青岛楼市的小阳春来了吗？
近日，青岛市北央企大盘，通过以价换量走出一波独立行情。紧接着，城阳一国企新盘也支棱起来了，刚刚挖坑、建了售楼处，还没出价格，就开始认筹收钱了。
▲北岸雅望工地
这个楼盘是位于城阳南流亭板块的北岸雅望。据该项目销售人员透漏，目前售楼处开放仅几天时间，就已有30余组客户认筹。
▲某中介发布的北岸雅望价格
北岸雅望是一个什么样的楼盘？青岛楼市的小阳春来了吗？
▲北岸雅望售楼处
北岸雅望，总建筑面积约15万㎡，包括1个3.4万㎡的商业MALL和1个2050㎡的体育中心。 先说北岸雅望的优势，主要有3个：
优点1：容积率2.0的低密盘
北岸雅望所在的位置，是典型的刚需板块，而容积率2.0却是属于低密改善，总共有14栋10~14层的小高层，楼间距在37~47米之间，从沙盘上看，楼座排布的位置还可以，但是感觉楼间距有点近。
北岸雅望2.0的容积率，是指包含商业部分的总体容积率，难道是因为配建的3层（局部4层）商业mall和2层的体育中心的低容积率，导致住宅部分的局部容积率，被相应地拉高了？
优点2：全部是无连廊元宝户型
北岸雅望最大的亮点是户型设计，全部为不带连廊的元宝户型，面积段为89㎡、105㎡、108㎡、119㎡、144㎡五种户型，层高2.95米，毛坯交付。
▲89㎡的户型优势是总价低，100万出头即可上车，缺点是单卫。
▲北岸雅望119㎡样板间，客厅面宽达到了6.4米，比较少见。
▲北岸雅望119㎡户型
119㎡的户型，设计的还是不错的，号称是“3+X”室两厅两卫，其实这个面积段只适合做3室，如果真的改成4室，那么客厅和新增加的这一室，房间尺寸明显偏小，舒适度将大打折扣。
优点3：城阳国企开发
北岸雅望的开发商，为北岸控股旗下的北岸置业，是城阳区属国企，近年来在城阳开发了多个楼盘，目前部分项目已经交付。
▲ 北岸雅 望售楼处宣传
国企开发，在当今保交楼、民营房企不断暴雷的大背景下，相对算个优点吧。现在这个楼市形势之下，谁也不敢百分百保证国企就一定没问题。不久前，根红苗正的国企开发商华南城发公告称，不会支付到期票据，直接躺平。更早些时候，位于青岛东李核心繁华地段的国企盘融海云著，封顶之后至今一直停工烂尾。
再来说说北岸雅望的缺点：
缺点1：位置有点尴尬
北岸雅望所在的位置，是城阳南、李沧北，是市区和城阳的交界处，属于市区、城阳两不靠的板块，有点尴尬，周边城市界面较差。市区和城阳中心城区的客户，一般不会选择这一板块，这里只能承接市区的刚需外溢和地缘性轻改善客户。
▲北岸雅望所处的流亭板块，城市界面是这样的。
而且，北岸雅望离地铁有点远。据高德地图显示，离北岸雅望最近的地铁站，是地铁1号线的仙家寨站，约1.5公里，步行约需23分钟，这对于重度依赖地铁出行的客户，是难以接受的，不建议选择。对于开车出行的客户，这个位置离重庆高架路不远，还算是比较方便的。
▲高德地图导航截屏
另外，北岸雅望的学区一般，附近有仙家寨小学、赵红路小学、城阳5中、天康路九年一贯制学校等。
2、商业mall的利与弊
北岸雅望的商住比为35：65，这是一个比较高的商业配比。北岸雅望摒弃了将商业部分做写字楼、公寓、商墅的常规做法，而是设计为在住宅的南侧，配建了一个3.4万㎡的商业mall和2050㎡的体育中心。
▲ 北岸雅 望规划的商业mall
3.4万㎡的商业mall，比城阳家佳源的体量还小一号，只能算是小型的商业mall，将来如何规划，谁来运营，现在一切都是未知数，用开发商的话来说是“规划中”。
大部分人会觉得，项目自带商业mall，对业主以及周边居民是一大利好。但是商业mall如果真的建在家门口，天天车水马龙的嘈杂，各种噪音尾气污染，紧邻楼座的业主将不堪其扰，毕竟生活安静也是一项重要指标。
北岸雅望整个地块呈东高西低的地形，采取台地式设计，因此在住宅地块西侧有一排双层、可以做餐饮的沿街商业网点。 将来，餐饮店铺可能会营业到很晚，尤其是在夏天的时候，甚至到后半夜，会大大影响住宅的居住品质。北岸雅望商业mall紧邻住宅，仅一路之隔，商业地库的出入口也设置在这条路上。
北岸雅望首期推出的1号楼紧邻商业mall，6号和9号楼的楼下是双层底商。因 此，如果要购买这种商住比较高的楼盘，还是要慎重考虑清楚、权衡利弊之后再出手。
3、期房是最大短板
北岸雅望交房时间是2026年5月，还有2年多才能交房，现在购房者只能通过沙盘、样板间等方式了解项目情况，存在较大信息不对称的风险。在交房前这两年多时间里，存在多种不确定因素，如可能发生开发商资金紧张、楼市或金融政策变化等，都可能导致项目出现问题，购房者的资金和居住权益无法得到保障。
而选择现房，则可以实地查看，购房者可以直观地了解房屋质量、户型、采光等情况，避免出现与预期不符的问题。
▲北岸雅望沙盘
北岸雅望在首开的这一波认筹转认购的30余套之后，仅靠低密小高和元宝户型这些卖点，估计后续销售很难支撑，将来大概率价格会向下调整。北岸雅望土拍的成交楼面地价为3789元／㎡，从成本角度来说，也存在一定降价空间。因此，购房者即使真的看好这个项目，也建议等待一段时间，让子弹先飞一会，说不定会有惊喜。