“十多年来，万象城跑出了深圳速度，杭州、沈阳、南宁……在全国遍地开花，已然成为华润置地最为重要的资产。”
这是吴向东在2002年华润中心奠基仪式上发表的讲话，他在位期间，亲自操盘罗湖万象城，一手打造了华润22座万象城，建立了华润以万象城为代表的商业地产体系。
现如今，他离开华润的第5年，华润万象生活（以下简称“万象生活”）分拆上市第3年，一方面，华润加速“跑马圈地”，101座商场跑出了1812亿元零售额的亮眼成绩。
另一方面，“不是所有的万象城都是罗湖万象城。”
万象生活101座的商业版图里，虽然重奢购物中心有13座，位列行业第一，但无一能超越当年的罗湖万象城。
吴向东，此时是该哭还是该笑呢？
101座商场零售额1812亿元
购物中心收租179亿元
根据华润万象生活发布的2023年财报，成绩亮眼，是行业内的“尖子生”。
1、101座商业，零售额1812亿元。
截止2023年年末，万象生活在营购物中心101座，迈入“百MALL”里程碑，实现零售额1812亿元，平均每天进账约5亿元，同比增长43.3%。
在营重奢购物中心深圳万象城、杭州万象城、沈阳万象城、南宁万象城、重庆万象城等13座，位列行业第一。
近年来步伐大迈，一年2-3座重奢场开业，2018年天津万象城、厦门万象城、深圳湾万象城三座开业，2022年武汉万象城、福州万象城、海口万象城三座面世，2023年长春万象城、兰州万象城双城落定。
2023年购物中心收租179亿元，同比增长29.7%，几乎是2019年的一倍。
2、一年内开出12座商场，万象天地、万象城也开始走上“轻资产”。
2023年一年内，万象生活新开业12个项目，包括长春万象城、杭州城北万象城、温州滨江万象城、昆明万象城、杭州中心、北京西三旗万象汇、宜宾万象汇、无锡滨湖万象汇、沈阳三台子万象汇、南 京城北万象汇等。
其中 ，昆明万象城12月24日正式开业，作为万象商业全国第100座购物中心，当天项目客流量超过25万人次，引进LANCOME、ESTEE LAUDER、HR、YSL、LA MER、FRESH、CLARINS、SALOMON A+级别云南首店、Snow Peak云南首店、DUVETICA云南首店等一线品牌，同时项目与云南本地头部餐饮公司深入共创，实现20家首家形象/独家形象，如蔼若春、龙牧等。
值得注意的是，2023年6月，兰州万象城开业标志着旗舰产品线“万象城”也开始实现了轻资产布局。12月底，“万象天地”轻资产首秀-南昌红谷滩万象天地开业。
这意味着，轻资产不再拘泥于“万象汇”，万象生活旗下三条产品线都走上了“轻资产”的轨道，谈判的筹码越多，轻资产之路将越走越快。
3、2023年新增土储面积1325万平方米，2024年将开16座商业。
结合华润置地财报，2023年华润置地新获取项目68个，新增土储面积1325万平方米，其中购物中心合同建筑面积新增530.1万平方米，占比新增土储面积的40%。
截至2023年，购物中心合同建筑面积2044.9万m²，同比增长34.9%。
2024年，万象生活将开出16座商业，其中6座万象城，7座万象汇，3座城市更新场。
6座万象城：常州万象城、贵阳万象城、长沙万象城、西安CCBD万象城、郑州郑东万象城
7座万象汇：南京雨花万象汇、北京西北旺万象汇、邯郸万象汇、北京通州万象汇、合肥包河万象汇、济宁万象汇、桐乡万象汇
3座更新场：绍兴更新场、深圳啤酒小镇、义乌天地
万象生活的商业项目布局贯彻一二线城市TOD模式，万象城、万象汇各占半壁江山，从深圳到华南、华东，万象生活探索城市更新“新模式”。
降低负债率
华夏华润商业REIT上市
会是新转折点吗？
虽然万象生活高歌猛进、一路向前，但居安思危、寻找新突破口，是商业“尖子生”的必备素养。
一方面，万象生活降低负债率至42.3%，通过收并购、市场化外拓增加收入。
2023年，万象生活负债率42.3%，较去年期末降低2.3%，通过收并购、市场化外拓，物业管理在管建筑面积增加，同时在管购物中心规模及业务提升，收入增加。
华润万象生活表示，“集团计划选择性收购及投资具有一定规模、盈利能力的物业管理公司，扩大优质商业包租项目，并积极关注具有互补优势、优质的商业运营公司收购及投资机会”。
另一方面，底层资产为青岛万象城，华夏华润商业REIT于3月14日上市。
虽然青岛万象城之前不是被熟知的项目，但它网罗了青岛核心商圈——香港中路商圈超1/3的客流。
很多时候，二线城市核心商圈许多购物中心的租金坪效表现，要远好于一线城市非核心商圈的购物中心。据媒体报道，2023年，青岛万象城月租金平均坪效为295.49元/平方米，年化增长率为17.86%。
一出道估值超82亿元，占了首批4单消费基础设施REITs的资产估值（共143亿元）近57.34%
“商业不动产”开始流动起来，有助于唤醒国内沉睡的存量资产。 此外，流动性加强，将加速提升万象生活这样的优质运营方在市场上的份额，有助于进一步扩大管理规模。
未来，REIT或将成为商业的新转折点，会为万象生活书写新的故事吗？
站在历史的洪流里，回望2019年的吴向东是否也会感慨，当年离开华润还是早了些，没能亲眼目睹此后的精彩。