据统计数据透露，2024年2月，全国新建商品住宅平均价格为0.96万元/平方米，与一年前的1.24万元/平方米相比，价格下滑了2800元/平方米，跌幅达到了22.5%。这个下降的比例实在是巨大，考虑到这是平均跌幅，实际上有的楼盘降价超过了30%。
对于二手住宅市场来说，情况更为极端。尽管2023年全年二手住宅成交金额同比上涨了5.8%，但成交量却激增了40%，这其实意味着尽管成交量大增，但实质上是通过降价来换取的。如果把这个换算成跌幅，大约意味着二手住宅的成交价格平均下降了35%左右。
无疑，去年出售的房产几乎都是低价成交的，有些房价甚至回落到了2019年，甚至2016年的水平，多年的涨幅一夜之间烟消云散，很多卖家不得不在近五年的最低点卖出房子。由于迫切需要资金，不少人不得不以低价“割肉”退出市场，导致小区房价不断刷新低。
但有一种论调认为，去年以低价卖掉房子的人将会后悔。这种说法依据何在？一些有影响力的专家已经给出了他们的看法：
例如，著名经济学家管清友表示，你可能认为现在的房价很贵，买不起，但其实应该趁机多买几套，如果现在有能力购买，就应该多买两套，否则十年后你可能更买不起。
国家原房改课题组组长孟晓苏认为，2024年，尤其是最近几个月，可能是房价的最低点，因为当前的目标是激活房地产市场。如果房市成功启动，价格将不会停留在当前水平。现在正是购房的好时机。
当被问及现在是否是卖房的好时机时，孟晓苏明确表示，现在显然不是卖房的时候，从商品房的角度看，当前的萧条只是暂时的，未来房价还将恢复正常增长。实际上，许多行业内部人士认为，房价最终将出现报复性反弹，这是大概率事件。接下来的分析可能会让我们眼前一亮。
先谈谈宏观环境。
外部因素：
记得央行前副行长吴晓灵在2017年的五道口演讲中提到过，美国一直试图破坏我们的房地产泡沫，以前的几次经济危机都与美国有关。这一次也不例外。
在这轮疫情后，全球经济已然陷入困境，而美国在此期间连续加息11次，累计加息超过5%，可以说是极端措施。虽然表面上是为了控制国内通胀，实际上却是试图将其他国家，尤其是新兴经济体的资金吸引回本国，我们自然是首当其冲的，外资包括
房地产资金大量撤离，紧接着是恒大等房企的美元债违约，引发一系列债务危机。
其结果显而易见，开发商为了生存开始降价销售房产。但由于债务违约事件频发，购房者开始对房企失去信心，担心购入的将是烂尾楼，使得房地产销售市场进一步陷入困境。因此，有观点认为，当前的房地产市场实际上已经超跌，需求仍然存在，并未完全消失。实质上是美国资金撤出后，房企债务问题暴露导致需求萎缩。
但目前的情况如何？随着美国实体经济融资成本的上升，不利于经济增长，多方消息表明，美国可能在年中开始降息，这标志着持续3年的“中美消耗战”可能以美国的失败告终（之前几次未成功）。虽然未来还可能有挑战，但这一次我们虽然经历艰难，终究还是撑过来了。这意味着对房地产市场恢复的外部阻碍在相当长的一段时间内基本消除了。
从逻辑上理解，美国一旦降息，资金将重新流入新兴经济体，发展中国家也将面临输入性通胀，这对房市复苏极为有利，毕竟资金充裕时，抄底一个调整幅度高达30%，持续3年的核心资产市场，无疑是上佳选择。
内部因素：
近四年来，我国的货币供给M2增长了100万亿，年均增长率约为10%，目前已达到300万亿大关，其增长速度与“美国+欧盟”总和大致相当。通常情况下，M2增长与通货膨胀正相关，但当前物价几乎未见上涨，2023年的CPI仅为0.2%，目前也仅为0.7%，与两位数的货币增幅相比，物价增长几乎可以忽略不计。
至于股市，已经连续数年维持在3000点左右。房价不仅未见上涨，反而出现下跌。为了避免风险，人们不得不投资黄金，但众所周知，黄金能承载的资金有限。即便到了2024年，为了刺激经济增长，前两个月中央银行已经注入了5万亿资金，无论是地方债、国债还是城投债，这些资金最终还是会流入市场。那么，哪个行业能够吸纳如此巨额的资金呢？只有房地产市场。
接下来，楼市库存将被迅速消化。
当前的楼市库存量为7.6亿平方米，相对较高。与以往通过货币化棚改减少楼市库存不同，现在国家采取直接收购存量房用作保障房的方式去库存，这种做法可能更为直接有效。
可能你还没有注意到一个信息，未来住房市场将采取保障房与商品房并行发展的模式，且因为过去忽视保障房的发展，未来将增加保障
房的供应量，以满足中低收入群体的住房需求。但研究表明，今年保障房用地供应减少了超过50%，那么更多的保障房将从何而来？
根据当前公开的信息，一方面，国家在8个城市试点通过中央级别的资金贷款给城市，用于收购存量商品房转为保障房，试点效果良好后，预计将快速推广；另一方面，也是最重要的一环，即住建部向各城市下达的保障房供应任务，根据2024年各城市上报的计划，预计每年将有超过200万套保障房供应，约占当年商品房供应总量的1/3，这一比例创下历史新高。
如此看来，保障房用地供应减少的同时，保障房供应计划却大幅增加，这些房子将从哪里来？从各地的态度来看，大多采用了“筹集”一词，实际上就是将存量房转换为保障房。采取的方法大致相同，包括使用拆迁房票安置、地方国资直接收购等方式。
可以预见，随着保障房计划的推进，未来不仅是收购未售出的新房，如果二手房挂牌量较高，也可能会收购二手房。目的只有一个，调整房地产市场的供需关系。当流通环节中的商品房数量减少后，根据经济学中的“供需原理”，房地产市场的回暖也就理所当然了。
最后，资金将快速流入房地产市场。
目前，已不再提及“禁止非房地产资金流入房地产”这一政策，相应的，推动房地产融资协调机制的快速实施，简而言之，就是向房地产市场注入资金，激活市场。同时，银行不断降低存款利率，央行不久前还表示，我国国家级别的负债比较低，仍有较大的降准降息空间，目的显而易见，鼓励大家将存款拿出来消费。消费什么呢？
目前，二线及以下城市的购房限制几乎已全面放开，而一线城市也在逐步放宽购房条件，例如北京近期取消了离婚限购政策，非主城区的购房限制放开也越来越近。江苏、广东等地已经放开或正在考虑放开第三套房的购房资格。现在，银行的存款被鼓励用于购买房产。
综上所述，外部环境、库存问题和资金流向，这三大房市关键问题都将在较短时间内得到解决，这也是过去一年多的探索成果，目前只是需要一些时间来实施。但最终的结果将是，房地产市场必将迎来报复性的上涨。
当然，我们也可以看到，具有远见的一线城市中的一些人已经开始提前布局。每当有一点限购政策放宽，就会有一波人涌入楼市，难道他们是无知的吗？显然不是，他
们敢于投入真金白银，正是对未来市场的看好。例如，香港最近的政策吸引了大批内地人抢购房产，各楼盘销售火爆。又如上海最近推出的一个楼盘，500套房源销售了196亿，平均每套房产4000万，几乎在当天售罄。有观点认为，由于周边房产单价已达21万、22万一平方米，而该楼盘仅售17万多一平方米，自然销售火爆。
从另一个角度考虑，买下房产后并不能立即转手卖出，如果你对未来市场不看好，现在以4000万购买的房产，三年、五年后真的能以5000万卖出吗？这无疑会承担巨大的风险，还不如将资金存入银行更为稳妥。因此，现在敢于以4000万购买这套房产的人，预计未来售价将超过5000万，甚至达到6000万、7000万。这不是显而易见吗？
总的来说，目前房地产市场表面看似平静，实则暗流涌动。对于个人投资者来说，应顺应市场趋势，千万不可逆流而行，你说对吧？