谁成想,天津二手房,竟反向碾压了新房。

比新房卖的多,比新房跑的快。

5年前,新房、二手房的成交套数各占一半

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数据来源:365房地产研究机构

2018、2019、2020年,二手房占比都在51%、52%。

2021年涨到54%,2022年突然涨到61%。

去年更高,达到63%,从来没这么高过。

全年成交24.3万套房,二手房15.3万套,新房只有9万套。

二手房成交占比突破了6成?

在北上很正常;但对天津来说,不是很正常。

天津楼市并非存量房市场,二手房成交占比在55%就算高了。

一下子超了8%,肯定有原因。

从2022年开始,明显占比高。

因为房企暴雷,买期房怕不安全,都转买二手房,至少是个现房,没有危险。

但经过一轮房企洗牌,还能留在市场上的,基本都安全。

那怎么2023年占比还在涨呢?

不仅是天津,全国都如此。

30个重点城市二手房成交占比,从2018年的40%,提高到2023年的53%。

为什么?

除了不愿意买期房,还有别的原因。

供应端的原因:一二手房“顺挂”。

价格倒挂,是愿意买新房的原因之一。

杭州、成都当初为什么一堆“万人摇”?因为新房比二手房便宜很多,“买到即赚到”。

但如果“顺挂”呢?二手房比新房便宜很多?那就得掂量掂量了。

现在,天津二手房就出现了“顺挂”。

从2021年下半年开始,业主“认头缴械”。

二手房成交价降了15%,这是全市平均值。

跌幅超过30%的小区,不算新鲜事儿。

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扛了很多年价的业主,都放弃了,甚至有点崩溃,怕房价再跌,赶紧卖。

但反观新房,这两年,除了城市边缘板块降幅较大外,主城区价格比较稳。

新房和二手房价差一下子就拉大了。

同一地段,单从价格来说,二手房比新房要便宜不少。

随便举几个例子。

· 市区落户房

红桥区振业名邸,单价1万6,不到150万能买到90平米的。

对过的新房,同样150万只能买75平米的。

振业名邸2019年二手房卖2万4,这才显得九和府快快跑。

河北区春和仁居,单价也1万6,156万买个95平米的。

但距离不远的花语津郡,88平米得220万,差出60多万了。

二手房确实品质差点,但刚需对产品不敏感,便宜就行。

· 市区改善

市区改善房,价差拉的更大。

仁恒公园世纪,已经出现3万4的成交价了。

万科柏翠园,小高层卖到3万6。

新梅江的新盘确实是三代产品,但次新盘产品也不太差。

单价便宜七八千,买房人也觉得OK。

房龄再老一些的房子,价格更惊人。

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南开区水上温泉公寓,就在南翠屏公园对过。

300万买个120平米的洋房。

但在南开买个新盘的洋房,怎么也得500万。

买房人说:“是,没电梯,户型老,外立面没有铝板落地窗,但想想要多花200万,住起来也没什么本质区别,还是二手房更有性价比。”

河西区的通达尚城,390万买个145平米的大跃层。

听着就很香,这也是业主一路猛降下来的价格。

· 环城刚需

环城的刚需盘,更是跌出了惊叹号。

中北镇的富力湾,130万买个90平米的。

2019年可都在1.9-2.1万之间,跌了30%。

津南的首创暖山,从2万出溜到1万1,不到100万就能买个80多平米的。

这种例子太多太多了。

新房给二手房“抬轿子”,好像庄家掩护散户出货一样。

不是新房买不起,恐怕真的是二手房更有性价比。

买房需求萎缩,业主又着急卖,谈价空间“充满想象”。

有位买房人说,他只敢看房,不敢对业主开价,就怕开了个价,业主一口答应。

都说二手房业主“割肉都割到大动脉了”。

这得分跟什么时候比,跟2017年的高点比,肯定是亏。

但很多业主都是在2016年以前买的房,跟现在比还是赚的,账面利润空间还有。

比如中北镇,很多人2007年单价4000多买的。

现在只要把心气降下来,就有很大的降价空间。

不过,从金融角度来说,一旦散户清仓,就标志着市场到底了。

的确,二手房外观旧,户型不如新房合理,园林也跟不上,物业马马虎虎。

从产品来说,肯定没有新房好,特别是大户型改善。

但毕竟价格摆在这。

同地段,同面积,市区二手房比新房便宜一两百万,环城也得便宜个几十万。

有人愿意牺牲总价买新房,也自然会有人愿意为了总价买二手房。

二手房,确实跌出了性价比。

需求端的原因:图安稳

以前买房是“信仰”,当投资,房子被赋予的资产属性很重。

更关心的是升值,而不是真正的居住。

所以哪怕“卖新区、卖概念”也毫不抗拒。

现在“升值希望破灭”,老老实实的住吧,更看住居住属性。

本着“勤俭持家”的原则,买个小点的,稍微旧点的,也能接受。

其实,核心是大家不愿意在房子上投入太多钱,不愿意用高杠杆。

在这个心态下,自然“价低者胜”。

这就会造成政策效力衰减。

每次出台刺激政策,市场活跃度都是阶段性的,也就维持半个月。

反而,一出政策挂牌量先涨,都想抓紧跑。

然后二手房踩踏、降价、一二手房顺挂,成为一个魔咒循环。

那怎么办呢?

我们在这里也提出一个政策建议。

天津不妨参照苏州,政府出面收购符合条件的二手房,作为保租房。

一石三鸟。

第一,解决了二手房卖不出去的问题,防止价格踩踏。

第二,打通置换链条,卖掉二手房的业主,可以买新房改善。

第三,完成了保租房的任务。

楼市走到今天这一步,原来“老生常谈”的政策很难形成刺激了。

需要创新政策、定制化政策适时出台。

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