我是紫沐,这是我第388篇日记。
直入正题吧。
大境价格还是不错的,7-10万左右。
125m²,7-8.1万/m²,875-1000万;
142m²,7.1-8.2万/m²,1000-1200万;
163/165m²,7.3-8.8万/m²,1200-1500万;
190/m²,7.5-9.3万/m²,1500-1800万;
270m²,9.3-9.9万/㎡,2500-2700万。
定价逻辑明显是玩豪宅那一套,面积越大的单价越贵。
说明中海是想把产品往豪宅方向推的。
但综合评估下来,我觉得大境做改善产品挺好,做豪宅还是有点勉强。
整体属于可以买,但不强推的级别吧。
原因有5个。
1.中海大镜的下限高
地段,是海珠核心位置。
交通,是11号线地铁上盖,去珠城琶洲都在15分钟车程内。
商业,有两个现成的,未来还有一个自建的,日常生活娱乐家门口能搞定。
教育,从幼儿园到初中全覆盖,家门口上学,生源也比较纯粹。
产品,市中心稀缺的围合式大花园+新式产品设计。
相当于最基本的地段、配套、产品,大境都是ok的,保值自然没啥问题。
这是可以买的原因。
2.中海大境的上限低
周边环境虽然有湿地公园这个加分项,但也有城中村+布匹市场这个减分项。
一个说自己豪宅的楼盘,每天围绕在旁边的都是电鸡和手推车,有点太反差了。
想改善又只能依赖旧改,遥遥无期。
光就这一点,基本能宣判大境豪宅梦碎。
另外大境虽然是市区少有的大花园大体量小区,但不是浑然一体的。
小区内部被市政路分隔成三块,整体的功能性和园林美观度都会受影响。
加上大境的地段放到全广州算不上第一梯队。
所以它上限不高,少了点想象力,没有让人非买不可的理由。
3.有小缺点
一个是得房率,只有90%+。
在同价位竞争对手普遍100%+,甚至110%的时候,这得房率有点拿不出手。
既不利于打造新式大尺度户型,又容易让买家有吃亏的感觉,挺伤的。
另一个是缺点是学位目前不确定。
大境的学校不是开发商配建的,是ZF配建的,要不要搞名校,能不能搞名校,都是未知数。
还是那句话,这种改善级别2000万以下的产品,客群还是蛮注重学位的。
要是后面学校不理想,会影响大境的价值。
4.大户型存在一定的错配
大境190-270㎡的大户型,总价段在1500-2700万。
和全广州对手同台竞技的话,其实有点不够看。
不说别的,当总价和琶洲南二期重合的时候,大境已经没啥优势了。
最拿手的地段、配套、产品、花园,都不是琶洲南的对手。
特别现在琶洲南二期吹风10万起,当这种选手都开始打性价比,大境和人家打擂台基本没赢面。
而且这个总价,在珠城也能买到标杆的次新产品了。
对一些更偏投资的买家来说,珠城稳定性更强,投资周期更灵活,持有成本更低,会是更好的选择。
所以中海大境的大户型,虽然设计更好、位置更佳。
但后续的去化,还有未来在二手市场的流通性,我觉得一般般。
5.小户型有点膈应人
从流通性上讲,大境的小户型,挺强。
800-1500万,凭借地段+配套+产品这三板斧,几乎没有对手。
打四季和颂、珑璟台、西派粤府、江湾和樾、天河序,能直接用体量和花园碾压。
打湖光悦色、海珠新城、越天和,能直接用配套和产品碾压。
希望高位接盘华润万博悦府的业主现在还能稳住心态。
至于二手市场,这价位能稳赢大境的也没几个。
所以不管是开盘去化,还是未来在二手市场上的流通性,大境的小户型都有很强的理论优势。
但事实上,这些小户型又有膈应人的地方。
比如125㎡只做了三房,还会望到思亲楼。
比如142㎡设计感一般。
加上首推的楼栋位置都比较偏,景观视野不算太好。
所以大境这次价格是低了,但产品也有不小的瑕疵。
不至于是完全让利消费者,价格是精心计算过折价的。
自住买家入手之前,需要好好考虑能不能接受这些缺陷。
卸下广告光环,中海大境就是这么一个楼盘。
下限很高,很稳,入手几乎不会出错。
但上限比较低,没什么想象力,也很难期待未来会有惊喜。
价格虽然不高,对应的产品品质却也不算好,属于一分钱一分货。
要说主观的感觉,也就是开头那句,可以买但不强推了。
1500万以上预算的,我觉得可以看看琶洲南。