谁成想，天津二手房，竟反向碾压了新房。
比新房卖的多，比新房跑的快。
5年前，新房、二手房的成交套数各占一半。
数据来源：365房地产研究机构
2018、2019、2020年，二手房占比都在51%、52%。
2021年涨到54%，2022年突然涨到61%。
去年更高，达到63%，从来没这么高过。
全年成交24.3万套房，二手房15.3万套，新房只有9万套。
二手房成交占比突破了6成？
在北上很正常；但对天津来说，不是很正常。
天津楼市并非存量房市场，二手房成交占比在55%就算高了。
一下子超了8%，肯定有原因。
从2022年开始，明显占比高。
因为房企暴雷，买期房怕不安全，都转买二手房，至少是个现房，没有危险。
但经过一轮房企洗牌，还能留在市场上的，基本都安全。
那怎么2023年占比还在涨呢？
不仅是天津，全国都如此。
30个重点城市二手房成交占比，从2018年的40%，提高到2023年的53%。
为什么？
除了不愿意买期房，还有别的原因。
供应端的原因：一二手房“顺挂”。
价格倒挂，是愿意买新房的原因之一。
杭州、成都当初为什么一堆“万人摇”？因为新房比二手房便宜很多，“买到即赚到”。
但如果“顺挂”呢？二手房比新房便宜很多？那就得掂量掂量了。
现在，天津二手房就出现了“顺挂”。
从2021年下半年开始，业主“认头缴械”。
二手房成交价降了15%，这是全市平均值。
跌幅超过30%的小区，不算新鲜事儿。
扛了很多年价的业主，都放弃了，甚至有点崩溃，怕房价再跌，赶紧卖。
但反观新房，这两年，除了城市边缘板块降幅较大外，主城区价格比较稳。
新房和二手房价差一下子就拉大了。
同一地段，单从价格来说，二手房比新房要便宜不少。
随便举几个例子。
· 市区落户房
红桥区振业名邸，单价1万6，不到150万能买到90平米的。
对过的新房，同样150万只能买75平米的。
振业名邸2019年二手房卖2万4，这才显得九和府快快跑。
河北区春和仁居，单价也1万6，156万买个95平米的。
但距离不远的花语津郡，88平米得220万，差出60多万了。
二手房确实品质差点，但刚需对产品不敏感，便宜就行。
· 市区改善
市区改善房，价差拉的更大。
仁恒公园世纪，已经出现3万4的成交价了。
万科柏翠园，小高层卖到3万6。
新梅江的新盘确实是三代产品，但次新盘产品也不太差。
单价便宜七八千，买房人也觉得OK。
房龄再老一些的房子，价格更惊人。
南开区水上温泉公寓，就在南翠屏公园对过。
300万买个120平米的洋房。
但在南开买个新盘的洋房，怎么也得500万。
买房人说：“是，没电梯，户型老，外立面没有铝板落地窗，但想想要多花200万，住起来也没什么本质区别，还是二手房更有性价比。”
河西区的通达尚城，390万买个145平米的大跃层。
听着就很香，这也是业主一路猛降下来的价格。
· 环城刚需
环城的刚需盘，更是跌出了惊叹号。
中北镇的富力湾，130万买个90平米的。
2019年可都在1.9-2.1万之间，跌了30%。
津南的首创暖山，从2万出溜到1万1，不到100万就能买个80多平米的。
这种例子太多太多了。
新房给二手房“抬轿子”，好像庄家掩护散户出货一样。
不是新房买不起，恐怕真的是二手房更有性价比。
买房需求萎缩，业主又着急卖，谈价空间“充满想象”。
有位买房人说，他只敢看房，不敢对业主开价，就怕开了个价，业主一口答应。
都说二手房业主“割肉都割到大动脉了”。
这得分跟什么时候比，跟2017年的高点比，肯定是亏。
但很多业主都是在2016年以前买的房，跟现在比还是赚的，账面利润空间还有。
比如中北镇，很多人2007年单价4000多买的。
现在只要把心气降下来，就有很大的降价空间。
不过，从金融角度来说，一旦散户清仓，就标志着市场到底了。
的确，二手房外观旧，户型不如新房合理，园林也跟不上，物业马马虎虎。
从产品来说，肯定没有新房好，特别是大户型改善。
但毕竟价格摆在这。
同地段，同面积，市区二手房比新房便宜一两百万，环城也得便宜个几十万。
有人愿意牺牲总价买新房，也自然会有人愿意为了总价买二手房。
二手房，确实跌出了性价比。
需求端的原因：图安稳
以前买房是“信仰”，当投资，房子被赋予的资产属性很重。
更关心的是升值，而不是真正的居住。
所以哪怕“卖新区、卖概念”也毫不抗拒。
现在“升值希望破灭”，老老实实的住吧，更看住居住属性。
本着“勤俭持家”的原则，买个小点的，稍微旧点的，也能接受。
其实，核心是大家不愿意在房子上投入太多钱，不愿意用高杠杆。
在这个心态下，自然“价低者胜”。
这就会造成政策效力衰减。
每次出台刺激政策，市场活跃度都是阶段性的，也就维持半个月。
反而，一出政策挂牌量先涨，都想抓紧跑。
然后二手房踩踏、降价、一二手房顺挂，成为一个魔咒循环。
那怎么办呢？
我们在这里也提出一个政策建议。
天津不妨参照苏州，政府出面收购符合条件的二手房，作为保租房。
一石三鸟。
第一，解决了二手房卖不出去的问题，防止价格踩踏。
第二，打通置换链条，卖掉二手房的业主，可以买新房改善。
第三，完成了保租房的任务。
楼市走到今天这一步，原来“老生常谈”的政策很难形成刺激了。
需要创新政策、定制化政策适时出台。
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