上海的学区房价格，部分已经跌回2016年了——
根据链家公开交易数据整理，对口闵实验小学的高兴花园五街坊最新成交总价310万，单价仅约4万/平：
所谓没有对比就没有伤害——
2021年最高点时，这里单价成交价超过7.2万/平，现在的价格几乎腰斩、相当于55折：
而如果继续追溯过去，我们更会发现：
同户型、同楼层的价格竟然已经跌穿2016年峰值，价格回到8年前；
而在跌幅这么猛的小区中，学区房的名字出现不少。
有人问：
为什么房价会有这么大的变化？
一个房子的价值提升，就能得到更高维度的客户的认可；
而承价能力更高的客户愿意通过买入来认可这个房子，房价才会向上突破——
但是我发现，越来越多的房子，价格不一定和价值匹配。
卖多少钱，不一定是房子真的值多少钱，而是叠加了人们对它的估值期望——
市场对于某套房子、某个小区或是某个板块估值的变动，其幅度会大大高于价值本身的变动；
当价格高于价值时，就存在高估；
价格低于价值时，就会被低估。
有泡沫我们都知道，但泡沫是如何产生的、未来买房如何规避有泡沫的房子其实是一个大学问。
01 “为什么大跌”
高兴花园位于闵行春申、对口闵行区域内一梯队的闵行实验小学畹町校区：
之前，对口闵行实验小学畹町校区+莘松中学的它，是受人追捧的双学区房：
2002年，公民同招、民办摇号的政策焦虑、闵行区的鸡血氛围，让家长们“病急乱投医”，高兴花园的价格就冲到很高。
然而随着国家打击学区炒作，学区房热度下来后，高兴花园不过是个外环外1996年的典型老破小，完全无法支撑10万一平的价格。
而且，2021年高兴花园的对口学区里，统筹部分增加了一个菜校学区——曹行小学，相当于如果家长们的户口或者买房提前的年限不满足要求，孩子就可能读不了闵实验小学，因此导致大量抛盘；
房东们一踩踏，房价自然雪崩。
我们来简单算一笔账：
假设你的需求是买两房自住上学，高兴花园同户型对比高点跌了245万人民币：
假设家庭税后年收入20万（绝对不算少了），那
245万的跌幅四舍五入相当于12年不吃不喝的收入。
这个故事并不是告诉我们学区房不能买，而是：
买房的时机，决定家庭生死，谁都承受不住这失败的代价。
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