先卷产品，再卷价格！市北四方板块，正在成为青岛楼市价格战最惨烈的板块，不亚于东李。
▲中国铁建梧桐苑
继市北央企大盘中信泰富滨海国际中心率先以价换量，引爆市北楼市小阳春之后，另外两个央企大盘：中车四方智汇港和中国铁建梧桐苑，也相继曝出即将大幅降价的消息，而且降价的幅度可能比中信泰富更狠；这个板块还有早些时候开盘、目前在售的中海云境、保利和颂、海信悦澜山等楼盘，以及即将土拍的盐滩地块项目……市北四方板块，正在成为不亚于东李的青岛楼市最惨烈的板块。
▲中车四方智汇港
在市北四方板块价格大战一触即发之际，位于水清沟的两个新盘即将杀入市场。这两个项目就是大水清沟改造项目三期的商品房部分：长沙路114号地块和116号地块。
▲大水清沟改造项目三期114号地块和116号地块
大水清沟改造项目三期于2011年启动，涉及被征收居民5百多户，因项目情况复杂，一直进展缓慢。
长沙路114号地块
▲长沙路114号地块，已于近日开工
在2023年10月，青岛环海湾城市更新改造投资运营有限公司，以楼面地价10390元/㎡，竞得长沙路114号地块。地块占地面积约2.52万㎡，容积率4.45，规划建筑面积约11.23万㎡， 将建设6栋27F~32F住宅楼， 其中划拨建面约2.41万㎡用于建设安置房，安置居民217户。
▲长沙路114号地块鸟瞰图
该地块商品房住宅855户，总建筑面积82855.11㎡，商品房的户均面积为96.9㎡。
▲ 长沙路 1 14号地块施工方为中铁建工
从以上数据看，长沙路114号地块商品房的特点是：全部是高层、楼面地价较高、容积率较高、户型面积以中小户型为主，并包含大量拆迁安置房。
长沙路116号地块
该地块于2022年9月土拍，楼面价11000元/㎡，开发公司为青岛海丰泰置业有限公司，由国企青实和环海湾参股，项目共规划5栋住宅楼以及商业和配套设施，容积率3.5，其中商品房住宅面积42768.38㎡，250套安置房住宅22954.92㎡，设置在北侧沿街1#楼。
▲ 长沙路 1 16号地块鸟瞰图
长沙路114号地块于去年开工，目前已施工至10层左右，预计2025年底竣工交付使用。该地块原计划去年9月进行商品房部分预售，但是至今迟迟没有任何销售动作。
▲长沙路116号地块工程进展
长沙路116号地块与114号地块类似，也是面临同样的问题：楼面地价高、容积率高、包含大量安置房。
▲ 长沙路 1 16号地块，边户和中间户的户型图
拖延十多年、即将入市的长沙路114号和116号这一对难兄难弟，真是有点生不逢时，与市北另外几个楼盘相比，几乎没有什么优势可言：开发商青实和环海湾，均为为青岛本土国企，品牌口碑和产品力一般，产品容积率畸高，户型设计落伍、甚至有点拉胯；但好在是以中小户型为主，这样就保证了低总价，加之项目所在的水清沟，周边配套比较成熟，如果开发商能给出比其他楼盘更卷的单价，或许能吸引部分刚需购房者。