原创刘晓博
楼市，到了每天都有利好的时候。
从昨天到今天（4月8日）包括北京、广州在内的多个城市，官宣了优化住房公积金的新政。
北京发布了《关于住房公积金支持北京市建筑绿色发展的实施办法》，公开征求意见。
这个办法核心内容是：购买二星级及以上绿色建筑、装配式建筑或超低能耗建筑，住房公积金最高贷款额度可上浮，最高可上浮40万元，最高贷款额度不超过160万元。
广州则上调了住房公积金贷款的额度，一人申请贷款的最高额度调整至70万元，两人或两人以上购买同一套自住住房共同申请贷款的最高额度调整至120万元。在此之前，上述两档贷款最高额度分别是60万和100万元。
广州还宣布：对购买新建星级绿色建筑或新建装配式建筑的贷款进一步上浮最高额度。对购买新建一星级绿色建筑或新建装配式建筑的，住房公积金贷款最高额度还可上浮10%。即“一人”和“两人或两人以上”贷款最高额度可分别达77万元和132万元；对购买新建二星及以上星级绿色建筑的，住房公积金贷款最高额度可按上浮20%执行。即“一人”和“两人或两人以上”贷款最高额度可分别达84万元和144万元。
如果是“多子女+首套+购买二星级绿色建筑”，最多可以上浮30%，最高贷款额度可以上浮到156万元。
沈阳也在4月8日召开了“进一步优化住房公积金提取和贷款政策”发布会，宣布：2024年4月1日至2024年9月30日期间，职工在沈阳市行政区域贷款购买自住住房，职工本人及其配偶可申请提取住房公积金支付购房首付款，提取时限为2024年11月30日前。另外，沈阳市将优化“商转公”贷款政策及服务举措，放宽“商转公”贷款申请条件，将“商转公”贷款申请条件中“商贷已偿还5年（含）以上”调整为“商贷已偿还3年（含）以上”。
最近几天宣布了公积金新政的还有江苏盐城、宁夏银川、山东潍坊、浙江丽水、四川泸州、江苏苏州、扬州、安徽宿州、海南省等
这些城市普遍提高了公积金贷款额度上限，放宽了各种申请限制，甚至还允许买别墅申请公积金贷款。
也就是说，公积金新政的发布是全国性的。
3月22日的国务院常务会议曾提出，“要进一步优化房地产政策，……系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，……促进房地产市场平稳健康发展”。
包括北京、广州在内的城市纷纷出台公积金新政，可以看作是落实上述要求。
但这还不是楼市新政的全部。还有一条主线是：很多地方宣布从4月1日起，允许首套房贷利率跌破下限。
首套房贷利率的下限是“LPR-20个基点”。如果一个城市新房连续三个月的环比、同比都下跌，就可以打破上述利率下限。
目前的LPR利率（5年期）是3.95%，首套房的利率下限是3.75%。
从4月1日起，包括南昌、九江、新余、赣州、青岛、潮州、汕尾、烟台等在内的城市，阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限，把房贷利率降低到了3.45%附近。
当前5年期以上的公积金贷款利率为3.25%，这意味着首套房的商业贷款利率已经快接近公积金贷款利率了。
广东一共有21个地市，目前打破利率下限的城市达到了15个！
那么，上述两个新政（公积金额度上调+首套房贷利率下调），能让楼市见底回暖吗？
我的看法是：这些对楼市都是利好，在市场常态化的时候可以显著刺激楼市。
但目前的状况非常特殊，楼市出现了自1998年全面房改以来的最大拐点，市场预期出现了巨大变化。仅靠上述利好，尚无法扭转楼市的基本走向。
以北京为例，2023年全市住房公积金缴存额为3154亿元，有545万缴存人在2023年提取了2555亿元的住房公积金，占当年缴存额的81%。
2023年，北京地区发放了7.63万笔住房公积金贷款，金额为592亿元。与此同时，由于提前还贷等因素，也收回了568亿元住房公积金贷款。
2023年，北京二手房和新房总成交是20万套，按照每套500万计算，成交额在1万亿左右。住房公积金贷款（592亿元）对于北京楼市来说，作用不很明显。
但也要看到，去年全年北京人一共提取了2555亿元的住房公积金，相当于每人提取了超过1万元，这对于北京经济发展，缓解居民家庭经济压力，还是起到了相当作用的。
对于房价低的三四线城市来说，住房公积金贷款的作用会更加明显一些。比如一些城市平均房价不到1万元，但住房公积金贷款最高额度可以达到八九十万元，对居民买房的帮助就非常明显了。
所以我们可以做出这样的判断：一线城市房价高，住房公积金作用不明显；但他们还留有限购、限售等措施，以及较高的首付比例，政策工具箱里的工具依然丰富，未来还有松动空间。
普通三四线城市，基本上全部取消了限制措施，政策工具箱里工具较少，上调公积金贷款额度是有限的工具之一，对市场还是能起到一些作用的。
下图是2022年主要城市住房公积金的情况，可以给大家做一个参考。北京、乌鲁木齐、杭州、上海等城市人均住房公积金缴存额比较高，东莞、深圳、苏州等工业大市人均比较低。
对于稳楼市来说，上述措施还不太够。未来还是要继续降准、降息，一线城市要继续放松限购、限贷、限价等措施。尤其是北上深的非核心区，希望能早日取消限购。
香港楼市为什么能一下子起来？说到底，还是松绑得比较彻底，没有挤牙膏。
北上广深是全国楼市的天花板、风向标，只有让他们显著回暖，出现价格反弹，才能带动全国楼市触底。