我是紫沐,这是我第389篇日记。
经济依然在等待复苏,市场情绪依然是那么低迷。
为了活下去,很多改变正在发生。
而且发生得很快。
操盘手的态度在变。
以前觉得不可能放的利好,被放了出来。
原本没有新增供应的核心区,通过控规调整,变出了宅地。
原本高实用率叫偷面积,现在也摇身一变成为名正言顺的新式户型。
房地产从“吸血行业”到“支柱产业”,前后也不过两年而已。
开发商的打法也在变。
以前新房比二手贵是常态,好的楼盘甚至要给茶水才能买到。
现在呢,常态变成了价格倒挂。
茶水买房,也变成了高佣卖房。
而开发商迫于生存压力改变的打法,也改变了业主的心态。
最先被改变的,是边郊板块的业主。
户型更新、产品更好、价格还更低的新房几乎无限量供应。
边郊业主手里的房子别说保值了,连止损都做不到。
两年浮亏40-50%的比比皆是。
曾以为高枕无忧的核心区业主,也没能幸免。
当新房内卷的脚步踏入到核心区,当改善盘都开始打性价比。
在便宜两个字面前,一些曾经以为很稳妥的护城河,被冲的溃烂。
开发商低头了,业主也低头了。
现在的局面,貌似完全利好买家。
但真相是,在这个剧烈变化的市场,没人能避免冲击。
现在买家最大的烦恼是什么?
从最近这么多咨询中,读出来的,是迷茫。
楼市变化太快了,一天一个样。
有些产品现在看着还行,但能保证未来还保值吗?
最近就有个粉丝,一直在纠结要不要买琶洲南二期的143。
每天看各种文章,但看完更迷茫,买房买到都焦虑了。
所以答案究竟是什么,保值靠的到底是什么?
是寻找那些不容易被改变的东西。
最典型的例子,广粤尊府304,保利天悦377,汇悦台437。
这些顶豪就是很难改变的东西。
因为广州就只有这些产品,能满足顶豪买家的需求,满足他们的情绪价值,有资格成为他们的身份名片。
开发商打法再怎么变,也改变不了这个局面。
但这些产品太贵了,受众太少,我们还是拿琶洲南来举例。
楼市变化这么快,琶洲南未来还能保值吗?
我觉得是可以的。
因为它身上也有很多不容易被改变的东西。
比如说地段。
广州未来唯一能媲美珠城的,只有琶洲,这是产业布局和板块定位决定的。
不会因为市场变了,打法变了,就动摇琶洲的定位。
而金融城无论在产业密度、产业规模、板块兑现速度,还是城市界面,都不是琶洲的对手。
2000万左右,买广州TOP2地段的头部新盘,策略是完全没问题的。
为什么琶洲南是琶洲的头部新盘?
为什么不是琶洲樾?
明明在位置上,琶洲樾会更有优势一点。
那就要说到琶洲南的另一个优势,另一个不容易被改变的东西:
它有大花园。
总价越高,对花园的要求也越高。
你可以从情绪上去理解。
花2000万买一个连花园都没有的房子,绝大部分高资客群是没法接受的。
这是实打实的居住体验问题。
未来环境打法再怎么变,人们对居住体验的要求都只会越来越高,不会反过来降标的。
你也可以从稀缺性这个角度去理解。
大花园的前提,是地块本身要够大。
而广州核心区域,这种大地块是非常稀缺的。
看看现在那些热度高的改善新盘,地段和琶洲南同级别的,地块都比较小,比如保利华创都荟天珺。
地块规模能媲美琶洲南,能搞个大花园出来的,像中海大境和越秀观樾,地段又差了一个梯队。
所以在真正的核心区,大花园楼盘是非常稀缺的,很难被复制。
操盘手想复制,通过控规,也只能搞些小地块出来。
开发商想复制,就算产品继续迭代,实用率去到120%,也没法凭空变一块地出来。
头部地段+大花园,让琶洲南拥有一条真正稳固的护城河,能扛住楼市变化带来的冲击。
这是它保值的基础。
这位粉丝还有个很纠结的点。
琶洲南能比得上保利天悦吗?
我觉得要看产品。
如果对比天悦的江景大平层,毫无疑问打不赢。
核心区一线江景的稀缺程度,比核心区大花园还要高一个级别。
但天悦200平以下没啥江景的户型,对上琶洲南这种新式产品,我觉得是有压力的。
所以过去一年天悦的小面积抛压比较重,这是事实。
那除了产品,两者之间还有没有别的博弈点?
有,第一个博弈点是学位。
琶洲南的定位比天悦低,它是改善盘,不是豪宅盘。
这点从琶洲南的设计,整体的楼间距,还有琶洲南一期的去化成绩,都能看出来。
而对改善型楼盘来说,学位还是挺重要的。
这点从琶洲南学位暴雷之后,业主反应非常强烈,就能看出来。
所以琶洲南后面能不能把学位的坑填上,会对自身价值有不小影响。
第二个博弈点是物业。
未来市场,物业水平对房价的影响会越来越大,特别是核心区。
因为越核心的地方,越是以存量竞争为主。
物业的维护保养水平怎么样,能不能让楼盘长期保持最佳战力,就变得很重要。
保利天悦的物业绝对是顶级的,管理得非常好。
但反过来看琶洲南,越秀在物业上的表现,就有点让人担心了。
第三个博弈点是交标。
这是新盘共有的问题。
它卖的是期房,你只能靠ppt去想象。
等收楼的时候,会不会货不对板,会不会降标,实际竞争力有没有预期的那么强,都存在不确定性。
这就是琶洲南身上,三个主要的博弈点。
如果博赢了,就会有超额收益。
如果没赢,那保值也还是没问题的,不用太焦虑。
如果你看完还是焦虑,那大概率和粉丝一样,是投资属性非常浓的类型。
对琶洲南未来进二手能不能卖20万非常在意。
我说实话,现在想复刻过去楼市一波翻倍的壮举很难了。
现在的优质资产,在我看来更像是资产沉淀的工具。
是守财,不是生财。
高杠杆进场,赌性就显得太重了。
守正出奇,或许还反而有惊喜。
就像珠城顶豪业主,他们是不会去想具体数字的。
不会去想房子过两年是不是能多涨XX万/平。
因为他们知道自己手上的房子,未来表现一定是广州最好的那批,这足够安心了。
你们买房,看清楚目标产品,未来表现在广州能排什么梯队,也足够安心了。