刚需要的人还是可以关注的。

雨花这2个区域自住不错,投资不建议,没啥涨幅空间。

其实如果预算能提高些,追加至270万左右,人居森林板块也可以考虑。

五、鼓楼区

中冶锦绣公馆三期,主城低密度的洋房,总高8-11层,得房率在80%以上。

锦绣公馆对口小学便是拉萨路小学直属的方兴小学

区域地铁5号线在建,距离方家营站不远。现在5号线南段已经开通,预计2025年全线贯通,届时可与主城多条地铁线实现换乘。

主力在售4号楼,三个面积段80㎡、100㎡、120㎡, 最快明年6月交付

最小面积80㎡,优惠完260多万就能上车。这个价,买鼓楼洋房,性价比很高。

不想去郊区 只想留在主城, 以及预算不多 有 学区置业的朋友, 这个盘 是个不错的选择。 当然没有完美的产品,否则就不是这个价了。

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以上就是我所筛选出的预算200多万,在南京安家的板块及对应项目,大家可以作为置业参考。有什么问题加底部微信,享受全南京新房团购优惠。