我是『房段子』，您相见恨晚的房产军师，目前已为8800+成都购房者提供了一整套房产买卖的解决方案。
我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的实际情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过12年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。
以下精选问答内容来自房段子解答案例。由于以下问答信息，部分涉及到隐私等问题，因此有所删减。均为此前问答，因此回答的内容数据可能有一定的时效性，不能完全套用，还请理解。
提问
你好，贝壳链家的好多二手房都下架了，我关注的刷新都没有了，现在也没显示有具体多少套在售房源，是不是在酝酿个啥大的啊？你怎么看？
房段子解答
成都昨天开始就有人发现，链家成都出现了“大面积房源下架”，比如他们关注的自家小区，本来有20多套挂牌，刷新就只剩4套了...
这并不是在酝酿一个什么大的。
这大概率是执行去年12月的一项政策——成都市市住建局、市委网信办、市市场监管局出台《关于进一步规范房地产经纪服务行为的通知》。
通知里要求，“及时撤销发布超过180日的房源信息”，上架房源需要规范资料证件。
这里的房源是180天内没有任何更新跟进信息的“僵尸”房源，而非发布180天后依然没卖掉的所有房源。
这一举措其实是科学务实的，成都此前挂牌量20多万套，吓傻了不少人，但也存在很多数据水分。那些挂着耍，不诚心卖的房源，对楼市健康有何贡献？只能被乱解读、乱对比、乱市场。
成都二手房已经很艰难了，此举清除“僵尸房源”，利大于弊。
对买家而言，不再被无效信息干扰耽误；对卖家而言，市场更加公开透明；对中介而言，集中精力办大事促成交。
当然，这个政策还在落实阶段，会出现不少小bug，不过意图还是很好的。目前链家贝壳外网没有展示房源数量，内伙子截个图看看呢？
当市面上只存在“真实房源”后，成都二手房买卖双方的博弈则进入了新的阶段。
挂牌房源会减少，利于去化，卖家整体诚心，但是均价会下探（没有高价掩护），针对买家，可能会心头一紧，但也只那么一会儿，没啥大的影响。
以下为昨晚成都住建关于开展存量房源核验工作的通告：
为深入推进廉洁中介建设，有效净化市场环境，根据《关于进一步规范房地产经纪服务行为的通知》（成住建发﹝2023﹞169号）文件要求，成都市住建局指导涉房互联网平台升级改造，通过成都住房租赁交易服务平台与涉房互联网平台数据共享、互联互通，开展经纪机构、从业人员、挂牌房源信息在线核验。
已基本实现联网核验
截止4月1日，贝壳找房、链家、塘鹅租售、万科朴邻、天府住房通、幸福里等平台挂牌房源已基本上全部实现联网核验。
未开展核验或未完成核验
58同城、安居客、天猫好房、房天下、诸葛找房、安家GO等平台尚有部分未开展核验或未完成核验的二手房源。
市民可点击官方房源核验码实时查看房屋权属及相关信息，了解房源真实状态。为保障广大购房者合法权益，建议市民谨慎选择互联网平台。成都市住建局将继续督促涉房互联网平台落实平台主体责任，对未核验或未完成核验的挂牌房源实施下架。
会员提问
想问一下 菁弘万科樟宜星光这个盘您了解吗？想买，首付预算35，我在附近工作，小孩也在这边上学，看的是95、105户型，优惠后大概是128-145万，说是可以做到首付2成，我比较青睐95户型，1梯2户，它值不值得买，是买新房合适，还是二手房合适呢？周边环境，旁边靠一个厂房和马路，大货车比较多。
房段子解答
是是
较早前问答，具有一定时效性，仅供参考。
你好，昨晚也基本聊出了一个结果，你本身就是在红光附近稳定工作，孩子在周围读书的客群，就地选择买房，是满足自住需求的基本买法，当前红光严格来说没有地铁，再加上产业园工厂居多，所以没有很好的楼市氛围，但好在有蓉二号线的加持，也有大量的人口带来的买房需求，所以基本盘还是很稳的。
菁弘万科樟宜星光的一个特点就是和万科合力打造后，整体楼盘品质是很不错的，能做到T2小高层，小户型是套三双卫，再加上优惠后1.3万的精装单价，可以说是本地人心中的白月光，神盘级别了。
对比旁边的二手房（税费中介费，品质，房龄，价格）对比周边的新房（梯户比，单价）等来说，我认为菁弘万科樟宜星光都是有绝对优势的，你还是选的非常稳准狠的一个答案。
你是外地人，买这里的房子是需要户口或者社保的，你在郫都社保满1年的话，是有资格可以直接买的。你提及的教育这一个，这里应该是读公立的思源学校，也有私立的天立小学（收费高），思源有小学和初中，在郫都本地算是中等学校。
至于你说的要买就买哪一栋的话，其中1栋是东西朝向的，采光和临街都有些瑕疵，整体来说，不算最好的，可以备选吧，总11F的话，最好的选择就是5-10楼，由上至下选择楼层吧，都可以说非常好。
2栋位于小区最北侧，是南北通透的板式产品，这个选择很好，可以是优于1栋的选择。
考虑到采光和视野通透性，最看好的是3单元2号房，边户，采光隐私性视野都是最好的，楼层选择也和是1栋一样，这里不重复赘述了。
其次的话，可以看看2栋的1单元1号房，也是有较为宽阔的楼间距，然后是1单元2号房，也稍好。
最后可以选择看2号楼的其他单元房号，多少会有一些采光和对向11栋的遮挡问题。
拉通来说，先选楼栋单元房号，然后再选择楼层。假设好楼栋只有差楼层（比如二三楼），差楼栋确有好楼层（比如七八楼）的话，我是更建议选择后者好楼层的。
会员提问
你好，我们有套海昌路的房子，现在有2岁的孩子，想买个改善的新房，预算400+，主要看高新天新，之前看了新川的一些，天新也看了点，之前看了高投汇悦府（有人才资格，还没预售,143平）感觉不错，最近又看了中海天府里（140平天际组团），还有天府公园未来城（165平，估计还要很久才开），这几个就是有点纠结，不知道怎么选，天府里感觉位置不错，品质很好，但是改善不纯粹（3T6户），价格3-3.2（感觉有点高）；高投汇悦府在新川感觉位置也还可以，品质差些，但改善比较纯粹（2T2）；未来城主要价格便宜，吸引力比较高。想了解下您怎么看，或有无其他更好的推？
房段子解答
较早前问答，具有一定时效性，仅供参考。
目前来看你是有一套房的，恒大名都说实话，不算优质，过往一段时间，房价还下降了一些，主要还是地段+产品的问题，你们目前是有撬动400乃至450万预算的人，我是支持卖的，差钱就快速卖掉，不差钱就挂着慢慢卖，但也不要太佛系了，我估计后面恒大房价反弹的可能性不大，窗口期应该在当前到明年初的时间段，总之卖掉是第一目的而不是卖多高多贵，你要自己把握下节奏，拿捏轻重缓急。
然后看具体需求，是要进行改善自住，再加上兼顾到孩子读书（孩子还小，你看的几个楼盘都还不错，学区大概率是没问题的，中上水准）。
高投的汇悦府还没开盘，你有人才资格是可以准备起来的，优点是价格低，板块还不错，产品看起来也想那么回事，但缺点在于得房率可能不高（高投习惯如此），其他的话，我觉得没有什么大的瑕疵，板块虽然上限不会非常高，但也是很稳很安全的操作，买得巴巴适适，不会有什么遗憾。
然后其他两个是天东板块，比如中海天府里，这个说实话，就不太推荐了，主要是刚需高层设计，外加动辄3万多的单价，的确是有点透支了。但优势在于得房率还行，房小团测评大概是88-89%，算是唯一的优势了。
至于未来城的话，我了解了下，这次算是比之前的有明显升级，尤其是户型和得房率的升级。
165户型预计10到11月份加推。项目占地面积62亩，综合容积率3.2。165户型为四房两厅双卫的户型，两梯四户。公摊15%，（房小团测评更高，大概是11%的公摊，对应得房率有89%）。预计单价2.6万精装，总价430万。
未来城的这个产品和价格，绝对是秒杀掉中海天府里的了，所以再讨论中海的意义就不大了。
从板块格局来看，未来城这边上限更高，下限更低，未来的未来，天东有可能发展的很好，也有可能萎靡不振，这是一个风险性，看你的个人喜好和追求。
包括天东周边大量的楼盘，后续解禁上市，也会迎来一波价格内卷，所以理想的状态是，短期几年震荡前行，5-10年后扬帆远洋（也有一定概率萎靡不振，和楼市概念，天新发展趋势息息相关）。
反过来新川像是小一号的天东概念，整体也是这种趋势，但是规模不大，炒房心态不严重，距离高新和主城区，是更偏向于安全稳健小心谨慎的买法。
最后我大概预估了下两者的价值差异，你可以对比看看。图略。
至于说其他的更好的产品，当前倒也不好看得到，新川本地的很多是普通商品房，建面成本都是3万好几了，套内单价是赶不上的优惠后的人才公寓的。这也是为啥我问你要偏改善型还是偏投资性，你最终的答案是想性价比首选，那么我觉得未来城和汇悦府是选对了的答案哈。
至于说二手房，很难搞，二手说实话，都是勉勉强强的买法，没有绝对什么好的推荐，地段差的你肯定看不上，地段好的产品又差，产品好的单价又贵，还真的没有什么二手房在成都是各方面都非常好。所以你最后兜兜转转的话，可能会很失望，还浪费精力，大源很贵，新川看得上的就是朗基紫境府，但是价格比汇悦府贵。天东唯一的就是万达华府，单价也比未来城2.6万更贵。
所以综合来看，我建议还是在汇悦府以及未来城之间做选择，汇悦府投入小，安全有保障，但是上限也不会很高，偏向稳健性的选手；未来城投入更多，存在一定的拉扯风险性和运气在里面，但你的预算是够的，适合胆大心细，而且决定长期深耕，持有10年的客群哈。